Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Разходи при покупка на апартамент: пълна сметка

Сметката, която никой не прави до края. Данък, нотариус, вписване, адвокат, кредит, ремонт: какво плащате, кога и колко, с работещ пример.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Работещ пример: медианен двустаен

Вземаме медианния двустаен от нашия масив: 68 кв.м за €173 000. Приемаме, че договорената цена е над данъчната оценка (почти винаги е така) и купувачът плаща обичайните разходи.

Разходи на купувача при апартамент за €173 000
Разход	Основа	Сума
Местен данък при придобиване	3% от по-високата между цена и данъчна оценка	€5190
Нотариална такса	по пропорционалната скала на тарифата, ориентир	€620
ДДС върху нотариалната такса	20%, ако нотариусът е регистриран по ДДС	€120
Такса вписване в Имотния регистър	0,1% от цената	€173
Удостоверения, скица, справки	ориентир	€60
Общо без адвокат и кредит		€6163
Адвокат (по избор)	по договаряне	€300 – €1 000

Или около 3,6% от цената. Най-голямото перо е данъкът, всичко останало заедно е под 1%. Комисиона няма, защото купуваме директно от собственика; с агенция добавете 2–3% плюс ДДС, ако брокерът я иска и от купувача.

Сметката за едностаен, двустаен, тристаен и четиристаен

Разходи на купувача по тип жилище, медиани за София, септември 2026
Тип	Медианна цена	Данък 3%	Нотариус с ДДС	Вписване	Общо
едностаен	€119 000	€3570	€610	€119	€4359
двустаен	€173 000	€5190	€740	€173	€6163
тристаен	€261 500	€7845	€950	€262	€9117
четиристаен	€380 000	€11 400	€1240	€380	€13 080

Същата сметка за двустаен в кварталите с най-много частни обяви
Квартал	Медиана двустаен	Разходи на купувача	Цена + разходи
кв. Овча купел	€160 000	€5730	€165 730
кв. Банишора	€165 000	€5895	€170 895
кв. Витоша	€165 900	€5923	€171 823
кв. Малинова долина	€167 500	€5983	€173 483
кв. Хаджи Димитър	€169 000	€6029	€175 029
кв. Студентски град	€185 500	€6581	€192 081

Нотариалната такса расте по-бавно от цената, защото скалата е регресивна и има таван. Данъкът и вписването са пропорционални. Затова при по-скъпите имоти общият процент пада малко, но не под 3,3–3,5%.

Числата в таблицата са за типичните цени. Ако договорите по-ниска цена, но данъчната оценка на жилището е по-висока, данъкът се смята върху оценката. В стария център това рядко се случва, но при стари къщи и апартаменти в покрайнините с висока данъчна оценка е възможно.

Кога плащате всяко перо

при предварителния договорКапарото, обичайно 5–10% от цената. То е част от цената, не допълнителен разход. Ако има нотариална заверка на подписите, малка такса за нея.
няколко дни преди нотариусаУдостоверенията, ако сте се разбрали вие да ги вадите. Хонорар на адвокат, ако работите с такъв.
в деня на сделката, преди подписаМестният данък по сметка на Столична община. Нотариусът иска доказателство.
в деня на сделкатаНотариалната такса и таксата за вписване. Остатъкът от цената към продавача, по банков път.
след сделкатаДекларация за данък сгради в общината в двумесечен срок, прехвърляне на партидите.

Данъкът от 3%: върху какво се смята

Местният данък при възмездно придобиване на имот се определя от общинския съвет в законовите граници. В Столична община той е 3%. Основата е по-високата от двете стойности: договорената цена или данъчната оценка. Затова изкушението „да напишем по-ниска цена в акта“ не спестява нищо, ако данъчната оценка е по-висока, а ако е по-ниска, спестява малко срещу голям риск: при развален договор или спор имате право на връщане само на цената по акта.

Данъкът се плаща преди или в деня на сделката. Нотариусът не изповядва сделката без доказателство за платен данък. На практика плащате по сметка на общината, а нотариусът проверява.

Ако купувате с кредит

Към горните разходи добавете тези на банката. Числата са ориентировъчни, защото зависят от конкретната банка и промоциите ѝ:

Оценка на имота. Плаща се на лицензиран оценител, обикновено между €100 и €300.
Такса за разглеждане/отпускане. Много банки я опрощават; иначе процент от кредита.
Вписване на ипотеката. Такса в Имотния регистър, изчислявана върху размера на кредита.
Нотариална такса за договорната ипотека. Отделна от тази за покупката, също по тарифата.
Застраховки. На имота и често „живот“ на кредитополучателя, годишни.

При кредит €147 000 (85% от медианния двустаен) и лихва около 2,8% за 30 години месечната вноска е около €604. Подробно за процедурата има в ипотечен кредит при покупка от собственик.

Какво плаща продавачът

За пълнота, и за да не се окаже, че поемате нещо, което не е ваше. Продавачът обичайно плаща удостоверенията, които доказват правото му да продаде: данъчна оценка, удостоверение за наследници, ако е приложимо. Ако имотът е ипотекиран, заличаването на ипотеката и евентуалната такса за предсрочно погасяване на кредита му са негови. Ако е работил с агенция, комисионата към нея също.

Данък върху печалбата от продажбата в повечето случаи няма: продажбата на едно жилище в годината е освободена по Закона за данъците върху доходите на физическите лица, независимо колко време е притежавано. Ако собственикът продава няколко имота в една година, е добре да се консултира със счетоводител. Това е негов въпрос, но понякога обяснява защо някой бърза да продаде преди края на декември.

Разходите след ключа

първия месецПрехвърляне на партиди (ток, вода, ТЕЦ, газ), обикновено без такса или със символична. Смяна на патрона на входната врата.
до 2 месецаДекларация в общината за данък сгради и такса смет; ако не я подадете, платите лихва после.
годишноДанък сгради и такса смет. За жилище в София те са от няколко десетки до няколкостотин евро, според данъчната оценка.
месечноТакса за етажната собственост: асансьор, почистване, ток на общите части.
първата годинаРемонтът, който не сте планирали. Оставете резерв поне 3–5% от цената при стар фонд.

Искате само частни оферти, без агенции?

Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.

Може и само по телефон или имейл
Ориентир за цената в района
Покупка или наем

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко са разходите при покупка на апартамент?

Около 3,6% от цената, без адвокат, кредит и комисиона. За двустаен от €173 000 това са €6163: данък 3% (€5190), нотариус с ДДС (около €740), вписване 0,1% (€173) и удостоверения. Най-голямото перо е местният данък. Ако купувате с кредит, добавете таксите на банката, оценката и нотариуса за ипотеката.

Кой плаща данъка при покупка на имот?

По закон данъкът при придобиване се дължи от купувача, освен ако страните не са договорили друго. В практиката почти винаги го плаща купувачът. Нотариалната такса и таксата за вписване също обичайно са за купувача. Уговорете изрично в предварителния договор, ако има отклонение.

Колко е данъкът при покупка на имот в София?

В Столична община местният данък при придобиване е 3%. Смята се върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка на имота. Плаща се преди подписване на нотариалния акт по сметка на общината; нотариусът проверява платежния документ. Данъчната оценка се вижда в удостоверението, което продавачът вади от общината.

Колко струва нотариусът при покупка на апартамент?

Нотариалната такса се определя по пропорционална скала от Тарифата към Закона за нотариусите и има горна граница. За апартамент за €173 000 ориентирът е около €620 плюс ДДС, ако нотариусът е регистриран. Отделно се плащат вписването и евентуалните заверки. Самата такса е определена от тарифата, а не от пазара, така че не зависи от избора на нотариус.

Мога ли да намаля данъка, като пиша по-ниска цена?

Не препоръчваме. Данъкът се смята върху по-високата от цената и данъчната оценка, така че под оценката не можете да слезете. А по-ниската цена в акта е вашият риск: ако сделката се развали или има спор, законово можете да претендирате само сумата, записана в акта.

Колко пари ми трябват общо за двустаен с кредит?

При €173 000 и кредит 85% самоучастието е около €26 000. Добавете около €6163 разходи по покупката и още няколкостотин евро за оценка, ипотека и застраховки. Реално планирайте €33 000 собствени средства преди ремонт. Банката ще иска самоучастието да е налично по сметка преди подписването.

Плаща ли се комисиона при покупка от собственик?

Не, ако няма посредник. Когато агенция участва, тя обикновено взима 2–3% плюс ДДС от продавача, от купувача или от двамата. При покупка от собственик тази сума отпада. Точно затова някои брокери представят обявите си като частни. Проверете телефона в сайта, преди да приемете, че говорите със собственика.

Проверете вашия квартал

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.