Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Как да купя апартамент от собственик: наръчник

Без брокер вие сте този, който проверява, организира и държи срока. Звучи тежко, но процедурата е една и съща при всяка сделка и се научава за вечер.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Първо: къде изобщо има собственици

Частните обяви са 6,9% от пазара, така че търсенето на собственик е търсене на игла. Помага да знаете къде игличките са повече. Ето кварталите с най-много частни обяви за продажба в абсолютни числа:

кв. Център71 частни обяви
кв. Манастирски ливади50 частни обяви
кв. Лозенец40 частни обяви
кв. Овча купел33 частни обяви
кв. Банишора29 частни обяви
кв. Младост 429 частни обяви
кв. Студентски град28 частни обяви
кв. Витоша26 частни обяви
кв. Хаджи Димитър25 частни обяви
кв. Малинова долина24 частни обяви

Кв. Център води с голяма разлика, следван от кв. Манастирски ливади и кв. Лозенец. Ако бюджетът ви е по-скромен, кв. Овча купел и кв. Банишора съчетават много частни обяви с цени под медианата на града. Ако не сте обвързани с квартал, започнете от тези райони. Ако сте, приемете, че може да се наложи да работите и с агенция; разликата в процедурата е по-малка, отколкото изглежда.

Деветте стъпки

Бюджет с всички разходи.Към цената добавете около 3,6% за данък, нотариус и вписване. При двустаен на €173 000 това са около €6163. Ако ще има кредит, вземете предварително одобрение от банка.
Търсене и първи разговор.Питайте кой е собственикът, от кога, защо продава и има ли други съсобственици. Отговорите решават дали има смисъл да ходите на оглед.
Оглед.Поне два, по различно време на деня. Проверете входа, мазето, покрива, ако е последен етаж.
Документи преди капаро.Нотариален акт, схема от Кадастъра, данъчна оценка, удостоверение за тежести. Проверката описахме в отделен наръчник.
Договаряне на цена и срокове.Цена, капаро, срок до нотариуса, кой плаща какво, кога се освобождава имотът.
Предварителен договор и капаро.Писмено, с подписи, по възможност с нотариална заверка. Капарото обичайно е 5–10%. Какво да пише вътре има в капаро и предварителен договор.
Кредит, ако има.Оценка, одобрение, договор с банката. 3–6 седмици.
Нотариус.Изповядване на сделката, плащане (обикновено по банков път), вписване в Имотния регистър. Нотариусът подава документите за вписване.
Предаване и партиди.Приемо-предавателен протокол, показания на уредите, прехвърляне на партидите за ток, вода, ТЕЦ, декларация в общината за местните данъци.

Първият разговор: какво да попитате

Вие ли сте собственикът и единствен ли сте? Има ли съпруг, наследници, съсобственици?
От кога притежавате имота и как е придобит: покупка, наследство, дарение?
Има ли ипотека или друг кредит, обезпечен с имота?
Защо продавате и имате ли краен срок?
Има ли наемател и кога може да се освободи жилището?
Какво остава в жилището: кухня, гардероби, уреди?
Приемате ли купувач с банков кредит?
Може ли да видя нотариалния акт и схемата преди капарото?

Осем въпроса, десет минути. Ако на половината получите уклончив отговор, не губете време с оглед.

Колко време отнема

седмица 1–6Търсене и огледи. Зависи изцяло от вас и от квартала.
ден 1–5 след избораДокументи и проверки. Удостоверение за тежести и схема могат да се извадят за 1–3 работни дни.
ден 5–7Предварителен договор и капаро.
ден 7–45Кредит: оценка, одобрение, подписване. Без кредит този етап отпада.
ден 30–60Нотариус. Датата се уговаря в предварителния договор.
деня на сделката или до 30 дниПредаване на ключове, според уговорката.

Без кредит една добре подготвена сделка се затваря за 2–3 седмици от решението. С кредит реалистичното е 5–8 седмици.

Какво носи собственикът при нотариуса

Документ за собственост. Нотариален акт, договор за дарение, удостоверение за наследници плюс документа на наследодателя.
Схема на самостоятелния обект. От АГКК, издава се онлайн през КАИС.
Удостоверение за данъчна оценка. От отдел „Местни данъци и такси“ на Столична община. Показва и дали има задължения за данък сгради и такса смет.
Лична карта и декларации. За семейно положение, за липса на задължения по ДОПК, за произход на средствата, когато е приложимо.
Съгласие на съпруга. Ако имотът е придобит по време на брака, подписват и двамата.
Пълномощно. Ако собственикът е в чужбина, нотариално заверено и с ясно описание на имота и цената.

Грешките на купувачите без брокер

Капаро „на ръка“ без договор. Разписка на лист от тетрадка не защитава никого. Пишете договор.
Проверка след капарото. Тежестите се проверяват преди, не след. Иначе сте платили за риска.
Цена в договора, различна от реалната. Предложението „да пишем по данъчна оценка“ спестява данък, но при спор или развален договор губите вие.
Плащане в брой при нотариуса. Над законовия праг е забранено, а и е рисковано. Плащането е по банков път.
Пропуснат протокол при предаването. Без него сметките от предходния месец лесно стават ваши.

Колко струва сделката на купувача

Разходи на купувача при медианен двустаен, без адвокат и без кредит
Разход	Двустаен €173 000
Местен данък 3% (Столична община)	€5190
Нотариална такса (ориентир по тарифата)	€620
ДДС върху нотариалната такса	€120
Такса вписване 0,1%	€173
Удостоверения и скици (ориентир)	€60
Общо	€6163

Комисиона няма, защото няма посредник. Подробна сметка за различни цени, с адвокат и с кредит, има в разходите при покупка на апартамент.

Една заявка вместо сто обаждания до брокери

Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.

Две минути за попълване
Ориентир за цената в района
Не сме агенция и не взимаме комисиона

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Трябва ли ми адвокат, ако купувам от собственик?

Не е задължително. Нотариусът проверява собствеността и представителната власт, но не защитава интересите ви в преговорите и не пише предварителния договор. Адвокат си струва при наследствен имот, пълномощно, идеални части, ипотека на продавача или когато сумата е голяма. Хонорарът се договаря и обикновено е малка част от стойността.

Кой плаща нотариуса при покупка от собственик?

По обичай купувачът плаща местния данък 3%, нотариалната такса и таксата за вписване. Страните могат да се договорят друго и е добре да го запишат в предварителния договор. Продавачът плаща своите удостоверения и, ако има, своя посредник. Всяко друго разпределение е въпрос на договаряне и трябва да е писмено.

Колко време отнема покупката на апартамент от собственик?

Без кредит 2–3 седмици от избора на имота до нотариуса, ако документите са наред. С ипотечен кредит 5–8 седмици, защото банката прави оценка и одобрение. Наследствен имот с много наследници или собственик в чужбина може да удължи срока с месец и повече.

Как да платя на собственика безопасно?

По банков път, в деня на сделката, след подписване на нотариалния акт или чрез банкова сметка с условие за освобождаване (ескроу) при вписване. Капарото също се превежда по сметка с основание „капаро по предварителен договор от дата…“. Плащанията в брой над законовия праг са забранени.

Мога ли да купя, ако собственикът е в чужбина?

Да, чрез нотариално пълномощно, заверено в българско консулство или при местен нотариус с апостил и превод. Проверете, че пълномощното изрично позволява продажба на конкретния имот и получаване на цената. Добре е нотариусът, който ще изповядва сделката, да го види предварително.

Какво става, ако собственикът се откаже след капарото?

По Закона за задълженията и договорите страната, получила капарото, която не изпълни, дължи връщането му в двоен размер. Ако откаже доброволно, спорът е за съда. Затова предварителният договор трябва да е писмен, с ясна цена, срок и описание на имота.

Колко частни обяви за продажба има в София?

По нашата класификация на септемврийския масив 1260 от 18 374 обяви, тоест 6,9%. Най-много са в кв. Център, кв. Манастирски ливади и кв. Лозенец. Класификацията е по телефон и текст и има грешка в двете посоки. При наемите делът на частните е 15,3%, двойно по-висок.

Проверете вашия квартал

За всеки от 136 квартала и 104 населени места в Столична община има отделна страница: колко обяви са на собственици, цени, наеми и какво да проверите.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.