Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Квартири в София от собственик до 300, 400, 500 и 600 лв: какво реално има

Хората още търсят „квартира до 400 лв“, а обявите вече са в евро. Превалутирахме всеки бюджет и проверихме срещу 7 988 обяви какво може да се наеме с него.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Първо сметката: колко са вашите лева в евро

От 1 януари 2026 г. България използва еврото и всички обяви са в евро. Курсът е фиксиран: 1 евро = 1,95583 лв. Затова търсенето „квартира до 500 лв“ на практика означава „до €256“. Изглежда очевидно, но точно тук много хора се разминават с обявите: виждат „350“ и мислят, че е в лева.

Бюджетите от търсенията, превалутирани и сверени с обявите
Бюджет в лева	В евро	Какво реално се намира
300 лв	€153	Под долната граница дори за стая. Остава легло в споделено жилище или квартира извън София.
350 лв	€179	Под долната граница дори за стая. Остава легло в споделено жилище или квартира извън София.
400 лв	€205	Най-евтините стаи, обикновено в панелен апартамент със собственика или с други наематели.
500 лв	€256	Стая на добро място, включително в центъра. Самостоятелно жилище още не.
600 лв	€307	Стая на добро място, включително в центъра. Самостоятелно жилище още не.
800 лв	€409	Долната част на едностайните: Люлин, Редута, Сухата река, по-стар фонд.
1000 лв	€511	Масов едностаен или най-евтините двустайни в Люлин и Суходол.

Долните граници идват от нашето преброяване: стаите са 93 обяви с медиана €250 и долна граница €210. Едностайните са 725 с медиана €480 и долна граница €400. „Долна граница“ значи, че една от пет обяви е на тази цена или по-евтина.

Честно за 300 и 350 лв

350 лв са €179. За тези пари в София днес не се наема самостоятелно жилище. Долната граница за едностаен в града е €400, а и в най-евтините квартали медианата за едностаен не пада под €350. Най-евтината категория, стаите, започва от около €210, а медианата е €250.

300 лв (€153) е под долната граница дори за стая. С такъв бюджет реалистичните варианти са три: легло в споделено жилище, квартира в Божурище, Костинброд или Нови Искър с пътуване, или стая срещу помощ в домакинството при възрастен собственик. Последното се среща, но почти никога не е в обява.

Когато видите двустаен за „300“ в Лозенец, почти сигурно е едно от трите: цената е за стая, обявата е стара, или е измама с предплащане. Какво да проверите, сме описали в материала за измамите.

400 лв (€205) стигат само за най-евтините стаи, около долната граница. 500 лв (€256) е медианата за стая. 600 лв (€307) стигат за стая в центъра, където медианата е около €300.

Къде има обяви до €350 (около 685 лв)

Ако бюджетът ви е около 700 лв, вече има избор. В целия град преброихме 171 обяви до €350. Това са главно стаи и малки едностайни. Кварталите с най-много такива обяви:

кв. Център15 обяви
кв. Лозенец6 обяви
кв. Сухата река6 обяви
кв. Овча купел6 обяви
кв. Люлин 76 обяви
гр. Банкя6 обяви
кв. Оборище5 обяви
кв. Редута5 обяви
кв. Люлин 55 обяви
кв. Мусагеница4 обяви

Центърът води не защото е евтин, а защото там са повечето стаи и малки таванни гарсониери. В кв. Люлин 7 картината е различна: там едностайните в панел са с медиана около €440, а по-евтината част от тях е под €350.

Бюджет до €500 (около 980 лв): вече има самостоятелно жилище

Обявите до €500 са 1087, или 13,6% от пазара. В тази зона са повечето едностайни и най-евтините двустайни.

Квартали с най-много обяви до €500
Квартал	Обяви до €500	От всички	Медиана на квартала	Частни
кв. Студентски град	120	348	€590	11,5%
кв. Център	61	477	€750	20,5%
кв. Овча купел	49	232	€620	13,4%
кв. Банишора	34	173	€650	14,5%
кв. Лозенец	32	377	€800	15,1%
кв. Витоша	26	308	€800	8,4%
кв. Дружба 1	22	85	€630	16,5%
кв. Люлин 7	20	30	€460	6,7%
кв. Сухата река	19	82	€650	18,3%
кв. Света Троица	19	74	€600	10,8%

кв. Студентски град е категоричен лидер: там са 120 обяви до €500. Това е ефектът на студентския пазар, където собствениците са свикнали с бюджетни наематели. Ако не сте студент, погледнете кв. Овча купел, кв. Банишора и кв. Лозенец. Там евтините обяви са по-малко, но и студентската конкуренция през септември е по-слаба.

Как да разтегнете бюджета без да се подлъжете

Сметнете сметките отделно. Стая „с включени сметки“ за €256 често излиза по-изгодна от стая за €205, в която делите парно и ток с още трима.
Търсете необзаведено. Само около 24% от обявите изрично пишат, че жилището е обзаведено, а за обзавеждането собствениците обикновено искат повече.
Предложете дълъг договор. Собственик, който има нужда от спокойствие, по-лесно сваля 30 евро срещу 18 месеца.
Платете два месеца напред, но само след подписан договор и протокол.
Делете двустаен. Двустаен в панел за €550 на двама е €275 на човек, почти колкото стая.
Не търсете само в съседния квартал на работата. Метрото прави Люлин, Надежда и Младост еднакво далеч от центъра по време.

Защо при евтините квартири собственикът е по-вероятен

Агенцията взима комисиона като процент от наема. Половин наем от €250 са €125, което едва покрива един оглед и договор. Затова в най-евтиния сегмент агенциите са по-малко и там собствениците пишат сами. В кварталите от таблицата по-горе делът на частните обяви е между 6 и 21%, а в някои панелни квартали, като кв. Люлин център и кв. Надежда 2, стига над 30%.

Обратната страна е, че тези собственици не винаги правят договор. Настоявайте за писмен договор дори за стая. Без него нямате как да си поискате депозита и трудно ще се регистрирате на настоящ адрес. Какво да има вътре, ще намерите в материала за договора за наем, а за самите стаи има отделен текст за стая под наем от собственик.

Опишете жилището, което ви трябва

Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.

Може и само по телефон или имейл
Без обаждания, ако не сте поискали
Покупка или наем

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Има ли квартира в София до 300 лв?

300 лв са €153. Това е под долната граница дори за стая, която в нашето преброяване е €210. Самостоятелно жилище за тези пари няма. Остават легло в споделено жилище, стая в покрайнините или квартира в съседен град като Божурище или Костинброд с пътуване до София.

Какво мога да наема за 400 лв?

400 лв са около €205. Това е долната граница за стая в София: една от пет обяви за стая е на такава цена или по-ниска. Едностаен или гарсониера за тези пари няма, най-евтините едностайни започват от около €400, тоест около 782 лв. Реалистичният избор е стая в панелен квартал.

Квартира до 500 лв в евро колко е?

500 лв са €256 по фиксирания курс 1,95583. С тази сума се наема стая на средна цена: медианата за стая в София е €250. Ако бюджетът ви е €500, а не 500 лв, изборът е много по-голям: 1087 обяви в града са до €500.

Къде са най-евтините квартири в София?

По медиана най-евтини са кв. Люлин 7, кв. Суходол, кв. Западен парк и кв. Връбница 1, където типичният наем е €460–€520. Четирите са панелни квартали на запад и север от центъра. По брой евтини обяви пък води Студентски град, защото там предлагането е огромно. Медианата на целия град е 700 евро.

Защо обявите са в евро, а не в лева?

От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната и цените се обявяват в евро. Левът беше изтеглен след кратък период на двойно обращение. За превалутиране се ползва фиксираният курс 1 евро = 1,95583 лв, същият, който важеше и по времето на валутния борд.

Как да разпозная обява от собственик за евтина квартира?

Проверете телефона в търсачка. Ако излизат много обяви в различни квартали, това е агенция или посредник. Собствениците обикновено пишат конкретни неща: етаж, парно, съседи, какво има в кухнята. Никога не плащайте нищо преди да видите жилището и документите за собственост. Поискайте и нотариалния акт на огледа.

Частните обяви по квартали

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.