Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Двустаен под наем в София от собственик

Двустайният е основната валута на наемния пазар в София: почти всяка втора обява е за двустаен. Затова и цената му е най-добрият ориентир дали една оферта е честна.

Подай заявка Калкулатор на разходите

€650: какво стои зад медианата

Преброихме 3669 обяви за двустаен под наем в София, 45,9% от целия пазар. Медианата е €650 (1271 лв), а най-евтината петина започва от €550 (1076 лв). Типичната площ е 60–70 кв.м.

Интересно е колко плътно са събрани цените. В повечето квартали медианата за двустаен е между 550 и 700 евро, независимо дали сте в Люлин, в Младост или в Лозенец. Разликата между „евтин“ и „скъп“ квартал при двустайните е по-малка, отколкото при тристайните и четиристайните.

медиана €0–€4991 квартала
медиана €500–€59926 квартала
медиана €600–€69958 квартала
медиана €700–€79911 квартала
медиана над €8005 квартала

Графиката брои кварталите според медианата им за двустаен. Масата е в средата. Това значи, че ако някой ви предлага двустаен за €400 в квартал, където всички останали са около €650, трябва да разберете защо, преди да се зарадвате.

Къде двустайният е под €560

Двустаен под наем: десетте най-евтини квартала (поне 8 обяви)
Квартал	Медиана	Долна граница	Площ	Обяви
кв. Суходол	€500	€500	55 кв.м	12
кв. Красна поляна 2	€500	€430	57 кв.м	10
кв. Западен парк	€500	€430	55 кв.м	17
кв. Връбница 1	€520	€500	49 кв.м	12
кв. Люлин 2	€540	€460	65 кв.м	16
кв. Илинден	€550	€500	60 кв.м	13
кв. Орландовци	€550	€500	65 кв.м	11
кв. Княжево	€550	€500	63 кв.м	11
кв. Люлин 3	€550	€500	65 кв.м	15
кв. Люлин 7	€550	€450	60 кв.м	15

Списъкът е предвидим: западните и северните панелни комплекси. По-интересното е, че в част от тях собствениците са необичайно много. В кв. Красна поляна 2, кв. Връбница 1 и кв. Илинден делът на частните обяви е над 20%. Там шансът да платите комисиона е по-малък от средния.

Къде двустайният минава €750

Двустаен под наем: най-високи медиани
Квартал	Медиана	Долна граница	Площ
кв. Докторски паметник	€880	€730	72 кв.м
кв. Изгрев	€850	€660	73 кв.м
кв. Бояна	€800	€600	70 кв.м
кв. Кръстова вада	€790	€680	66 кв.м
кв. Хладилника	€780	€660	68 кв.м
кв. Оборище	€770	€690	72 кв.м
кв. Яворов	€720	€600	68 кв.м
кв. Зона Б-5	€700	€580	68 кв.м

Горният край на пазара не е толкова далеч, колкото хората мислят. Медианата в кв. Докторски паметник е €880, тоест с 35,4% над града. Плащате за адреса, за паркомясто, за нова сграда. При двустайните в кв. Бояна обаче долната граница е едва €600, така че и там има по-стари жилища на нормална цена.

Двустаен на двама: най-често срещаната сметка

Много двустайни под наем в София се наемат от двама души, които не са двойка: колеги, приятели, студенти. Сметката е проста, но има подробности.

Наемът

При медиана €650 всеки плаща €325. Това е 636 лв, малко над медианна стая (€250), но със собствена стая и без хазяин в коридора.

Депозитът

Един или два наема, платени от двамата. Запишете в договора и двете имена, иначе при напускане единият трудно ще си поиска своята част.

Сметките

Парно, ток, вода, интернет, вход. За двустаен с ТЕЦ през зимата 120–180 евро общо. Една обща сметка в банково приложение спестява много разговори.

Уговорете писмено какво става, ако единият напусне. Собственикът обикновено иска пълния наем независимо от това колко души живеят вътре.

Панел, тухла или ново строителство

При двустайните видът на сградата прави по-голяма разлика в месечния разход, отколкото кварталът. Три неща да проверите:

Панел без саниране. Наемът е нисък, но сметката за парно през януари може да е колкото половин наем. Питайте за последните зимни фактури.
Стара тухла в центъра. Високи тавани, хубав адрес, но често газови или електрически уреди за отопление и студени стени.
Ново строителство без Акт 16. Понякога собственици дават жилища в сгради, които още не са въведени в експлоатация. Без Акт 16 може да няма постоянен ток и вода и регистрацията на адрес е проблем.

Наем срещу покупка при двустаен

Медианната обява за продажба на двустаен в София е около €173 000. При медианен наем €650 това са 22,2 години наем, или брутна доходност около 4,5%. За сравнение едностайният дава около 4,8%.

С други думи, в София в момента е сравнително евтино да се живее под наем в двустаен спрямо това да го купите. Ако обмисляте покупка, вижте материала за двустаен апартамент от собственик, а за разходите по сделката сметката с данък и нотариус.

Следваща стъпка

Изберете два-три квартала от таблиците и отворете страниците им: там има наема по брой стаи и дела на частните обяви. Сверете всяка обява с медианата на квартала. Ако е с повече от 25% под нея, бъдете подозрителни. Какви са типичните схеми, сме описали в материала за измамите с обяви, а преди подпис прочетете как се връща депозитът.

И още нещо, което често се пропуска: при двустаен в панел питайте на кой етаж е и дали асансьорът работи. Последен етаж под неремонтиран покрив и първи етаж над студено мазе са двете позиции, при които сметката за парно и рискът от влага са най-високи. Разликата в наема между тях и средните етажи е малка, но разликата в сметките през зимата може да стигне 30–40 евро на месец. Добрите собственици казват това сами. Ако не го кажат, питайте.

Опишете жилището, което ви трябва

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.

Покупка или наем
Само частни обяви
Без реклами и без абонамент

Искам частни оферти

Често задавани въпроси

Колко струва двустаен под наем в София?

Медианата от 3669 обяви през септември 2026 г. е €650 (1271 лв) на месец. Една от пет обяви е до €550 (1076 лв). В повечето квартали медианата е между 550 и 700 евро, а над 750 евро е в Изгрев, Докторски паметник, Бояна и Кръстова вада.

Къде е най-евтиният двустаен под наем?

Сред кварталите с поне 8 обяви най-ниски медиани имат кв. Суходол, кв. Красна поляна 2 и кв. Западен парк, около €500–€500. Това са панелни квартали на запад и север от центъра, с добра връзка с метро или трамвай. Медианата на града за двустаен е 650 евро, така че разликата е около 100–150 евро на месец.

Колко излиза двустаен на двама?

При медианата от €650 всеки плаща по €325 наем плюс половината от сметките. Зимата с ТЕЦ добавя по 60–90 евро на човек. Общо това е близо до цената на стая, но със собствено пространство. Запишете и двамата в договора, за да има всеки право върху своята част от депозита.

Каква площ е типичният двустаен под наем?

Между 60 и 70 кв.м в повечето квартали. В Люлин и Връбница има по-малки двустайни около 50 кв.м, в Изгрев и Докторски паметник типичният е над 70 кв.м. Площта в обявата обикновено е със общите части, реалната жилищна площ е с 10–15% по-малко. Проверете на огледа.

Колко частни обяви за двустаен има?

Не делим частните по брой стаи в градската статистика, но общо 15,3% от обявите за наем са от собственик. Двустайните са близо половината от пазара, затова и повечето частни обяви са за двустайни. В някои квартали на Люлин и Надежда делът е над 20%.

Мога ли да се пазаря за наема?

Да, особено през зимата и ако предлагате дълъг договор. При собственик 20–50 евро отстъпка е нормално, ако жилището стои празно от седмици. През септември в студентските квартали пазарлъкът почти не работи, защото на опашката има други. Най-силният аргумент е готовност да подпишете веднага и да останете дълго.

Кварталите в числа

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.