За проекта и методологията

Защо го направихме

Всеки, който е търсил апартамент от собственик в София, знае усещането: отметката „частно лице“ е натисната, а на телефона отговаря брокер с още дванадесет подобни предложения. Порталите не проверяват кой е обявителят, а агенциите имат всички основания да изглеждат като частни лица. Резултатът е, че купувачът губи седмици в обаждания, които не водят до собственика.

Искахме да отговорим честно на два въпроса. Колко от обявите наистина са частни? И вярно ли е, че „без комисиона“ означава по-евтино? Отговорите са по-скромни, отколкото обещават рекламите: частните обяви за продажба са 6,9%, а в сравними случаи те са средно с 2,5% по-скъпи на квадрат от агенционните.

Откъде са данните

През септември 2026 г. изтеглихме всички активни публични обяви за апартаменти за продажба и под наем в София и в населените места около нея от най-големия български портал за имоти, imot.bg. От всяка обява записахме цена, площ, брой стаи, етаж, година на строеж, вид отопление, район и текста на описанието, включително телефона за контакт. Телефоните използваме само вътрешно за преброяване и никога не ги публикуваме.

След това почистихме масива. При продажбите махнахме обявите с площ под 18 или над 400 кв.м, с цена на квадрат под €500 или над €9 000 и с обща цена под €20 000 или над €3 милиона: това са или грешки при въвеждане, или обекти, които не са жилища. При наемите запазихме месечни цени между €80 и €8 000. Остават 18 374 обяви за продажба и 7988 за наем. Къщите под наем са броени отделно и не влизат в медианите за апартаменти.

Как решаваме кой е обявителят

Всяка обява получава един от четири етикета: собственик, агенция, строител или неясно. Решението стъпва на два сигнала.

• Колко пъти се среща телефонът. Преброихме всички телефони в масива. При продажбите те са 3188 за 18 374 обяви, а 1434 от тях се срещат само веднъж. Най-често срещаният номер стои зад 1234 обяви. Човек, който продава собственото си жилище, рядко има повече от една или две обяви.
• Какво пише в текста. Търсим формулировки, които издават посредник: име на агенция, „референтен номер“, „предлагаме на вашето внимание“, адрес на сайт. Отделно търсим белези на строител: „Акт 14“, „схема на плащане“, „в строеж“. И белези на собственик: „от собственик“, „частно лице“, „без посредници“, „продавам собствения си апартамент“.

Правилата се прилагат в строг ред. Обява с изричен текст „от собственик“ и телефон, срещан в не повече от четири обяви, без агенционни думи, е „собственик“. Телефон в шест или повече обяви означава агенция, или строител, ако в текста има строителни белези. Всяка агенционна формулировка прави обявата агенционна. Обява без изричен текст, но с телефон, срещан най-много в две обяви, и без белези на посредник, броим за частна. Така се получават 1260 частни обяви при продажбите, от които 217 изрично казват, че са от собственик.

Как сравняваме цените

Средната частна обява за продажба е на €2756/кв.м, а средната агенционна на €2517/кв.м. Това сравнение обаче е подвеждащо, защото двете групи са в различни квартали и сгради. Затова сравнихме само сравними случаи: в един и същ район и при еднакъв брой стаи, ако има поне две частни и поне четири агенционни обяви. Такива групи са 203. Във всяка сметнахме разликата между медианната цена на квадрат на частните и на агенционните и взехме медианата на тези разлики. Тя е +2,5%.

Обяснението е просто. Собственикът често не познава пазара, обича жилището си и оставя място за пазарлък. Агенцията обикновено вече е свалила цената до реалистично ниво, за да не стои обявата. Това не означава, че частните оферти са лоши сделки. Означава, че спестената комисиона често е вече в цената.

Какво методът не може

• Грешки в двете посоки. Малка агенция с един брокер и две обяви може да мине за частно лице. Собственик, който е публикувал обявата си пет пъти в различни раздели, може да изглежда като агенция. Не сме измервали грешката ръчно върху голяма извадка, затова приемайте дела като добро приближение, а не като точно число.
• Офертни, не сделкови цени. Работим с исканите цени. Сделките в Имотния регистър обикновено приключват по-ниско, но данните за тях не са публично достъпни в използваем вид.
• Моментна снимка. Обявите се сменят всеки ден. Числата описват пазара към септември 2026 г. и ги обновяваме периодично.
• Малки извадки. В квартал с десет обяви един процент е половин обява. Затова за районите с под 25 обяви не пресмятаме дял, а при под осем обяви говорим за единични обяви, не за медиана.

Редакционна независимост

Проектът не получава пари от агенции, строители, банки или портали за обяви. На сайта няма платени позиции, няма реклами и няма „препоръчани“ обяви. Когато споменаваме институция, например Агенцията по вписванията, Кадастъра или Столична община, го правим, защото там се прави съответната проверка, а не по договореност.

Не публикуваме отзиви на клиенти, защото не искаме да показваме нещо, което читателят не може да провери. Примерите със суми в текстовете са означени като илюстративни или са изчислени от реалните обяви за съответния район, без телефон и без цитиране на текста. Данъците и таксите проверяваме спрямо действащите правила към 2026 г. и отбелязваме, когато нещо е ориентировъчно.

Ако видите грешка, пишете на info@apartamentotsobstvenik.com. Нямаме телефонна линия нарочно: всичко, което си кажем, остава писмено.

Къде резултатите са най-интересни

Най-висок дял частни обяви за продажба има в кв. Медицинска академия, кв. Редута, кв. Иван Вазов. При наемите на върха са кв. Люлин център и кв. Надежда 2. Пълният списък е на страницата с кварталите, а какво да правите с тези числа, когато започнете да търсите, е в съветите.