Апартамент от собственик в кв. Люлин 10: покупка и наем

Покупка или наем без агенция в кв. Люлин 10 е съвсем реален сценарий, ако знаете колко са частните обяви и как да ги отличите. В новите сгради „от собственик“ често означава препродажба: някой е купил на зелено и сега продава сам, без брокер, вече завършения апартамент.

Преброихме 230 обяви за продажба в кв. Люлин 10. Само 16 (7%) изглеждат пуснати от самия собственик. Това е близо до средното за София (6,9%). На квадрат се искат около €1853/кв.м, което е под градската медиана (€2364/кв.м).

Сред 56 обяви за наем частните са 10, или 17,9% срещу 15,3% средно. Реалистично е да намерите собственик, но пригответе се да отсеете доста агенционни обяви по пътя. По-долу са цените по брой стаи, реални частни обяви от септември и какво да проверите, преди да дадете капаро.

С колко пари какво се намира в кв. Люлин 10

Сумите са закръглени до €5 000 и идват от реалното разпределение на обявите в кв. Люлин 10. Под €150 000 намерихме 68 обяви, под €120 000 18 обяви.

Ако купувате

1. 20%до €145 000~78 кв.мДостигате около 20% от обявите: типичен едностаен, плюс по-евтините двустайни.
2. 50%до €185 000~100 кв.мТова е средата на пазара: типичен едностаен и двустаен.
3. 80%до €220 000~119 кв.мПриблизително 80 от всеки 100 обяви са до тази сума; реално това е типичен едностаен, двустаен и тристаен.

Под наем

1. 2до €350685 лв3,6% от предлагането.
2. 14до €500978 лв14 обяви от 56; по медиана стига за едностаен.
3. 39до €7001369 лв69,6% от предлагането; сумата покрива медианата за двустаен.

Илюстративна сметка за €185 000: €5550 данък, €185 такса вписване и нотариална такса, или близо €6500 върху цената. Подробно: колко струва сделката отгоре.

Колко обяви в кв. Люлин 10 са наистина от собственик

Делът е близо до средните за града 6,9%. Практически една на всеки 14 обяви е от собственик. При наемите частните са 17,9% (10 от 56), при 15,3% за града. Наемодателите по-често се справят сами, защото сделката е по-проста.

Изричното „от собственик“ се среща в 2 обяви, а другите частни не го пишат, просто защото не се сещат. „Без комисиона“ обещават 9,1% от обявите, но това само по себе си не прави обявата частна: често така пишат агенции, които взимат възнаграждение от продавача. Ако „собственикът“ поиска пари за оглед, прочетете за измамите с обяви от собственик.

Наем от собственик в кв. Люлин 10

Наемът тук е с 14,3% под софийската медиана: €600 срещу €700, при 56 обяви в извадката.

Без посредник се отдават 17,9% от жилищата в извадката (10 обяви). Частните искат медианно €650, над общото ниво; спестената комисиона отчасти се връща в наема. Обзаведени по обява са 16%; при останалите питайте, защото често „обзаведено“ просто не е написано.

Бюджетни нива: 2 обяви до €350, 14 до €500 и 39 до €700 (съответно 685, 978 и 1369 лв). Клаузите, които си струва да поискате, са в договора за наем от собственик.

Колко струва апартамент в кв. Люлин 10

За 230 обяви медианата на квадрат е €1853/кв.м, а на цял апартамент €186 100 (85 кв.м). Спрямо града (€2364/кв.м) кв. Люлин 10 е по-евтин с 21,6%.

Долната пета част от офертите започва под €143 700; там обикновено са по-старите, по-малките или по-неудобно разположените жилища. На квадратен метър двустайните са най-изгодни с €1843/кв.м, докато многостайните стигат €1957/кв.м.

Частните обяви искат медианно €2284/кв.м, агенционните €1847/кв.м. Тук частните са по-скъпи с 23,7%, повече от средните +2,5% в града. Практически това значи, че пазарлъкът със собственик в кв. Люлин 10 започва от по-висока база. Подробно: колко струва директната сделка.

Сигнали, при които спираме

Кв. Люлин 10 има сравнително много частни обяви (7%, 16 на брой), но от тях само 13% пишат изрично „от собственик“. Останалите разпознаваме по телефона и текста.

Нашият праг за „подозрително евтино“ тук е около €1480/кв.м, с 15% под най-евтината десетина от обявите. За 72 кв.м това прави под €106 500.

• „Собственикът е в чужбина“. Поискайте видеоразговор с огледа на апартамента на живо. Измамникът има само снимки, взети от чужда обява.
• Оферта, която е прекалено добра. Подозрително ниската цена служи, за да ви накара да бързате. Колкото по-добра изглежда офертата, толкова по-спокойно я проверявайте.
• „Днес или никога“. Когато продавачът иска капарото в брой още вечерта, срещу разписка на ръка, спрете и направете справка в регистъра.
• Фалшиви сайтове за сигурно плащане. Поискайте да се видите лично и да платите по банков път с договор. Всеки друг вариант е за сметка на вашия риск.
• Предплащане за оглед. Молба за резервационна такса по Revolut или с пощенски превод, преди да сте влезли в апартамента, е достатъчна причина да спрете разговора.
• Наемател, който преотдава. Преотдаването не е незаконно само по себе си, но трябва да е разрешено в неговия договор с наемодателя. Поискайте да видите тази клауза.

Наемът за двустаен в кв. Люлин 10 е около €600 на месец. Оферта с 40% по-долу е почти винаги примамка за депозит. Ако нещо ви притеснява, спрете и направете справка. Как точно, описваме в как се проверява имот преди покупка.

Сградите в кв. Люлин 10 през очите на купувача

При частна покупка никой не е проверил сградата преди вас, затова въпросите към собственика трябва да са по-конкретни. Половината обяви са със срок за завършване 2027 г. или по-късно, т.е. става дума за покупка на зелено.

• Препродажба от първия собственик. При новите сгради първият собственик често препродава с малка печалба. Проверете таксата поддръжка, паркомястото и дали има тежести от кредита на строителя.
• ТЕЦ, газ или ток. Зимните сметки са най-честата изненада след покупка. Собственикът ги знае, поискайте да ги видите.

20% от обявите са в сгради отпреди 2000 г., 79% в сгради от 2015 г. насам. Строителите държат 8,7% от обявите; колкото по-висок е този дял, толкова по-често „собственикът“ насреща е всъщност фирма. Удостоверението за тежести от Службата по вписванията обхваща 10 години назад; поискайте го, независимо колко нова е сградата. Уговорете се в предварителния договор кой какво документира.

Какво показват числата за Люлин 10

Люлин 10 спрямо съседните райони

На фона на околността (€2159/кв.м средно) цената тук е по-ниска с 14,2%.

Ако целта е да попаднете на собственик, кв. Люлин 7 е с най-висок дял частни (18,2%). За сравнение, в кв. Люлин 10 той е 7%. Под наем най-изгодно в съседство излиза кв. Люлин 7 (€460). Разлетът в околността е голям: от €1602/кв.м (кв. Модерно предградие) до €2687/кв.м (кв. Западен парк). Сравнението помага и в пазарлъка: собственикът трудно защитава цена, която е над съседния район без причина.

Каналите, в които собствениците публикуват

Масивът ни показва 16 частни продавачи в кв. Люлин 10. Опитът показва, че поне още толкова продават през познати и табели. За наем картината е по-добра: 10 частни обяви от 56.

Сравнение на сайтовете и филтрите им: сайтовете за имоти от собственик.

Инфраструктурата в кв. Люлин 10 по категории

Ако броим спирки, магазини, училища и всичко останало, кв. Люлин 10 има 126 обекта в OpenStreetMap. Първенството на автобусните спирки показва, че тук се пътува; проверете линиите до вашата работа.

Това е повече от 73% от кварталите в нашата база. Всички основни категории (училище, градина, супермаркет, аптека) присъстват. Имената на обектите не са въведени на кирилица в картата, но собственикът ще ги знае. Броят е по отворени карти, не по регистри, така че приемайте го като ориентир.

Често задавани въпроси за кв. Люлин 10

Разширете търсенето

Собствениците рядко пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

• кв. Люлин 913 частни обяви
• кв. Люлин 82 частни обяви
• кв. Обеля5 частни обяви
• кв. Връбница 26 частни обяви
• кв. Люлин 78 частни обяви
• кв. Гевгелийскинаем €600
• с. Волуякнаселено място

Други места в Столична община

• в.з. Черния кос€2147/кв.м
• гр. Костинброд17 км от центъра
• с. Маджаре70 км от центъра
• кв. Изток21 частни обяви

Прочетете преди огледа

• Квартири от собственик
• Капаро и договор
• Евтини от собственик
• Едностаен
• Тристаен
• Как се купува
• Двустаен под наем
• Свободни квартири