Наем на квадратен метър: защо малкото жилище е най-скъпо
Защо да мислите на квадрат
Два двустайни за €700 не са едно и също, ако единият е 52 кв.м, а другият 75. Цената на квадрат изравнява размера и показва дали плащате за пространство или за адрес. Купувачите мислят така отдавна. Наемателите почти никога, а това е грешка, защото агенциите вече го правят, когато слагат цената. Сметката е проста: месечният наем, разделен на площта. За града медианата е €9,7 на кв.м при агенциите и €9,4 при хазяите. Така двустаен от 60 кв.м на агенционната медиана излиза около €582 месечно. Ако обявата, която гледате, е с поне 15 процента над тази стойност за квартала, трябва да има причина: нов ремонт, обзавеждане, паркомясто. Една уговорка. Площта в обявите за наем често е закръглена или е застроената, с дял от общите части. Затова числото на квадрат е ориентир за сравнение, а не точна мярка. Всички числа по-долу са медиани по размер, без изравняване по квартал, така че смесват различни места.
Колкото по-малко, толкова по-скъпо на квадрат
Законът на малките жилища важи и при наема. До 40 кв.м хазяите искат €15 на квадрат, агенциите €13. От 40 до 55 кв.м цената пада до около €11,2, а над 120 кв.м до €7,7 при хазяите. Едностайният плаща баня, кухня и входна врата като големия, но ги разпределя на по-малко квадрати. Малките жилища са и мястото, където частните са най-много: 17,6% от обявите до 40 кв.м са на хазяи, срещу около 13,3% при средните размери. Типичният случай е наследена гарсониера или боксониера, която собственикът дава сам, защото комисионата би изяла твърде голяма част от малкия наем.
Медиана €/кв.м месечно. Обявите до 40 кв.м са общо 313, приемайте първата колона като ориентир.
Къде хазяинът иска повече и къде по-малко
Сравнете двете групи по размер. При жилищата до 40 кв.м хазяинът иска на квадрат с 15,4% повече от агенцията. В средните размери от 40 до 120 кв.м разликата е до около три процента и практически я няма. При жилищата над 120 кв.м хазяинът иска с 11,5% по-малко. При голям апартамент от 130 кв.м това прави около €130 на месец. Как да го обясним? Малкото частно жилище често е по-добре поддържано от агенционното на същия размер, защото собственикът е живял там или държи да го даде на човек, а не на брокер. Голямото частно жилище е обратният случай. Агенционните апартаменти над 120 кв.м са предимно нови, с гараж и обзавеждане за показ. Частните са стари просторни апартаменти в центъра или семейни жилища, които собственикът дава, защото е заминал. Повече квадрати, по-малко лъскавина. Това не са сравнения в една и съща клетка, затова не ги четете като „хазяинът е по-евтин“. Сравнението по клетки квартал + брой стаи е в наема от собственик или агенция.
- до 40 кв.м (17,6% частни)+15,4%
- 40–55 (13% частни)−0,9%
- 55–70 (13,3% частни)0%
- 70–90 (14,6% частни)−3,2%
- 90–120 (12,1% частни)−1,2%
- над 120 (12,6% частни)−11,5%
Разлика между медианите на кв.м. Не е изравнено по квартал, затова приемайте числата като насока.
Центърът, панелите и подножието
По зони картината е по-спокойна, отколкото очаквате. Центърът е €10,8 на квадрат при агенциите и €10,3 при хазяите. Вътрешните квартали са €9,6, външните €9,3, а подножието €10. Разликата между най-скъпата и най-евтината зона е около €1,5 на квадрат. Отделните квартали се разминават повече. Най-високо на квадрат е Докторски паметник с €11,6 от 94 обяви, следван от Кръстова вада и Изгрев. Най-ниско е Люлин 3 с €8,2, а близо до него са Сухата река и Левски Г. Тоест най-скъпият квартал е с около 41,5% над най-евтиния на квадрат. За двустаен от 60 кв.м това е около €204 на месец.
- Докторски паметник€11,6
- Кръстова вада€11,3
- Изгрев€10,9
- Център€10,8
- Бояна€10,7
- Хаджи Димитър€8,7
- Стрелбище€8,6
- Левски Г€8,6
- Сухата река€8,4
- Люлин 3€8,2
Всички обяви с посочена площ, квартали с поне 30 обяви за наем.
Площта в обявата и площта на пода
Цената на квадрат е толкова точна, колкото е площта, на която делите. А площта в обявите за наем е най-небрежното число. Хазяинът често пише застроената площ от нотариалния акт, която включва стените и дял от общите части. Агенцията понякога закръгля нагоре до 70 или 80. Разликата между застроена и реално ползваема площ в стар панелен блок лесно е десет-петнадесет процента. Затова, когато две обяви изглеждат еднакви на квадрат, но едната е видимо по-просторна на снимките, вярвайте на снимките. На огледа попитайте откъде е площта и дали включва мазето или таванската стая. Ако е от акта, тя е застроена. При покупка тази разлика тежи повече и сме я разгледали в площта и цената при собственик. При наема тя просто ви казва, че сравнението на квадрат е добро сито за отсяване на обяви, но не и точен инструмент. Друго, което площта не показва, е разпределението. Двустаен от 65 кв.м с дълъг коридор и двустаен от 58 кв.м без него се живеят по един и същ начин. На квадрат вторият излиза по-скъп, а в ежедневието може да е по-удобен.
Направете си сметката
Ето как да ползвате всичко това на практика. Вземете площта от обявата, умножете по медианата за квартала и размера и сравнете с исканото. Калкулаторът по-долу прави същото с медианите по размер за целия град. Ако кварталът ви е сред най-скъпите или най-евтините в графиката по-горе, добавете или извадете по десетина процента наум.
Медиани по размер за цяла София, без изравняване по квартал. Положителен процент значи над медианата, отрицателен под нея.
Ако сте собственик и търсите цена, използвайте сметката наобратно. Площта по медианата на квартала дава стартовата точка, а ремонтът и обзавеждането я местят с няколко процента. Колко точно струва обзавеждането при наем, сме сметнали в обзаведен апартамент от хазяин.
Какво значи това за вас
Ако търсите малко жилище, хазяинът няма да е по-евтин на квадрат. Печелите комисионата, не наема. Ако търсите голямо, частната обява е мястото, където квадратите са най-евтини, стига да приемете по-стар ремонт. Пример: апартамент от 100 кв.м по медианите за размера излиза около €840 при хазяин и €850 при агенция. Наемът на квадрат помага и в разговора. Вместо „много е скъпо“ кажете „в квартала двустайните са по толкова на квадрат, а вашето е с двадесет процента отгоре, какво получавам за тях“. Хазяинът или ще обясни, или ще отстъпи. Подбрани обяви по размер има в двустайни под наем от собственик и едностайни под наем от собственик.
Наемът на кв.м: нашата оценка
Наем на квадратен метър от хазяин в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Полезност на мярката4,5
Изравнява размера и показва надценена обява за секунди.
- Малки жилища при хазяин2
+15,4% на квадрат спрямо агенциите. Печелите комисионата, не наема.
- Средни размери3
Разликата между хазяин и агенция е до около три процента.
- Големи жилища при хазяин4
−11,5% на квадрат, обикновено срещу по-стар ремонт.
- Разлика между зоните3
Около €1,5 на квадрат между най-скъпата и най-евтината зона при агенциите.
- Точност на площта в обявите2
Често закръглена или застроена, затова е ориентир.
- Избор на частни обяви при малките4
17,6% от обявите до 40 кв.м са на хазяи.
- Сила на аргумента в пазарлъка3,5
Числото на квадрат е по-убедително от „скъпо е“.
Наемът на квадрат е най-простият начин да видите дали обявата е в пазара. Малките жилища са най-скъпи на квадрат и при хазяите не са по-евтини. Големите са мястото, където хазяинът иска осезаемо по-малко от агенцията, срещу по-стар ремонт и по-малко лъскавина.
Собственик сте и продавате или отдавате сами?
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Работим по квартал и бюджет
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
- Без обаждания, ако не сте поискали
Често задавани въпроси
Колко е наемът на квадратен метър в София?
Медианно €9,7 на кв.м месечно при агенциите и €9,4 при частните хазяи, по обявите от септември 2026.
Защо малките апартаменти са по-скъпи на квадрат?
Баня, кухня и вход се плащат независимо от размера, а се разпределят на по-малко квадрати. До 40 кв.м наемът е около €15 на кв.м при хазяите.
Хазяинът по-евтин ли е на квадрат?
При големите жилища да: над 120 кв.м е −11,5% спрямо агенциите. При малките е обратното, +15,4%.
Кой квартал е най-скъп на квадрат под наем?
В нашата извадка Докторски паметник с €11,6 на кв.м месечно, следван от Кръстова вада и Изгрев.
Кой квартал е най-евтин на квадрат под наем?
Люлин 3 с €8,2 на кв.м месечно, близо са Сухата река и Левски Г. Кварталите са с поне 30 обяви.
Как да сметна дали наемът е справедлив?
Разделете наема на площта и сравнете с медианата за квартала и размера. Над 15 процента отгоре трябва да има обяснение: ремонт, обзавеждане, паркомясто.
Точна ли е площта в обявите за наем?
Не винаги. Често е закръглена или е застроената площ с дял от общите части. Поискайте скица или измерете на огледа.
Колко е наемът на 100 кв.м в София?
По медианите за размера около €840 при хазяин и €850 при агенция. В конкретния квартал може да е друго.
Още от блога
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
- Наем по етажНаем по етаж: колко по-малко се иска за партер и последен етажСравнихме наемите на партер, последен и висок етаж в същия квартал и брой стаи. Партерът почти не поевтинява, последният етаж е −4,1% при агенциите.
- Обзаведено и животниОбзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не30,9% от частните наеми в София са обявени като обзаведени срещу 22,3% при агенциите. Обзавеждането не вдига наема, а животни допускат единици.
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Вноска или наемВноска или наем: в кои квартали на София ипотеката излиза под наемаВ 49 от 91 квартала вноската за двустаен (15% самоучастие, 2,8%, 30 г.) е под медианния наем. Сметка, не съвет.
- Парцел по разстояниеПарцел около София: колко пада цената с всеки пояс и къде продават собственици4 416 парцела около София: до 15 км медианата е €100/кв.м, на 35–50 км €37. Къде продават собственици и колко струва регулацията.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.