Калкулатор за разходи при покупка от собственик
Покупка
Сметката е ориентировъчна и не включва банкови такси и оценка при ипотечен кредит, ремонт и обзавеждане. Не е данъчна или правна консултация.
Наем: колко ми трябва на старта
При наем директно от собственик не плащате комисиона. Чрез агенция към сметката обикновено се добавят още 50–100% от един месечен наем.
Какво плаща купувачът и откъде идват процентите
Когато купувате от собственик, няма брокер, който да ви напомни за таксите, и затова те често изненадват. Сумата не е голяма спрямо цената, но трябва да е налична в деня на нотариуса, защото без платен данък и такси сделката не се изповядва. За апартамент около медианата на частните обяви в София това са няколко хиляди евро.
- Местен данък при придобиване, 3%. Столична община събира 3% върху по-високата от двете стойности: договорената цена или данъчната оценка. Плаща се по сметка на общината преди подписването, а нотариусът иска платежното.
- Нотариална такса. Определя се по Тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тя е пропорционална, но процентът намалява с растежа на цената и таксата има таван. Повечето нотариуси са регистрирани по ДДС и начисляват още 20%.
- Такса за вписване, 0,1%. Плаща се на Агенцията по вписванията, за да бъде нотариалният акт вписан в Имотния регистър. Без вписване купувачът не е защитен срещу трети лица.
- Адвокат, по избор. Не е задължителен. Има смисъл при наследство, съсобственост, пълномощно от чужбина или ипотека върху имота, която трябва да се заличи в деня на сделката.
Примерни сметки
| Цена | Данък 3% | Нотариус с ДДС | Вписване 0,1% | Общо |
|---|---|---|---|---|
| €100 000 | €3000 | €565 | €100 | €3665 |
| €150 000 | €4500 | €685 | €150 | €5335 |
| €200 000 | €6000 | €805 | €200 | €7005 |
| €300 000 | €9000 | €992 | €300 | €10 292 |
Сметката горе приема, че данъчната оценка е под цената, което е най-честият случай при сделки в София. Ако оценката е по-висока, и трите суми се смятат върху нея и растат.
Данъчна оценка или договорена цена
Данъчната оценка се издава от районната данъчна служба на общината на собственика. За стари панелни апартаменти тя често е наполовина или по-малко от пазарната цена. Не си представяйте обаче, че можете да впишете в акта по-ниска цена, за да платите по-малък данък. Нотариусът взима по-високото число, а занижената цена в акта създава риск за вас при бъдещ спор или ако продавачът развали сделката.
Какво не е в калкулатора
Ако купувате с ипотечен кредит, банката ще поиска оценка на имота (обикновено €150–250), такса за разглеждане на кредита и понякога застраховка. Добавете и такса за вписване на ипотеката, и нотариалната такса за учредяването ѝ. Тези разходи са описани в темата за ипотечен кредит за жилище от собственик. Отделно са ремонтът, преместването и абонаментите за ток, вода и парно, които се прехвърлят на ваше име след сделката.
Средната частна обява в София е на €2756/кв.м, а агенционната на €2517/кв.м. Разликата идва най-вече от различния микс от квартали и сгради. В сравними двойки частните обяви са с 2,5% по-скъпи. Затова при покупка от собственик спестената комисиона често отива в по-високата стартова цена, а пазарлъкът остава ваша работа. Как да го водите и какво да впишете в договора е обяснено в темата за капарото.
Как да четете сметката за наем
При наем директно от собственик плащате първия наем и депозит, обикновено един или два наема. Медианният наем в София е €700, а при двустаен апартамент €650. С депозит от два наема това прави €1950 в деня на подписване, плюс разходите за пренасяне. Депозитът трябва да е записан в договора заедно с условията за връщането му. Какво друго да пише там, вижте в договора за наем.
Имате бюджет, търсите конкретни обяви?
Напишете ни района, броя стаи и сумата, която може да отделите, заедно с разходите. Връщаме ви частните обяви, които се вписват в нея.
- Работим по квартал и бюджет
- Отговор до един работен ден
- Собствениците също могат да пишат
Въпроси за разходите
Кой плаща данъка и таксите при покупка от собственик?
По традиция купувачът: местния данък от 3%, нотариалната такса и таксата за вписване. Законът позволява страните да се уговорят иначе, затова разпределението трябва да е записано още в предварителния договор. Продавачът обикновено плаща само своите удостоверения, например за данъчна оценка.
Защо калкулаторът смята данъка върху по-голямото от двете числа?
Защото така е по закона за местните данъци и такси. Ако договорената цена е по-ниска от данъчната оценка, данъкът и таксите се смятат върху оценката. Ако е по-висока, върху цената. Данъчната оценка за стар апартамент обикновено е под пазарната цена, но при някои жилища в центъра разликата е по-малка, отколкото очаквате.
Колко точна е нотариалната такса в калкулатора?
Ориентировъчна. Смятаме пропорционалната такса по Тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и добавяме 20% ДДС. Нотариусът може да начисли и отделни такси за справки, преписи и заверки на пълномощни, обикновено няколко десетки евро. Поискайте сметката от кантората предварително.
Трябва ли ми адвокат, ако купувам директно от собственика?
Не е задължително, защото нотариусът проверява собствеността и представителната власт. Адвокат е полезен при наследствен имот, при пълномощно от чужбина или при сложен предварителен договор. Хонорарът за преглед на документи и договор в София обикновено е от €200 до €600.