Тристаен апартамент в София от собственик

Тристайният е най-евтиният квадратен метър

Започваме с нещо, което изненадва много купувачи. Тристайният апартамент в София е по-евтин на квадрат от едностайния и от двустайния. Медианата му е €2403/кв.м при 105 кв.м, което прави около €261 500.

Причината е проста. Кухнята, банята и антрето струват горе-долу еднакво в 46 и в 105 кв.м, така че при по-голямо жилище се разпределят върху повече квадрати. Добавете и това, че купувачите на тристайни са по-малко: трябват им по-големи пари и обикновено имат по-тясно изискване за квартал заради училище и детска градина. По-малко купувачи значи по-малък натиск върху цената.

Къде тристаен от собственик е под €200 000

В таблицата са районите с поне 10 оферти за тристаен и поне 5 частни обяви за продажба. Сортирани са по медианна цена.

Две групи се открояват. Кв. Люлин 1, кв. Люлин 3 и кв. Люлин 7 са стар фонд: панел и ЕПК, построени преди 2000 г., с пълноценни стаи, но със стари инсталации. Кв. Орландовци, кв. Обеля и кв. Модерно предградие са предимно ново строителство, където ниската цена често е „на зелено“ и продавачът е строител. Собственик ще намерите по-лесно в първата група.

Какво да гледате, ако купувате за семейство

• Училището по адрес. Приемът в първи клас в София е по адресна зона. Проверете в системата на Столична община кои училища покриват адреса, преди да се влюбите в хола.
• Детската градина. Същото, с още по-голяма конкуренция. В новите квартали като Малинова долина и Витоша градините са малко спрямо жителите.
• Разпределението. Три стаи, от които едната е проходна, реално са две и половина. Търсете коридор, от който се влиза във всяка стая.
• Паркирането. В панелните комплекси след 19 ч. това е ежедневен проблем. Гараж или паркомясто добавя 5–10% към цената, но и към ликвидността.
• Асансьорът и етажът. С бебешка количка седмият етаж без асансьор е изпитание. Питайте кога е ремонтиран асансьорът и има ли фонд за ремонт.

Два двустайни или един тристаен?

Въпрос, който чуваме често от хора с бюджет между €250 000 и €300 000. Сметката по нашите медиани изглежда така:

Двата малки имота дават гъвкавост (единият може да се отдава), но изискват два пъти повече нотариуси, данъци и проверки, а и живеенето в по-малкия е компромис. Ако семейството расте, тристайният е по-разумен. Ако мислите за доход, двата по-малки обикновено печелят.

Тристаен като инвестиция: по-ниска доходност

Ако мислите тристайния като имот за отдаване, числата са по-скромни от тези на малките жилища. Наемът не расте пропорционално с площта. Сравнихме медианната покупна цена с медианния наем за всеки тип от нашите масиви:

Тристайният губи около половин до цял процентен пункт спрямо едностайния. Предимството му е друго: наемателите са семейства, които стоят години, а не студенти, които сменят квартирата всяко лято. Ако купувате за себе си с идеята някой ден да отдавате, това е добра новина. Ако купувате само за доход, два по-малки имота обикновено носят повече.

Шест въпроса към собственика на тристаен

1. Откога живеете тук и защо продавате?Семейство, което се мести в къща, продава спокойно. Наследници, които делят, бързат, но трябва всички да подпишат.
2. Какво е ремонтирано и кога?Щрангове, ел. инсталация, дограма. При тристаен ремонтът на инсталациите лесно минава €15 000.
3. Има ли мазе и таван по нотариален акт?Често мазето се ползва, но не е описано в акта. Тогава не го купувате.
4. Какви са месечните сметки през зимата?Тристаен на ТЕЦ в несаниран блок може да стигне €200 на месец за отопление.
5. Сградата санирана ли е, или предстои?Предстоящото саниране по програма е плюс, но и шест месеца скеле пред прозореца.
6. Съгласен ли сте на банков кредит?Банковата процедура отнема 3–6 седмици. Ако собственикът иска пари до седмица, по-добре го знайте отрано. Как се урежда това, има в темата за ипотечния кредит.

Често задавани въпроси

Къде има най-много обяви от собственик

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

• кв. Орландовци5 частни обяви
• кв. Люлин 15 частни обяви
• кв. Люлин 38 частни обяви
• кв. Обеля5 частни обяви
• кв. Модерно предградие6 частни обяви
• кв. Люлин 913 частни обяви
• кв. Обеля 214 частни обяви
• кв. Люлин 78 частни обяви
• кв. Красна поляна 27 частни обяви
• кв. Люлин 614 частни обяви

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

• Двустаен
• Ипотека от собственик
• Разходи при покупка
• Проверка на имот
• Тристаен под наем