Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Договор за наем от собственик: клаузи, заверка, вписване и данък

Повечето спорове между наемател и собственик в София не са за парите, а за неща, които никой не е записал. Ето какво да влезе в договора, преди да стане проблем.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Защо при собственик договорът е по-важен, не по-маловажен

Агенцията има шаблон, който е ползвала стотици пъти. Собственикът, който дава жилището си за пръв път, често няма нищо или сваля първия образец от интернет. В нашето преброяване 15,3% от обявите за наем в София са частни, тоест около 1219 обяви, зад които няма посредник с готови документи. Част от тези наемни отношения ще започнат без договор изобщо.

Устната уговорка е валидна по закон, но е почти невъзможно да се докаже. Колко е депозитът? Кой плаща новия бойлер? От кога тече предизвестието? Без хартия отговорът е „дума срещу дума“. А регистрация на настоящ адрес без писмен договор или декларация от собственика не се прави.

Четиринадесетте клаузи, които да проверите

Чеклист за договор за наем
Клауза	Какво да пише	Защо
Страни	Три имена, ЕГН, адрес по лична карта на двамата	За да е ясно кой носи отговорност
Собственост	Номер и дата на нотариалния акт, идентификатор по кадастъра	Доказва, че наемодателят има право да дава жилището
Обект	Адрес, етаж, площ, мазе, паркомясто	Мазето и таванът често се забравят
Наем	Сума в евро, дата на плащане, банкова сметка	Плащането по сметка е доказателство
Сметки	Кой плаща ток, вода, парно, вход, интернет, такса смет	Данъкът и таксата смет са на собственика, освен ако се уговорите друго
Депозит	Размер, срок за връщане, кога може да се удържи	Най-честият спор в края на наема
Срок	Срочен или безсрочен, начална дата	Определя правилата за прекратяване
Предизвестие	30 дни в писмена форма, за двете страни	Без клауза законът дава един месец при безсрочен договор
Увеличение на наема	Кога и с колко, например веднъж годишно до инфлацията	Иначе всяко вдигане е изненада
Ремонти	Дребни поправки от наемателя, основни от собственика	Бойлер, парно, покрив, щранг
Посещения	Собственикът влиза само с уговорка, 24 часа предупреждение	Жилището е ваш дом, докато плащате
Животни и пушене	Изрично разрешено или забранено	Често повод за удръжка от депозита
Пренаемане	Забранено без писмено съгласие	Защитава собственика от краткосрочни наеми
Протокол	Опис на вещите и показания на уредите като приложение	Без него депозитът е спор

Не всички клаузи са задължителни, но всяка липсваща е въпрос, който някой ден ще трябва да решите в разгара на спор. Един договор с тези точки се събира на две страници.

Нотариална заверка на подписите: кога има смисъл

Законът не изисква нотариус за договор за наем. Обикновеният писмен договор, подписан от двете страни, е валиден. Нотариалната заверка на подписите удостоверява, че подписите са на тези хора и в тази дата. Това помага в три ситуации:

Договор над една година. Ако стигнете до съд или до продажба на жилището, заверената дата е трудно оспорима.
Собственикът е в чужбина. Подписва чрез пълномощник, а заверката показва, че пълномощникът е действал в срок.
Вписване. За да се впише договорът в Имотния регистър, подписите трябва да са нотариално заверени.

Таксата за заверка на подписи е малка, обикновено няколко десетки евро, и се плаща при нотариуса. Уговорете кой я плаща. Най-честото решение е наполовина.

Вписване в Службата по вписванията

Вписването е следващата стъпка след заверката. Договорът се вписва в партидата на имота в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Смисълът е един: договор за наем над една година, който е вписан, е противопоставим на нов собственик. Ако жилището бъде продадено, купувачът е обвързан с договора до края на срока.

Без вписване новият собственик е длъжен да спазва договора най-много една година. Ако сте семейство с деца на училище в квартала или сте вложили собствени пари в ремонт срещу по-нисък наем, вписването е застраховка.

За договор до една година вписване не е нужно. За безсрочен договор няма особен смисъл: той се прекратява с едномесечно предизвестие и при нов собственик.

Данъкът на собственика: чл. 50 от ЗДДФЛ

Доходът от наем на физическо лице се облага по чл. 50 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Признават се 10% нормативни разходи, без да се доказват, а данъкът е 10% върху останалото. На практика около 9% от годишния наем.

Илюстративна сметка при медианен наем
	Сума
Месечен наем (медиана за София)	€700
Годишен доход	€8400
Нормативно признати разходи, 10%	€840
Облагаем доход	€7560
Данък, 10%	€756 годишно

Сумата зависи от квартала. Ето същата сметка за медианния наем в няколко района: кв. Люлин 7 (€460 месечно, около €497 данък годишно), кв. Люлин 5 (€540 месечно, около €583 данък годишно), кв. Студентски град (€590 месечно, около €637 данък годишно), кв. Лозенец (€800 месечно, около €864 данък годишно) и кв. Докторски паметник (€1200 месечно, около €1296 данък годишно).

Доходът се декларира в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Когато наемателят е физическо лице, собственикът сам внася авансов данък по тримесечия. Ако наемателят е фирма, тя удържа и внася данъка. Наемателят също има интерес договорът да е деклариран: при спор декларираният доход и плащанията по сметка са силно доказателство.

Много собственици искат плащане в брой „за да няма данък“. Разберете го, но не приемайте плащане без разписка. Банков превод с основание „наем за месец …“ е най-простата защита.

Приемо-предавателният протокол

Протоколът е приложение към договора, подписано в деня, в който получавате ключовете. В него влизат:

Опис на мебелите и уредите, с марка и състояние („пералня Bosch, работи, надраскан капак“).
Показанията на електромера, водомерите, топломера или разпределителите.
Броят ключове: входна врата, блок, пощенска кутия, мазе.
Снимки на стените, пода, банята и всяка забележка. Снимките се пращат по имейл на двете страни същия ден, за да имат дата.
Подписи на двете страни на всяка страница.

Същият протокол се попълва при напускане. Сравнението между двата е основата за връщане на депозита. Подробно за това в материала за депозита при наем.

Прекратяване: как се излиза коректно

Писмено предизвестиеС дата, по имейл или с обратна разписка. Един месец е стандартът, ако договорът не казва друго.
Огледи за нов наемателУговорете в какви часове собственикът може да води кандидати. Обикновено два-три пъти седмично.
Последни сметкиОтчетете уредите в деня на напускане и уговорете как се плаща последната сметка, която идва месец по-късно.
Протокол при напусканеСъщият опис, същите снимки, подписи. Ключовете се предават срещу подпис.
Връщане на депозитаВ срока по договора. Ако няма срок, поискайте го писмено в рамките на 14 дни.

Ако тепърва търсите жилище, прочетете и как да проверите, че говорите със собственика, преди да подпишете каквото и да е.

Искате само частни оферти, без агенции?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.

Проверка за тежести — как да я направите сами
Без обаждания, ако не сте поискали
Работим по квартал и бюджет

Подай заявка

Често задавани въпроси

Задължителен ли е писмен договор за наем?

Законът не изисква писмена форма и устната уговорка е валидна. На практика без писмен договор трудно се регистрирате на настоящ адрес, трудно доказвате платения депозит и нямате ясни правила за предизвестие. Двустраничен договор, подписан от двамата, решава всичко това. Подписва се в два екземпляра.

Трябва ли договорът за наем да е заверен от нотариус?

Не е задължително. Заверката на подписите е полезна при договор над една година и при собственик с пълномощник, и е условие, ако искате да впишете договора в Имотния регистър. Таксата обикновено е няколко десетки евро. Обикновено страните я делят наполовина. Нотариусът проверява самоличността, но не и съдържанието на договора.

Какво дава вписването на договора за наем?

Вписан договор за наем над една година е противопоставим на нов собственик. Ако жилището бъде продадено, купувачът трябва да спазва договора до края на срока. Без вписване е обвързан най-много за една година. Вписването става в Службата по вписванията по местонахождение на имота, след нотариална заверка на подписите.

Колко данък плаща собственикът за наема?

Около 9% от годишния наем. По чл. 50 от ЗДДФЛ се приспадат 10% нормативни разходи и върху остатъка се дължи 10% данък. При медианния наем в София от €700 на месец това са около €756 годишно. Доходът се декларира в годишната данъчна декларация до 30 април.

Какво предизвестие е нужно за прекратяване?

Каквото е уговорено в договора. Ако договорът е безсрочен и не казва нищо, законът предвижда едномесечно предизвестие при месечен наем. При срочен договор предсрочното прекратяване зависи от клаузите, често срещу неустойка от един наем. Предизвестието е добре да се прати писмено, по имейл или с обратна разписка, за да има ясна дата.

Може ли собственикът да влиза в жилището, когато реши?

Не. Докато плащате наема, жилището е ваш дом. Разумно е в договора да пише, че собственикът влиза само с предварителна уговорка, например 24 часа предупреждение, освен при авария като наводнение. Ако собственикът влиза без предупреждение, напомнете му писмено клаузата. При повторение това е основание да прекратите договора.

Какво да има в приемо-предавателния протокол?

Опис на мебелите и уредите със състоянието им, показания на всички уреди за ток, вода и парно, брой ключове, снимки на стени, под и баня и подписи на двете страни. Същият протокол се попълва при напускане и е основата за връщане на депозита. Пазете копие от него.

Частните обяви по квартали

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.