Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Проверка на имот преди покупка: тежести, собственост, наследници

Проверката е единственото нещо, което агенцията прави вместо вас и което без агенция трябва да направите сами. Отнема два-три дни и струва десетки евро.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Какво точно проверявате

Всяка проверка отговаря на три въпроса. Продавачът ли е собственикът и само той ли е? Има ли нещо, което тежи върху имота: ипотека, възбрана, искова молба? Имотът ли е това, което ви показват: същата площ, същото предназначение, същите граници? Ако и на трите отговорът е ясен и документиран, можете да дадете капаро.

Нотариусът проверява собствеността и представителната власт при изповядването на сделката. Но той прави това в деня на сделката, след като вече сте дали капаро и сте се обвързали. Затова проверката е ваша задача преди предварителния договор.

Не е нужно да сте юрист. Повечето документи се четат с обикновен здрав разум: съвпадат ли имената, съвпада ли площта, има ли думи като „възбрана“, „ипотека“, „искова молба“. Там, където нещо не ви е ясно, един час с адвокат струва по-малко от една вечеря навън и спестява месеци нерви. Особено при наследствени имоти в стария фонд, където веригата от собственици може да минава през три поколения.

Документите и откъде се взимат

Какво да поискате или извадите преди капарото
Документ	Откъде	Какво показва	Срок
Удостоверение за тежести	Служба по вписванията (Имотен регистър)	Ипотеки, възбрани, искови молби, вписани договори за 10 години назад	1–3 работни дни; има и онлайн справка по партида
Справка по партида на имота	Портал на Агенцията по вписванията	Всички вписани актове за имота	веднага, с регистрация
Схема на самостоятелен обект	АГКК, през КАИС	Площ, предназначение, идентификатор, собственик по Кадастъра	3 работни дни или бърза услуга
Удостоверение за данъчна оценка	Столична община, „Местни данъци и такси“	Данъчна оценка и задължения за данък и такса смет	обикновено до седмица
Нотариален акт на продавача	От продавача	Как и кога е придобит имотът	веднага
Удостоверение за наследници	Районната администрация по последен адрес на починалия	Кои са наследниците	1–7 дни

Справка в Имотния регистър може да направи всеки, срещу такса. Не ви трябва съгласието на продавача, но ви трябват точни данни: идентификатор по Кадастъра или поне имената и ЕГН на собственика. Поискайте ги учтиво още на първия оглед.

Собствеността: кой подписва

Семейно положение. Имот, купен по време на брака, е съпружеска имуществена общност, дори да е записан на един от двамата. Подписват и двамата. Поискайте удостоверение за граждански брак или декларация.
Наследство. Всички наследници подписват, лично или с пълномощно. Удостоверението за наследници показва кои са; ако някой е починал след наследодателя, веригата се удължава.
Дарение. Имот, получен с дарение, може да бъде атакуван от наследници на дарителя при накърняване на запазената им част. Рискът е малък, но при скорошно дарение питайте.
Идеални части. Ако продавачът притежава част, останалите съсобственици имат право на изкупуване при продажба на трето лице. Изисква се тяхното уведомяване.
Пълномощно. Проверете, че е нотариално заверено, че позволява продажба на конкретния имот и че не е оттеглено. Нотариусите могат да проверят в регистъра на пълномощните.

Старият фонд носи повече наследствени имоти

Колкото по-стар е сградният фонд в един квартал, толкова по-вероятно е жилището да е наследено и да има няколко собственици. Ето кварталите с най-висок дял на обяви в сгради отпреди 2000 г.:

Квартали с най-стар фонд в офертите
Квартал	Сгради преди 2000 г.	Медианна година	Частни обяви
кв. Захарна фабрика	100%	1960	8
кв. Ботунец	100%	1980	4
кв. Фондови жилища	100%	1980	5
кв. Западен парк	97%	1965	7
кв. Красна поляна 1	93%	1980	5
кв. Люлин 3	93%	1980	8
кв. Докторски паметник	90%	1950	7
кв. Люлин 7	74%	1980	8

В новите квартали като кв. Враждебна, м-т Камбаните и с. Бистрица (над 100% ново строителство) рискът е друг: продавачът е строител, а имотът може да няма Акт 16. Проверката там е на строителното разрешение и на степента на завършеност.

Чеклист преди предварителния договор

Имената в нотариалния акт съвпадат с личната карта на продавача.
Удостоверението за тежести е чисто или ипотеката ще се заличи със сумата от продажбата (записано в договора).
Площта и предназначението в схемата съвпадат с акта и с това, което виждате.
Няма вписана искова молба за имота.
Всички съсобственици и съпругът са известни и са съгласни.
Данъчната оценка е изкарана и няма задължения за данък сгради и такса смет.
Няма задължения към етажната собственост (попитайте домоуправителя).
Ако е ново строителство: Акт 16 или ясен срок за него.

Ако имотът е ипотекиран

Това е често и не е пречка. Собственикът изплаща кредита от вашите пари. Схемата е стандартна: банката на продавача издава писмо с точния остатък, част от цената се превежда директно по кредита, банката издава съгласие за заличаване, а ипотеката се заличава след сделката. Ако и вие теглите кредит, двете банки координират. Запишете в предварителния договор кой, кога и колко превежда.

По-сериозно е, ако в тежестите има възбрана от съдебен изпълнител или вписана искова молба. Тогава спрете и потърсете адвокат, преди да платите каквото и да е.

Собственик сте и продавате или отдавате сами?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.

Може и само по телефон или имейл
Две минути за попълване
Безплатно, без договор

Подай заявка

Често задавани въпроси

Как да проверя дали имотът има тежести?

Чрез удостоверение за тежести от Службата по вписванията или онлайн справка по партида на портала на Агенцията по вписванията. Удостоверението обхваща 10 години назад и показва ипотеки, възбрани, искови молби и вписани договори. Трябват ви данни за имота (идентификатор по Кадастъра) или за собственика.

Колко струва проверката на имот?

Удостоверенията и скиците струват десетки евро общо: удостоверение за тежести, схема от Кадастъра и данъчна оценка. Ако наемете адвокат за пълна правна проверка, хонорарът се договаря и обикновено е няколкостотин евро. Сравнено с капаро от 5–10% от цената, това е евтина застраховка.

Мога ли да проверя имот без съгласието на собственика?

Справката в Имотния регистър е публична и може да се направи от всеки срещу такса. Схемата от Кадастъра също. Удостоверението за данъчна оценка обикновено се вади от собственика или с пълномощно от него. На практика поискайте документите от продавача; ако откаже, това е сигнал.

Какво да направя, ако имотът е наследствен?

Поискайте удостоверение за наследници и документа за собственост на починалия. Всички наследници трябва да подпишат при нотариуса, лично или с нотариално пълномощно. Проверете дали има завещание и дали някой наследник не е починал междувременно. При повече от трима наследници е добре да се включи адвокат.

Трябва ли съпругът на продавача да подпише?

Ако имотът е придобит по време на брака с общи средства, е съпружеска имуществена общност и подписват двамата, независимо на чие име е записан. Ако е придобит преди брака, с дарение или наследство, е личен. Нотариусът изисква декларация за семейно положение, но е по-добре да го уточните преди капарото.

Какво е Акт 16 и защо е важен?

Акт 16 е протоколът за въвеждане на сградата в експлоатация, след който следва разрешение за ползване. Без него сградата официално не е завършена, не може да се ползва законно и банките трудно кредитират. При покупка „на зелено“ купувате с риск за срока. Питайте на какъв етап е сградата и поискайте документите.

Колко назад проверява удостоверението за тежести?

Десет години назад от датата на издаване. По-старите ипотеки също се виждат, ако не са заличени, но в по-редки случаи. За имот с много сделки назад е добре да се проследи и веригата на собственост в нотариалните актове, особено ако има реституция или делба.

Частните обяви по квартали

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.