Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Капаро и предварителен договор при покупка от собственик

Капарото превръща „харесвам го“ в обвързване. Без агенция договорът е ваш: кой го пише, какво съдържа и какво става, ако някой се откаже.

Подай заявка Калкулатор на разходите

Какво е капарото и какво не е

Капарото е сума, която купувачът дава на продавача при сключване на договора като доказателство, че договорът е сключен, и като обезпечение за изпълнението му. Законът за задълженията и договорите урежда последиците просто: ако договорът не се изпълни по вина на купувача, продавачът задържа капарото. Ако не се изпълни по вина на продавача, той го връща в двоен размер.

Капарото не е „резервация“, „депозит за оглед“ или „такса за сваляне на обявата“. Такива суми без писмен договор са просто пари, дадени на доверие. И не е аванс: авансът е част от цената, която се връща при развален договор, но не носи двойната санкция.

Колко капаро е нормално

Обичайното капаро в София е 5–10% от цената. По-малко от 5% не мотивира продавача да спре да показва имота. Повече от 10% ви излага, ако нещо се обърка с кредита или документите.

Капаро по тип жилище, медиани за София
Тип	Медианна цена	Капаро 5%	Капаро 10%
едностаен	€119 000	€6000	€12 000
двустаен	€173 000	€8500	€17 500
тристаен	€261 500	€13 000	€26 000
четиристаен	€380 000	€19 000	€38 000

В конкретни квартали, по медианата на двустайните: кв. Център €9500–€19 000, кв. Манастирски ливади €9500–€19 000, кв. Лозенец €14 500–€29 500 и кв. Овча купел €8000–€16 000. Разликата между кварталите е голяма, затова смятайте от реалната цена, а не от средното за града.

При кредит договаряйте долната граница и я свържете с условие за одобрение от банката. При покупка със собствени средства и кратък срок до нотариуса по-високото капаро е аргумент в преговорите за цената.

Клаузите, които задължително трябва да има

Страните. Пълни имена, ЕГН, адреси. Ако продават съпрузи или наследници, всички.
Имотът. Адрес, етаж, площ, идентификатор по Кадастъра, мазе, таван, паркомясто, дял от общите части. Точно както ще е в нотариалния акт.
Цената и начинът на плащане. Обща цена, капаро, остатък, как и кога се плаща остатъкът, по чия сметка.
Срокът за нотариуса. Конкретна дата или „до …“. С кредит оставете поне 45 дни.
Кой плаща разходите. Данък, нотариус, вписване, заличаване на ипотеката на продавача.
Предаването на владението. В деня на сделката или до определена дата, в какво състояние, с какво обзавеждане.
Тежести. Декларация на продавача, че няма други тежести освен посочените, и как ще се заличат съществуващите.
Условие за кредит. Какво става, ако банката откаже или оцени под цената: връщане на капарото без санкция в определен срок.

Писмена форма, заверка, вписване

Предварителният договор трябва да е в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния. Ако продавачът откаже да изпълни, купувачът може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Исковата молба се вписва в Имотния регистър и така защитава купувача от последваща продажба на друг.

Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но я препоръчваме, особено ако не познавате продавача: тя удостоверява самоличността и отнема 15 минути. При собственик, който е в чужбина, заверката на пълномощното е задължителна.

Капаро, аванс, депозит за резервация

Трите вида предварителни плащания и последиците им
Сума	Какво е	Ако купувачът се откаже	Ако продавачът се откаже
Капаро	Обезпечение по чл. 93 от ЗЗД, дава се при сключване на договора	Продавачът го задържа	Връща го в двоен размер
Аванс	Част от цената, платена предварително	Връща се, но продавачът може да търси обезщетение за реални вреди	Връща се, купувачът може да търси обезщетение
Депозит за резервация	Сума, която агенция или „собственик“ иска да спре показването	Зависи изцяло от написаното, често нищо не се връща	Често няма ясно задължение

В практиката думите се смесват. Ако в договора пише „аванс“, а вие имате предвид капаро, последиците са различни. Пишете точната дума и изрично посочете, че сумата се дава като капаро по чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. Ако някой иска „депозит“ преди оглед, преди документи или преди договор, отказвайте. Такива случаи описахме в измамите с обяви от собственик.

Грешки, които виждаме най-често

Капаро в брой с разписка. Разписката доказва, че сте дали пари, но не и за какво. Превеждайте по банков път с основание.
Договор без срок. „Когато банката одобри“ не е срок. Една от страните ще чака безкрайно.
Капаро, преди да сте видели удостоверението за тежести. Ако после излезе възбрана, ще си търсите парите по съдебен път.
Подписва само единият съпруг. Договорът е валиден за него, но не можете да го принудите да продаде нещо, което е общо.
„Капаро“ на посредник. Ако парите отиват при трето лице, трябва изрична уговорка кога ги превежда на продавача.

От капарото до нотариуса: типичен ход

ден 0Подписване на предварителния договор, превод на капарото.
ден 1–7Подаване на документи в банката, ако има кредит. Продавачът вади удостоверенията за сделката.
ден 10–25Оценка и одобрение на кредита.
ден 25–40Подписване на договора за кредит, подготовка на проекта на нотариалния акт.
ден 30–45Нотариус, плащане на остатъка, вписване.

Без кредит всичко се свива до 1–3 седмици. Проверките, които трябва да направите преди ден 0, описахме в проверката на имот преди покупка, а пълния ред в наръчника за покупка от собственик.

Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви

Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.

Без обаждания, ако не сте поискали
Проверка за тежести — как да я направите сами
Отговор до един работен ден

Искам частни оферти

Често задавани въпроси

Колко капаро се дава за апартамент?

Обичайно 5–10% от цената. За медианен двустаен в София от €173 000 това са между €8500 и €17 500. При кредит договорете по-ниската стойност и условие за връщане при отказ от банката. При покупка със собствени средства по-високото капаро може да помогне в преговорите.

Връща ли се капарото, ако се откажа?

Не. Ако купувачът се откаже без основание, продавачът има право да задържи капарото. Изключение има, ако договорът предвижда условие, например отказ на банката за кредит, и то настъпи. Затова е важно такива условия да са записани изрично. Друго изключение е, ако продавачът не е изпълнил свое задължение, например е скрил тежест.

Какво става, ако продавачът се откаже след капарото?

По Закона за задълженията и договорите страната, която е получила капарото и не изпълни, го връща в двоен размер. Купувачът може и да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, ако предпочита имота пред парите. И двата пътя минават през съд, ако продавачът не плати доброволно.

Трябва ли предварителният договор да е при нотариус?

Не е задължително. Достатъчна е писмена форма с всички съществени условия. Нотариалната заверка на подписите е силно препоръчителна: удостоверява самоличността и прави оспорването по-трудно. Струва малко и отнема минути. Нотариусът удостоверява самоличността, а не съдържанието, така че клаузите остават ваша грижа.

Може ли капарото да се плати в брой?

Технически да, в границите на законовия праг за плащания в брой, но не го препоръчваме. Банковият превод с основание „капаро по предварителен договор от дата…“ е най-доброто доказателство. Разписката в брой често не посочва ясно основанието и създава спорове. Ако все пак плащате в брой, разписката трябва да посочва договора, имота и сумата като капаро.

Може ли капарото да е по-голямо от 10%?

Може, законът не поставя граница. Но колкото по-голямо е капарото, толкова повече губите, ако не успеете да платите остатъка по причина, която не е записана като условие в договора. Над 10% има смисъл само ако плащате със собствени средства, срокът е кратък и сте проверили имота напълно. При кредит се придържайте към 5%.

Какво да пише в договора, ако купувам с кредит?

Срок за одобрение, достатъчен за банката (поне 30–45 дни), условие, че при отказ или оценка под определена сума капарото се връща без санкция, и задължение на продавача да осигури достъп на оценителя. Добре е да посочите и банката, в която сте подали искане.

Проверете вашия квартал

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.