Измами с обяви „от собственик“: как да разпознаете фалшивия собственик

Колко рядко е истинското „от собственик“

Преброихме всички обяви за продажба на апартаменти в София през септември 2026 г.: 18 374. Изрично „от собственик“, „частно лице“ или „без посредник“ пишат само 217. Дори с по-широк критерий (телефон, който се среща в една-две обяви, и текст без агенционни белези) стигаме до 1260 частни обяви, или 6,9%.

При наемите собствениците са повече: 1219 от 7988, или 15,3%. Но и тогава на всяка частна обява се падат пет-шест агенционни.

Когато нещо е рядко и търсено, има кой да го имитира. В обявите в София срещаме два вида фалшиви собственици: агенции под прикритие и измамници с предплащане. Първите ви струват комисиона, вторите ви струват парите.

Агенцията, която се представя за собственик

Един телефон в нашия масив стои зад 1234 обяви. Общо 18 374 обяви за продажба се делят между 3188 телефона, а 1434 телефона имат само по една обява. Именно в тази последна група са собствениците, но и част от брокерите, които пускат обява от личния си номер.

Схемата е безобидна на пръв поглед: обява без лого, личен номер, текст „продавам/давам своя апартамент“. На огледа идва „братовчед на собственика“ и накрая се оказва, че има договор за посредничество и комисиона. Незаконно не е, но е подвеждащо, а комисионата е реална.

• Проверете телефона в търсачката. Ако излизат обяви в Люлин, Лозенец и Бояна едновременно, не е собственик.
• Попитайте направо още на телефона: „Има ли комисиона за мен?“ Честният посредник ще каже. Уклончивият отговор е отговор.
• Поискайте нотариалния акт на огледа. Името в акта трябва да съвпада с личната карта на човека пред вас или да има нотариално пълномощно.

Повече за това как отличаваме частните обяви по телефона има в материала за сайтовете за имоти от собственик. А защо „без комисиона“ не значи „по-евтино“, сме обяснили отделно в апартамент без комисиона.

Деветте червени флага на измамата с предплащане

• Собственикът е в чужбина и не може да покаже жилището. Предлага да ви изпрати ключовете с куриер след превод.
• Иска пари преди оглед. „Резервация“, „капаро“, „първи наем, за да не го дам на друг“. Никой легитимен собственик не иска пари, преди да сте видели жилището.
• Цената е много под квартала. Двустаен в Лозенец за €350, когато медианата там е €680.
• Комуникация само с писмени съобщения, отказ от телефонен или видеоразговор.
• Превод към чужда сметка, през платежни услуги или крипто, а не към българска банкова сметка на името от нотариалния акт.
• Снимките са твърде хубави и се намират при обратно търсене на изображения в обява от друг град или от сайт за краткосрочни наеми.
• Бързане: „имам още петима желаещи, решете до час“.
• Иска копие от личната ви карта преди оглед. С него после може да се теглят кредити от ваше име.
• Адресът е неясен или се дава едва след превода.

Два от тези сигнала наведнъж са достатъчни, за да спрете разговора.

Кога цената е „прекалено хубава“

Не всяка евтина обява е измама. Но почти всяка измама е евтина. Като груб праг взехме 75% от долната граница за съответния тип жилище. Обяви под него не са непременно фалшиви, но заслужават двойна проверка.

За квартала сверете и с неговата страница: в списъка с квартали за всеки район с достатъчно обяви има медианен наем по брой стаи. Обява за двустаен за €410 в квартал, където всички са над €600, почти сигурно има уловка.

Проверка на собственика за десет минути

1. Нотариален актПоискайте го на огледа. Сравнете името с личната карта. Ако собствениците са двама (съпрузи, наследници), трябва съгласие на всички или пълномощно.
2. Имотен регистърСправка по партида на имота на портала на Агенцията по вписванията показва собственика и тежестите. При покупка е задължителна, при наем е добра идея за скъпи жилища.
3. КадастърИдентификаторът от акта се проверява в КАИС на АГКК. Адресът и площта трябва да съвпадат с обявата.
4. ПлащанеСамо след подписан договор и протокол, по банкова сметка на името на собственика.

При покупка проверката е много по-обстойна: тежести, наследници, семейно положение. Описали сме я в материала за проверката на имот преди покупка.

Ако вече сте превели пари

Действайте в същия ден. Шансът парите да бъдат спрени пада с всеки час.

• Обадете се на банката си и поискайте спиране или оспорване на превода.
• Подайте сигнал в най-близкото районно управление на МВР или онлайн към ГДБОП за киберпрестъпления.
• Запазете всички съобщения, обявата (снимка на екрана с дата), номера на сметката и телефона.
• Сигнализирайте сайта, на който е обявата, за да я свалят, преди да излъже следващия.

Не търсете „частни детективи за връщане на пари“ от реклами в социалните мрежи. Това често е втората вълна на същата измама.

Често задавани въпроси

Къде има най-много обяви от собственик

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

• кв. Люлин 78 частни обяви
• кв. Суходол1 частни обяви
• кв. Западен парк7 частни обяви
• кв. Връбница 12 частни обяви
• кв. Триъгълника2 частни обяви
• кв. Люлин 520 частни обяви
• кв. Илинден11 частни обяви
• кв. Орландовци5 частни обяви
• кв. Модерно предградие6 частни обяви
• кв. Люлин 24 частни обяви

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

• Сайтове за имоти
• Без комисиона
• Проверка на имот
• Депозит при наем
• Чеклист за оглед
• Имоти от собственик