„Ремонт“ в частната обява: колко струва думата и как да проверите какво е направено

Думата, която собствениците обичат

71 частни обяви, или 7,2%, имат „ремонт“ или „обновен“ в първите около 200 знака от описанието. При агенциите са 1,9%. Съотношението е 3,8 към едно, а в старото строителство 2,1 към едно (9,5% срещу 4,5%). Думата е сред най-сигурните белези, по които се познава частна обява; целия речник сме подредили в думите на собственика.

Причината се вижда веднага, щом се замислите. Собственикът е живял в жилището и е плащал ремонта от джоба си. Помни сумата, помни месеците с прах и иска да си ги върне. Агенцията описва със свои думи: „в отлично състояние“, „след цялостно обновяване“, или изобщо прескача темата и пише за квартала. Отчасти и защото 41,5% от агенционните обяви са за жилища в строеж, където ремонт просто няма какво да има.

„След ремонт“ и „за ремонт“ са една и съща дума

Тук е капанът. Търсенето по „ремонт“ хваща и „след ремонт“, и „нуждае се от ремонт“. Компютърът не прави разлика, а купувачът, който филтрира по ключова дума, също. Затова агенционната разлика изглежда така: във всички обяви +10,3% на квадрат в 66 клетки, но в старото строителство само +2,3% в 63 клетки, като обявата с думата е по-скъпа едва в 35 от тях. Старите сгради са точно мястото, където „за ремонт“ се среща най-често. Тристаен в тухлена кооперация от шейсетте в Стрелбище може да е „след основен ремонт“ или „за основен ремонт“, и двата текста попадат в една и съща купчина. Средно те се неутрализират и думата почти нищо не струва. Разликата между двете числа идва от обявите извън стария фонд, но там агенциите пишат „ремонт“ рядко, така че не правете от нея голям извод.

При частните клетките са само 9, но във всичките 9 обявата с ремонт е по-скъпа, медианно +17,4%. Това е ориентир, не закон. Подсказва обаче нещо, което всеки купувал от собственик познава: когато собственикът пише „ремонт“, той има предвид „след ремонт“ и вече си го е сложил в цената.

Какво се крие зад думата

„Ремонт“ може да значи нова боя и ламинат за две седмици. Може да значи и нова електрическа инсталация, сменени щрангове, хидроизолация на банята и изолация отвътре. Цената на двете се различава няколко пъти, а в обявата изглеждат еднакво. Разделете ремонта наум на два слоя. Видимият са подове, стени, врати, кухня, санитария. Скритият е това, което е в стените: кабели, тръби, вентилация, хидроизолация. Видимият слой се оценява на огледа за пет минути. Скритият струва повече, остарява по-бавно и точно за него собственикът рядко говори конкретно. Попитайте кога е правен ремонтът. Ремонт отпреди десет години е просто състояние. Попитайте кой го е правил, има ли фактури и дали са сменени алуминиевите проводници, ако сградата е от шейсетте или седемдесетте години. Отговорът „всичко е ново“ без подробности не е отговор.

Проверка на ремонта в пет стъпки

Не ви трябва строител, за да хванете повечето козметични ремонти, представени за основни. Трябват ви половин час, фенерче и малко нахалство.

Ако ремонтът е включвал съборени или преместени стени, това вече не е само ремонт, а преустройство, за което може да е нужен проект и одобрение. Темата сме разгледали в ателиета и преустроени жилища; при съмнение покажете разпределението на архитект преди капарото. Пълния списък за проверка държим в проверка на имот преди покупка.

Ремонт сам или купен готов

Купувачът с малко време предпочита готовото. Купувачът с малко пари често също, защото ремонтът не влиза в ипотечния кредит и трябва да се плати отделно. Но сметката има повече редове, отколкото изглежда: материали и труд, месеци, в които плащате наем, докато майсторите работят, и резерв за изненадите, които винаги излизат, щом махнете първата плочка.

Калкулаторът е груб, но показва основното. При разлика от +2,3%, каквато виждаме в старото строителство при агенциите, качественият готов ремонт почти винаги излиза по-изгодно. При по-високите надценки, които собствениците си слагат, собственият ремонт често печели, стига да имате време и нерви. Не забравяйте и разходите по сделката: данъкът и нотариалната такса се плащат върху цената заедно с ремонта.

Как да говорите за ремонта в пазарлъка

Собственикът ще ви каже колко е дал за ремонта. Това не е мярка за стойността. Купувачът плаща за това, което ремонтът му спестява от днес нататък, а не за вложените някога пари. Ремонт отпреди осем години в Люлин 5 или Надежда 2 е приятно състояние, но не и причина за цена над съседните панелни апартаменти. Ремонт с нова инсталация от миналата година е. Затова питайте конкретно и записвайте отговорите. „Какво точно е сменено и кога?“ е по-добър въпрос от „Колко ви струва ремонтът?“. Ако и обзавеждането остава, оценете го отделно, както описваме в обзаведено за продажба. А ако отговорите са мъгляви, приемете жилището като „за ремонт“ и предложете цена като за такова.

Ако ремонтът ще е ваш

Купили сте „за ремонт“, или „след ремонт“ се е оказал боя върху стари стени. Започнете от скрития слой, не от плочките. Инсталацията и тръбите се правят веднъж и после се зазиждат, а подовете и кухнята могат да почакат година, без никой да пострада. Преди първия удар с перфоратора поговорете с управителя на етажната собственост. В повечето кооперации има правила за часовете на шумните работи, а асансьорът и стълбището се връщат в същия вид, в който са били. Смяната на щранга засяга и съседите отгоре и отдолу, затова е по-евтино и по-бързо да се направи заедно с тях. Ако ще сменяте дограмата, попитайте дали сградата няма общо решение за цвета и вида ѝ. И пазете фактурите. Един ден и вие ще продавате, а купувачът ще ви зададе същите въпроси, които днес задавате на собственика. Папка с фактури, снимки на инсталацията преди замазката и гаранционни карти е най-добрият отговор, който може да даде продавач.

„Ремонт“ в частната обява: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Стрелбище€3 315/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Банишора€2 428/кв.м
• кв. Редута€2 989/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Обзаведено за продажбаОбзаведено от собственик: колко често, колко по-скъпо и какво да впишете в описа12,3% от частните обяви пишат „обзаведен“ срещу 5,2% при агенциите. Колко добавят мебелите към цената и как да ги впишете в описа.
• Ателие и преустроенАтелие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документиСобствениците пишат „ателие“ 3,4 пъти и „преустроен“ 2 пъти по-често от агенциите. Какво стои зад думите и какво да проверите.
• Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
• Продава и отдаваЕдин телефон, два пазара: кой продава и отдава едновременно1 013 телефона в София продават и отдават едновременно и държат 48,8% от обявите за продажба. Какво значи това за купувача и наемателя.
• Семейство под наемСемейство под наем: паркове, площадки, детски градини и хазяи по кварталиВ третината квартали с най-много паркове, площадки и детски градини наемът е €700, в най-бедната €660. Делът на хазяите почти не зависи от това.
• Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Разходи при покупка
• Чеклист за оглед
• Как се купува

Всички статии в блога →