Апартамент в кв. Люлин 9 директно от собственик

Хората, които пишат „Люлин 9 от собственик“ в търсачката, обикновено вече са видели едно и също жилище в няколко агенционни обяви и искат да стигнат до първоизточника. Тук хората често търсят конкретен блок или вход, защото знаят кои сгради са санирани и кои не, и искат да попитат собственика за това лично.

От 179 обяви за продажба, които засякохме в кв. Люлин 9 през септември, 13 са от частни лица, тоест 7,3%. Разликата спрямо средните 6,9% за града е малка. Средната искана цена е €2027/кв.м, под медианата за София от €2364/кв.м.

За наем делът на частните е 5,6% (2 от 36 обяви), а градската стойност е 15,3%. Тук работи комбинацията от сайт, местна група и разходка из улиците, която ви интересува. В секциите отдолу събрахме всичко, което ни трябваше, ако сами търсехме тук: цени, частни обяви, бюджети и съседи.

Колко обяви в кв. Люлин 9 са наистина от собственик

Нищо необичайно спрямо София (6,9%): около 13 от всеки 14 обаждания ще стигнат до посредник. Изричното „от собственик“ се среща в 2 обяви, а другите частни не го пишат, просто защото не се сещат.

Класификацията е наша и стъпва на два сигнала: честотата на телефона в целия град и формулировките в обявата. Телефон, който се среща в една или две обяви и няма брокерски изрази, приемаме за частен. 16 обяви пишат „без комисиона за купувача“. При част от тях комисионата просто е включена в цената. Строителите държат 17,9% от предлагането, така че тук често ще говорите с офис продажби, а не със собственик.

Наемите са отделна история: 2 частни от 36 обяви, или 5,6%; средното за София е 15,3%. Как да филтрирате сами, описахме в сайтовете за имоти от собственик.

4 частни обяви в кв. Люлин 9 и какво да питате за всяка

Най-долу в ценовата скала на частните обяви в кв. Люлин 9 стоят тези 4 жилища.

• Тристаен, 95 кв.м за €177 000. Партерът обяснява част от отстъпката: питайте за влага в стените, за решетки и дали входът не е към шумна улица. С локално отопление зимната сметка зависи от изолацията; питайте за сметките от януари.
• Двустаен, 73 кв.м за €139 900. При толкова нова сграда собственикът често препродава имот, купен на зелено; ако още няма нотариален акт, сделката е прехвърляне на права, а това е друг риск.
• Двустаен, 65 кв.м за €145 000. Тухла от 2012 г. обикновено е добър компромис между цена и качество; проверете кой е управител на етажната собственост и как се плаща асансьорът.
• Едностаен, 46 кв.м за €107 000. Сграда от 1980 г. е типично панел или ЕПК: питайте дали блокът е саниран, кога е сменен асансьорът и какви са сметките зимата. Отопление от ТЕЦ: проверете за задължения към „Топлофикация“ и кой е фирмата за дялово разпределение.

Истинската сума: €184 000 плюс разходите

Без комисиона сметката е по-кратка, но не е нулева. За тристаен апартамент на €184 000 (медианата в кв. Люлин 9) тя изглежда така.

Ако същото жилище беше купено чрез посредник, към сметката щяха да се добавят още около €5500 комисиона. Затова разходите над цената при частна сделка са по-ниски, но не и нулеви.

Около 3,5% отгоре е реалистичният ориентир в кв. Люлин 9. При агенция щяхте да добавите и комисиона, но както показва сравнението на цените с и без комисиона, цената не винаги я компенсира.

Цени за покупка в кв. Люлин 9 по брой стаи

179 активни обяви, медиана €176 500 и €2027/кв.м: това е стартовата картина в кв. Люлин 9. Под градската медиана сме с 14,3%, затова тук идват купувачи, които в централните райони не могат да си позволят същата площ. На квадратен метър многостайните са най-изгодни с €1800/кв.м, докато двустайните стигат €2231/кв.м.

• Едностайни (16). Обичайно 44 кв.м за €90 000; с €90 000 все още има избор, но в долния край.
• Двустайни (70). Средата е €147 400, а под €125 000 попада всеки пети. Типичната площ е 66 кв.м.
• Тристайни (88). Средата е €184 000, а под €171 900 попада всеки пети. Типичната площ е 92 кв.м.
• Многостайни (5). Медиана €216 000 при 121 кв.м, или €1800/кв.м. Евтината пета част е под €200 800.

Частните обяви искат медианно €2679/кв.м, агенционните €2046/кв.м. Частните са с 30,9% по-скъпи. Изглежда странно, но не е: собствениците рядко свалят цената преди първите огледи, а и продават различни жилища от брокерите. В сравними двойки за целия град частните са средно с 2,5% по-скъпи.

Околността на Люлин 9 в една таблица

Спрямо съседите кв. Люлин 9 се разминава с едва 3%, така че изборът ще се решава от конкретния имот, не от района.

Най-голям дял частни обяви в околността има кв. Люлин 7: 18,2%. Тук делът е 7,3%. За наем гледайте и кв. Люлин 7, където медианата е €460. Разлетът в околността е голям: от €1602/кв.м (кв. Модерно предградие) до €2421/кв.м (кв. Люлин 7). Гледайте и наема: ако ще отдавате, съотношението между цената и наема решава доходността.

Документи от собственика: какво и кога

Покупката от строител и от частно лице в кв. Люлин 9 изглеждат подобно само в обявата. При частния продавач 7,3% от пазара документите идват от него, а не от офис на фирма. От 13 частни продавачи тук само 2 пишат в обявата изрично „от собственик“, така че документите са и начинът да разберете с кого говорите.

Документите на продавача са негова грижа и негов разход. Вашият дял от разходите е друг и е описан в пълната сметка на разходите.

Панел, тухла или ново: какво се продава в кв. Люлин 9

Преди да говорите за цена, разберете в каква сграда купувате; при директна сделка това е вашата работа. Медианната година на строеж в обявите е 2026. 28% от обявите са в сгради отпреди 2000 г., 63% в сгради от 2015 г. насам. Строителите държат 17,9% от обявите; колкото по-висок е този дял, толкова по-често „собственикът“ насреща е всъщност фирма. Накратко за характера: панел, тих и достъпен. Минималният пакет от собственика: нотариален акт, схема от Кадастъра, удостоверение за данъчна оценка и документ, че няма задължения към етажната собственост.

Какво да проверите в регистрите, описахме в проверката преди покупка.

Как се представя кв. Люлин 9, ако търсите без агенция

Люлин 9 под наем: какво показват 36 обяви

От собственик са 2 обяви, тоест 5,6%; средното за София е 15,3%. 36 обяви, медиана €560: наемите в кв. Люлин 9 са с 20% под средното за града.

• Прагове. С €500 на месец (978 лв) избирате между 8 обяви; с €700 изборът става 32.
• Първо плащане. На старта пригответе депозит (един до два наема, тук €550–€1100) и наема за първия месец.
• Договорът. Договор над една година е добре да е с нотариална заверка на подписите, тогава той е противопоставим и на нов собственик.

Обзаведени по обява са 25%; при останалите питайте, защото често „обзаведено“ просто не е написано. Общата картина за града е в наемите от собственик в София.

Пазарлъкът със собственика в кв. Люлин 9

Ако знаете, че кв. Люлин 9 има медиана €2027/кв.м и че 20% от обявите са под €1748/кв.м, вече имате повече информация от повечето купувачи на огледа. Собствениците тук оценяват жилищата си с 30,9% над агенциите (€2679/кв.м срещу €2046/кв.м). Това е най-добрият аргумент, че има място за разговор.

• Време за размисъл. Кажете, че ще помислите до утре. Спокойствието е аргумент, който бързащият продавач разбира.
• Откъде да започнете. Направете офертата в писмо или съобщение, с кратко обяснение на аргументите. Написаното изглежда сериозно и дава време на собственика да помисли.
• Остойностените забележки. Два-три остойностени дефекта обикновено стигат за 3–5% отстъпка. Повече списъци изглеждат като търсене на повод.
• Дълъг договор за по-нисък наем. Предложете да поемете дребните ремонти сами срещу по-нисък наем. За много собственици спокойствието струва повече от петдесет евро месечно.

Каквото и да договорите, запишете го в предварителния договор. Как, описваме в клаузите на предварителния договор.

Какво има в рамките на квартала

Преброихме 63 обекта в обхвата на квартала по данни на OpenStreetMap. Спирките са най-многобройни, което е типично за по-разпръснати места; разстоянията до магазин и училище са по-големи.

По обем кварталът е в средата на кварталите в базата. Липсващи категории в картата: детска градина. За тях вероятно ще излизате извън квартала. Имената на обектите не са въведени на кирилица в картата, но собственикът ще ги знае. Някои обекти в OSM са отбелязани двойно, други липсват; важна е картината, не точната бройка.

От обявата до ключовете: примерен график

Примерен график с налични средства: общо около 22 дни от решението до ключовете. Ако наемате, не покупка, сметнете на седмица до десет дни от първия оглед до ключовете.

1. ден 1–3Проверка на документите и втори оглед. Нищо не се плаща.
2. ден 4–7Предварителен договор и капаро по банков път. Със срок за нотариуса.
3. ден 8–19Данъчна оценка, заличаване на ипотеката, ако има, проект на акта от нотариуса.
4. ден 20–22Подпис при нотариуса и прехвърляне на партидите за ток, вода и отопление.
5. последноПосле идват партидите за ток, вода и отопление и таксата към входа. Не ги отлагайте.

При новите сгради срокът зависи от Акт 16 и от партидите. Ако апартаментът се препродава преди въвеждане в експлоатация, графикът се мери в месеци, не в дни. Най-често графикът се чупи в първата фаза, от липсващ документ на продавача.

Какво ни питат за Люлин 9

Разширете търсенето

Собствениците рядко пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

• кв. Люлин 82 частни обяви
• кв. Люлин 1016 частни обяви
• кв. Люлин 78 частни обяви
• в.з. Люлин6 км от центъра
• кв. Люлин център8 частни обяви
• кв. Модерно предградие6 частни обяви
• с. Волуякнаселено място

От другия край на града

• с. Долни Богров14 км от центъра
• с. Столник30 км от центъра
• кв. Докторски паметник7 частни обяви
• кв. Суходол1 частни обяви

Полезно при покупка и наем

• Капаро и договор
• Квартири от собственик
• Депозит при наем
• Двустаен
• Под наем от собственик
• Едностаен под наем
• Тристаен под наем
• Чеклист за оглед