Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Едностаен апартамент в София от собственик

Едностайният е входният билет към собствено жилище в София. Преброихме 1011 оферти в 60 района и сметнахме колко струва и колко носи под наем.

Търся от собственик Калкулатор на разходите

Колко струва едностаен в София

Медианата на офертите за едностаен е €119 000 при 46 кв.м, което прави €2656/кв.м. Това е по-високо от средната цена на квадрат за града (€2364/кв.м), и е нормално: малките жилища винаги са по-скъпи на квадрат, защото баня, кухня и антре се плащат независимо от размера.

Долната пета част от офертите започва около €104 000. Под €90 000 едностайни от собственик се появяват рядко и почти винаги имат обяснение: партер, стара тухла, 30 кв.м.

Една уговорка за терминологията. В обявите „едностаен“ означава една стая плюс отделна кухня или кухненски бокс. Много хора търсят същото като „гарсониера“ или „боксониера“; за тези по-малки формати има отделен материал за боксониерите.

Къде едностайният е най-достъпен

Най-евтините квартали за едностаен апартамент (районите с поне 8 оферти)
Район	Медиана	Типична площ	€/кв.м	Оферти 1-стаен	Частни обяви (всички типове)
кв. Люлин 4	€90 000	32 кв.м	€2653/кв.м	15	2
кв. Люлин 9	€90 000	44 кв.м	€2177/кв.м	16	13
кв. Люлин 10	€93 600	50 кв.м	€1862/кв.м	13	16
кв. Сердика	€99 700	46 кв.м	€2579/кв.м	8	11
кв. Люлин 5	€101 000	44 кв.м	€2280/кв.м	24	20
кв. Сухата река	€105 000	38 кв.м	€2500/кв.м	25	21
кв. Люлин 1	€108 000	46 кв.м	€2444/кв.м	13	5
кв. Обеля 2	€109 000	48 кв.м	€2269/кв.м	11	14
кв. Младост 2	€109 500	46 кв.м	€2861/кв.м	10	12
кв. Люлин 6	€110 000	46 кв.м	€2251/кв.м	16	14

Люлин доминира в списъка, и не е изненада. Кв. Люлин 4 предлага най-ниската медиана, но при по-малка площ. В кв. Люлин 5 частните обяви изобщо са много (20), така че шансът да попаднете на собственик е реален. Кв. Сухата река е единственият квартал от широкия център в таблицата.

Като инвестиция: колко носи едностаен под наем

Около половината купувачи на едностайни не мислят да живеят в тях. Сметката им е проста. Медианният наем на едностаен в София в нашия масив е €480 на месец (725 обяви), а долният праг €400. Срещу медианна покупна цена от €119 000 това е брутна доходност около 4,8%.

Илюстративна сметка за едностаен под наем
Показател	Стойност
Медианна покупна цена	€119 000
Разходи по покупката (данък 3%, нотариус, вписване)	€4359
Медианен наем на месец	€480
Брутна доходност	4,8%
Нетно след 10% данък и ~1 месец празен	3,9%

Нетната доходност не е впечатляваща и не бива да бъде представяна като такава. Едностайният в София е по-скоро начин да запазите стойност, отколкото да забогатеете. Продавачите го знаят, затова в кв. Студентски град и кв. Малинова долина цените държат стабилно.

Панел, тухла или ново строителство

Панел от 70-те и 80-те

Най-евтиният вариант, обичайно 38–46 кв.м. Проверете дали фасадата е санирана и в какво състояние са щранговете. В кв. Люлин 4 медианата е €90 000 и почти всичко е от 80-те.

Тухла преди 1960

Високи тавани, дебели стени, често без асансьор. Площта изглежда по-голяма от реалната заради общите части. Търсете в стария център.

Ново строителство

Едностайните тук често са 50+ кв.м заради общите части. В кв. Люлин 10 медианата на годината е 2027, тоест предимно сгради в строеж. Рядко има собственик, най-често е строител.

Кой едностаен се препродава най-лесно

Малкото жилище рядко е последно. Повечето купувачи на едностаен след пет-десет години го продават или отдават, затова има смисъл да мислите за следващия купувач още сега. Най-лесно се препродава там, където пазарът е голям: много сделки значат ясна цена, бърза банкова оценка и повече хора, които търсят точно такъв формат.

Най-големите пазари на едностайни апартаменти в София
Район	Оферти за 1-стаен	Медиана	Площ	Частни обяви в района
кв. Малинова долина	139	€115 000	45 кв.м	24
кв. Студентски град	95	€125 000	46 кв.м	28
кв. Център	87	€157 200	37 кв.м	71
кв. Младост 4	32	€138 000	44 кв.м	29
кв. Витоша	30	€112 700	46 кв.м	26
кв. Бояна	30	€146 200	58 кв.м	16
кв. Манастирски ливади	28	€169 500	52 кв.м	50

Кв. Малинова долина и кв. Студентски град са двата най-големи пазара, водени от студенти и млади хора, които работят в Бизнес парка и по Околовръстното. В кв. Център едностайните са по-малки и по-скъпи, но се отдават целогодишно. Малък пазар не е непременно лош, но означава, че при продажба ще чакате по-дълго за подходящия купувач.

Какво да питате собственика на едностаен

Каква е площта по нотариален акт и колко от нея са общи части.
Кухнята отделна ли е, или е бокс; това влияе на цената при препродажба.
Има ли наемател в момента и кога изтича договорът му.
Какво е отоплението: ТЕЦ, климатик, газ. Малките жилища на ТЕЦ имат високи такси за сградна инсталация спрямо площта.
Колко е месечната такса за входа и има ли неплатени задължения към етажната собственост.
Скицата съвпада ли с реалното разпределение.

Всички разходи по покупката, с конкретна сметка, са в разходите при покупка на апартамент.

Търсите апартамент директно от собственик?

Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.

Две минути за попълване
Без реклами и без абонамент
Ориентир за цената в района

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко струва едностаен апартамент в София?

Медианата на офертите е €119 000 при типични 46 кв.м (€2656/кв.м). Най-евтината пета част тръгва около €104 000. В кварталите на Люлин медианата е около €90 000–110 000, в центъра над €150 000 за по-малка площ. Частните обяви следват същата картина, само средно малко по-високо от агенционните.

Къде е най-евтиният едностаен от собственик?

По медиана най-ниско са кв. Люлин 4, кв. Люлин 9 и кв. Люлин 10. Частни обяви има най-много в Люлин 5, Люлин 9 и Сухата река. Под €90 000 почти всичко е партер, последен етаж или жилище под 35 кв.м.

Каква е разликата между едностаен и гарсониера?

Едностайният има една жилищна стая и отделна кухня или кухненски бокс, обикновено 38–50 кв.м. Гарсониерата и боксониерата са по-малки формати, често 25–35 кв.м, с кухненски бокс в стаята. В сайтовете за имоти всички попадат в категория „1-стаен“, затова гледайте площта, а не етикета.

Изгодно ли е да купя едностаен и да го давам под наем?

Медианният наем на едностаен в София е €480 при покупна цена около €119 000. Брутната доходност е около 4,8%, а нетната след данък, разходи по покупката и празни месеци е по-ниска. Това е консервативна инвестиция, не бърза печалба. Най-стабилно се отдават едностайните до метро и около университетите.

Колко пари ми трябват за едностаен с кредит?

Банката кредитира до 85% от оценката, така че при €119 000 ви трябват около €18 000 самоучастие плюс около €4359 за данък, нотариус и вписване. Реално планирайте €23 500 с резерв за оценка и такси. Банката ще поиска и доказан доход, достатъчен за месечната вноска.

Какъв е долният праг за едностаен от собственик?

Най-евтините 20% от офертите за едностаен в София са под около €104 000. В тази зона почти винаги има компромис: първи или последен етаж, стар панел без саниране, площ около 32–38 кв.м или сграда без асансьор. Частни обяви под €90 000 се появяват главно в Люлин и в Толстой и изчезват бързо, затова пазете известията включени.

Трябва ли да плащам комисиона, ако купувам от собственик?

Не. Когато няма посредник, няма и комисиона. Ако обявата е „от собственик“, но насреща ви е брокер, той ще поиска подпис под договор за посредничество. Може да откажете. Разходите по сделката (данък 3%, нотариус, вписване) остават за купувача и в двата случая.

Проверете вашия квартал

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.