Апартамент без комисиона: какво значи на практика
Колко обяви обещават „без комисиона“
В 7,9% от обявите за продажба в София изрично пише „без комисиона“ или подобно. Това са около 1452 обяви. Интересното е, че голяма част от тях не са от собственици: пишат го строители, които продават директно, и агенции, при които комисионата е за сметка на продавача.
- кв. Левски Г32,2%
- кв. Обеля 225,4%
- кв. Левски В25%
- с. Бистрица20,8%
- кв. Горна баня20,7%
- кв. Връбница 119,7%
- кв. Хладилника18,7%
- кв. Дружба 217,7%
- кв. Горубляне17%
- кв. Зона Б-514%
Най-често „без комисиона“ се среща в кв. Левски Г, кв. Обеля 2 и кв. Левски В. Това са райони с много ново строителство, където строителите продават сами. Затова надписът там е по-скоро за купувача на апартамент „на зелено“ от строител, отколкото за частна обява.
Частните оферти не са по-евтини
Сравнихме 203 двойки обяви: частна и агенционна, в един и същ район и с еднакъв брой стаи. Медианната разлика е +2,5% в полза на агенциите. Тоест частната обява е по-скъпа. Като цяло медианата на частните обяви е €2756/кв.м, на агенционните €2517/кв.м.
| Район | Частни, €/кв.м | Агенции, €/кв.м | Разлика | Частни обяви |
|---|---|---|---|---|
| кв. Център | €3571/кв.м | €3254/кв.м | +9,7% | 71 |
| кв. Манастирски ливади | €2772/кв.м | €2694/кв.м | +2,9% | 50 |
| кв. Лозенец | €4000/кв.м | €4020/кв.м | −0,5% | 40 |
| кв. Овча купел | €2551/кв.м | €2163/кв.м | +17,9% | 33 |
| кв. Банишора | €2343/кв.м | €2461/кв.м | −4,8% | 29 |
| кв. Младост 4 | €2679/кв.м | €2407/кв.м | +11,3% | 29 |
| кв. Студентски град | €2833/кв.м | €2676/кв.м | +5,9% | 28 |
| кв. Витоша | €2777/кв.м | €2474/кв.м | +12,2% | 26 |
| кв. Хаджи Димитър | €2937/кв.м | €2618/кв.м | +12,2% | 25 |
| кв. Малинова долина | €2474/кв.м | €2385/кв.м | +3,7% | 24 |
| кв. Гоце Делчев | €3345/кв.м | €3145/кв.м | +6,4% | 24 |
| кв. Оборище | €3665/кв.м | €3683/кв.м | −0,5% | 22 |
В 3 от 12 района частните са по-евтини, например в кв. Лозенец, кв. Банишора и кв. Оборище. В останалите са по-скъпи. Сравнението на медианите не отчита разликите в размера и състоянието на жилищата; сравнението на двойки е по-точно, и то също показва надценка.
Защо собственикът иска повече
Котва на най-високата обява
Собственикът вижда съседа, който иска €200 000, и смята, че неговото жилище е поне толкова. Агентът вижда и реалните сделки.
Емоционална стойност
Ремонтът от 2012 г. струва за собственика колкото е платил. За купувача струва колкото ще му коства да го махне.
Няма натиск
Агенцията иска да продаде, за да вземе комисиона. Собственикът, който не бърза, може да чака година.
„Спестената“ комисиона
Някои собственици добавят към цената това, което „купувачът спестява“. Резултатът е същата крайна сума, само без посредник.
Кога наистина спестявате
| Сценарий | Цена | Комисиона | Общо |
|---|---|---|---|
| Агенционна обява, комисиона 2,5% + ДДС от купувача | €173 000 | €5190 | €178 190 |
| Частна обява, средно +2,5% | €177 500 | €0 | €177 500 |
| Частна обява след 4% отстъпка | €170 000 | €0 | €170 000 |
| Агенционна, комисиона само от продавача | €173 000 | €0 | €173 000 |
Спестяването е реално само в два случая: когато договорите отстъпка от завишената частна цена, или когато агенцията взима комисиона само от продавача. Във втория случай „без комисиона“ е точно това, което пише, но търсите по агенционни обяви.
Сметката има и нефинансова страна. Без посредник вие сами организирате огледите, документите и нотариуса. За едни това е спестено време, защото говорят директно с човека, който решава. За други е загубено, защото никой не пресява имотите вместо тях. Преценете честно в коя група сте, преди да решите, че „без комисиона“ е задължително условие.
„Без комисиона“ при строителите
Строителите са 11,2% от обявите (2055) и много от тях пишат „без комисиона“ съвсем честно: продават директно, от офиса на обекта. Медианата на квадрат при тях е най-ниската от трите групи:
- Частни лица€2756/кв.м
- Агенции€2517/кв.м
- Строители€2351/кв.м
Числото е подвеждащо, ако не го разчетете. Строителите продават главно в новите квартали в периферията и най-често на етап „на зелено“, с Акт 14 или 15. Цената е по-ниска, защото плащате по-рано и поемате риска от забавяне. Плащате и за квадратура с общи части, която в новото строителство е по-голяма. Жилище от строител без комисиона е честна оферта, но не е същият продукт като готов апартамент от собственик.
Как да го използвате в своя полза
- Сравнявайте частната обява с три агенционни в същия квартал и със същия брой стаи, не с медианата на града.
- Ако собственикът е над пазара, покажете му конкретните обяви; добрият аргумент е число, не мнение.
- При агенционна обява попитайте директно дали комисионата е само за продавача. Много агенции работят така, без да го пишат.
- Не подписвайте договор за посредничество, ако не искате да плащате. Огледът може да се направи и без него, ако агенцията приеме.
- Проверете, че „без комисиона“ не е скрита такса под друго име: „такса за документи“, „административна такса“.
Цялата сметка на разходите, с и без посредник, е в разходите при покупка. Как да разпознаете истинския собственик, обяснихме в материала за сайтовете.
Искате само частни оферти, без агенции?
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Проверка за тежести — как да я направите сами
- Отговор до един работен ден
- Само частни обяви
Често задавани въпроси
Какво значи „без комисиона“ в обява за апартамент?
Че купувачът няма да плаща възнаграждение на посредник. Това може да е, защото продава собственикът, защото продава строителят директно, или защото агенцията взима комисиона само от продавача. Не значи, че цената е по-ниска: разходите за данък, нотариус и вписване остават.
Частните обяви по-евтини ли са от агенционните?
Не. В 203 сравними двойки (един район, еднакъв брой стаи) частните бяха средно с 2,5% по-скъпи. Медианата на частните в София е €2756/кв.м, на агенционните €2517/кв.м. Предимството на собственика е прекият разговор и гъвкавостта, не по-ниската цена. Отстъпка може да се договори, но не я очаквайте по подразбиране.
Колко е комисионата на агенциите в София?
Обичайно 2–3% от цената плюс ДДС, взимани от продавача, от купувача или от двамата. Някои агенции работят с фиксирана сума за евтини имоти. Размерът се договаря и е записан в договора за посредничество; ако не сте го подписали, не дължите нищо.
Мога ли да откажа да платя комисиона на агенция?
Ако не сте подписали договор за посредничество, комисиона не дължите. Ако сте подписали оглед лист или договор, проверете какво пише в него: някои включват комисиона, дори ако купите имота по-късно директно от собственика. Четете, преди да подписвате. Ако агенцията ви е показала имота, а после купите директно, спорът зависи от подписания документ.
Защо агенции пишат „без комисиона“?
Защото в тези случаи продавачът плаща цялото възнаграждение, а на купувача това звучи като частна обява. Практиката е законна. Особено често е при ново строителство, където строителят плаща на агенцията. За купувача резултатът е същият като при покупка от собственик.
Строителите продават ли без комисиона?
Повечето строители продават директно, от офиса на обекта, без комисиона за купувача. Те са 11,2% от обявите в София, с медиана €2351/кв.м, най-ниската от трите групи продавачи. Цената е ниска най-често защото сградата е в строеж. Проверете разрешението за строеж, етапа и договора със строителя, преди да платите.
Колко реално спестявам при покупка без посредник?
При двустаен от €173 000 комисиона от 2,5% плюс ДДС е около €5190. Ако частната цена е с 2,5% по-висока, разликата почти се изравнява. Спестявате реално, когато договорите отстъпка от собственика или когато комисионата е само за продавача. В останалите случаи печелите време и прозрачност, а не пари.
Частните обяви по квартали
Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.
- кв. Левски Г8 частни обяви
- кв. Обеля 214 частни обяви
- кв. Левски В1 частни обяви
- с. Бистрица1 частни обяви
- кв. Горна баня5 частни обяви
- кв. Връбница 12 частни обяви
- кв. Хладилника9 частни обяви
- кв. Дружба 220 частни обяви
- кв. Горубляне13 частни обяви
- кв. Зона Б-56 частни обяви
Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →
Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.