Апартаменти под наем в София от собственик: какво показват 7 988 обяви

Колко от обявите за наем наистина са от собственик

През септември 2026 г. свалихме всички обяви за наем на апартаменти в София от imot.bg: 7988 броя. След това минахме всяка през два филтъра. Първият е телефонът: ако един и същ номер стои зад десетки обяви, това не е човек, който дава своето жилище. Вторият е текстът: „от собственик“, „без посредник“, „частно лице“ срещу типичните агенционни формули за комисиона и „нашият екип“.

Като частни останаха 1219 обяви, или 15,3%. При продажбите същият метод дава само 6,9%. Обяснението е простичко: собственик, който дава под наем една гарсониера, няма нужда от посредник, за да намери наемател за две седмици. При продажба залогът е стотици хиляди евро и хората по-често търсят агенция.

Интересното е, че медианата на частните обяви за наем е същата като на целия пазар: €700 на месец срещу €700 общо. Собственикът не е по-евтин. Печелите от това, че не плащате комисиона и говорите директно с човека, който взима решенията.

Цена по брой стаи: евро и лева един до друг

Откакто България е в еврозоната от 1 януари 2026 г., обявите са в евро, а хората продължават да мислят в лева. Затова даваме и двете. „Долната граница“ е 20-ият персентил: една от всеки пет обяви е на тази цена или под нея.

Двустайните са почти половината от предлагането (3669 обяви), затова и конкуренцията за тях е най-голяма. Едностайните са сравнително малко, 725, и това е причината добрите да изчезват за дни. Подробности по квартали има в отделните материали за едностаен, двустаен и тристаен под наем.

Кварталите, в които собствениците са най-много

Делът на частните обяви силно зависи от квартала. Десетте квартала с най-висок дял са почти изцяло панелни комплекси: Люлин, Надежда, Младост, Обеля. Там собственикът обикновено е наследил или купил жилището преди години, дава го на разумна цена и не вижда смисъл да плаща на посредник.

В кв. Люлин център повече от всяка трета обява е частна, докато средното за града е 15,3%. Имайте предвид, че при квартали с 20–30 обяви една-две нови обяви местят процента с няколко пункта. По зони картината изненадва: централните квартали не са царство на агенциите, защото там са много стаи и стари жилища на наследници. Най-нисък е делът под Витоша, където пазарът е на големи нови апартаменти и къщи, а те почти винаги минават през агенция.

Най-евтините и най-скъпите квартали за наем

Медианата на целия град е €700, но разликата между двата края е повече от двойна. Сравнихме само квартали с поне 12 обяви, за да не се подведем от единични случаи.

В кв. Люлин 7 медианата е €460, в кв. Докторски паметник е €1200. Разликата не е само в адреса. В скъпите квартали под Витоша много обяви са за големи жилища и къщи, а в Люлин и Надежда преобладават двустайни в панел. Затова, ако сравнявате квартали, гледайте цената за същия брой стаи, а не общата медиана.

Как се намира обява от собственик, преди да я види агенция

• Филтър „частно лице“ не е достатъчен. Сайтовете позволяват агенциите да се регистрират като частни потребители. Проверявайте телефона: ако го търсите в Google и излизат 15 обяви в различни квартали, не е собственик.
• Сортирайте по „най-нови“ и проверявайте сутрин. Собствениците обикновено пускат обявата вечер или в почивния ден, а сутринта телефонът им вече звъни.
• Четете как е написана обявата. Човек, който дава своето жилище, пише за съседите, за парното, за това колко е стара пералнята. Агенцията пише „луксозно обзаведен“ и „отлична локация“.
• Групите във Facebook по квартали („Наеми Младост“, „Люлин под наем“) имат много шум, но там собствениците често пишат първо, преди да платят за обява.
• Табела на прозореца или на входа. Звучи старомодно, но в панелните квартали още работи и почти винаги е собственик.

Повече за това как отличаваме частни обяви по телефона има в материала за сайтовете за имоти от собственик.

Колко спестявате без агенция: сметката за първия месец

При наем чрез агенция в София наемателят обичайно плаща комисиона от половин до един месечен наем. Към нея идват първият наем и депозитът. Ето трите сценария при медианен двустаен за €650:

Как точно се договаря депозитът и кога трябва да ви бъде върнат, сме описали в материала за депозита при наем.

Шест стъпки от обявата до ключа

1. Определете бюджета в евроСметнете цената плюс сметките. За двустаен с ТЕЦ през зимата прибавете 80–150 евро на месец.
2. Изберете два-три кварталаПо таблиците по-горе. Вижте страницата на всеки квартал в списъка с квартали, там има наемите по брой стаи.
3. Обадете се същия денДобрата обява от собственик в панелен квартал рядко чака повече от няколко дни.
4. Огледайте с чеклистВода, мухъл, дограма, уреди, шум. Нашият чеклист за оглед се побира на един екран.
5. Проверете, че говорите със собственикаНотариален акт и лична карта, имената трябва да съвпадат. Никакви пари преди оглед.
6. Подпишете договор и протоколС описа на вещите и показанията на уредите. Вижте какво да има в договора.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

• кв. Люлин център8 частни обяви
• кв. Надежда 214 частни обяви
• кв. Илинден11 частни обяви
• кв. Люлин 520 частни обяви
• кв. Младост 1А2 частни обяви
• кв. Разсадника4 частни обяви
• кв. Младост 311 частни обяви
• кв. Красна поляна 34 частни обяви
• кв. Люлин 38 частни обяви
• кв. Обеля 214 частни обяви

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

• Квартири от собственик
• Двустаен под наем
• Договор за наем
• Измами с обяви
• Имоти от собственик