Апартамент от собственик в кв. Дружба 2

Покупка или наем без агенция в кв. Дружба 2 е съвсем реален сценарий, ако знаете колко са частните обяви и как да ги отличите. Сред интересуващите се преобладават хора, които искат ново жилище, но не искат да чакат Акт 16 и предпочитат сграда, която вече е въведена в експлоатация.

20 от 520 обяви за продажба в кв. Дружба 2 носят белезите на частна обява, което прави 3,8%. При 6,9% за целия град кварталът е от местата, където частен продавач се намира трудно. За наем делът на частните е 11,8% (13 от 110 обяви), а градската стойност е 15,3%.

На квадрат се искат около €2425/кв.м, което е близо до градската медиана (€2364/кв.м). При толкова малко частни обяви често е по-бързо да пуснете собствена обява „търся от собственик“. В секциите отдолу събрахме всичко, което ни трябваше, ако сами търсехме тук: цени, частни обяви, бюджети и съседи.

Колко пъти ще попаднете на брокер в кв. Дружба 2

Методът е прост, но работи: 3188 различни телефона стоят зад 18 374 обяви в София. Номер с десетки обяви е агенция, номер с една обява и лична формулировка почти винаги е собственик.

При 3,8% срещу 6,9% за града кварталът е труден терен: средно една на всеки 26 обяви е частна, останалите водят до брокер или строител. Изричното „от собственик“ се среща в 3 обяви, а другите частни не го пишат, просто защото не се сещат. Фразата „без комисиона“ я има в 92 обяви, но при нас тя не е доказателство за частен продавач.

При наемите частните са 11,8% (13 от 110), при 15,3% за града. Наемодателите по-често се справят сами, защото сделката е по-проста.

Колко струва квартира в кв. Дружба 2

13 от обявите (11,8%) са на частни наемодатели, при 15,3% за града. Искат горе-долу колкото агенциите, медианно €700. 110 обяви, медиана €680: наемите в кв. Дружба 2 са почти колкото средното за града.

• Прагове. Бюджетни нива: 0 обяви до €350, 12 до €500 и 63 до €700 (съответно 685, 978 и 1369 лв).
• Първо плащане. На старта пригответе депозит (един до два наема, тук €650–€1300) и наема за първия месец.
• Договорът. Поискайте писмен договор и приемо-предавателен протокол със снимки; без тях депозитът се връща трудно.

Около 31% от квартирите се дават с мебели, според текста на обявите. Как се пази депозитът, пише в текста за депозита.

Околността на Дружба 2 в една таблица

Съседите са в същия ценови коридор, около €2527/кв.м.

Най-голям дял частни обяви в околността има кв. Горубляне: 12,3%. За сравнение, в кв. Дружба 2 той е 3,8%. Под наем най-изгодно в съседство излиза кв. Младост 3 (€590). Съседните квартали са естественото разширение на търсенето; разликата в цената често е по-малка от комисионата.

Покупка в кв. Дружба 2: от едностаен до многостаен

Медианата на всички 520 обяви в кв. Дружба 2 е €229 900 за около 91 кв.м, или €2425/кв.м. Под €166 100 попадат 20% от обявите, а над €325 500 започва горната пета част.

Нивото е близо до медианата за София (€2364/кв.м), без голямо отклонение нагоре или надолу. На квадратен метър едностайните са най-изгодни с €2145/кв.м, докато многостайните стигат €2588/кв.м.

Частните обяви искат медианно €2769/кв.м, агенционните €2425/кв.м. Частните са с 14,2% по-скъпи. Изглежда странно, но не е: собствениците рядко свалят цената преди първите огледи, а и продават различни жилища от брокерите. В сравними двойки за целия град частните са средно с 2,5% по-скъпи. Защо е така, обясняваме в текста за сметката зад „без комисиона“.

Примери с реалните числа

Следващите сметки са примерни случаи, построени върху реалните медиани за кв. Дружба 2. Хората в тях са роли, не истински клиенти, а сумите може да проверите сами в обявите за района.

Наем на двустаен от собственик

Студентка от Благоевград наема двустаен в кв. Дружба 2. Медианният наем е €650 (около 1271 лв). Собственикът иска два наема депозит, така че в деня на нанасяне трябват €1950. Без агенция спестява до още един наем комисиона. Депозитът се плаща по банков път с основание, а в договора се пише срокът за връщането му.

Най-евтината частна оферта

Инвеститор, който търси жилище за отдаване, взима на прицел най-евтината обява от собственик, която засякохме в кв. Дружба 2: двустаен от 68 кв.м за €167 000 (етаж 3 от 7, сграда от 1998 г., отопление ТЕЦ). С таксите става €172 907. Преди капарото поръчват удостоверение за тежести. Ниската цена често значи ремонт, затова заложете поне €200 на квадрат за основен.

Сумите са закръглени; нотариалната такса е по тарифата с ДДС, а данъкът е върху договорената цена, ако тя е над данъчната оценка.

Какво има наоколо, когато се нанесете

Метрото (М4) е наблизо, но проверете колко минути пеша е от конкретния вход. Кварталът е на около 8,9 км по права линия, а до центъра пътувате 30–45 минути в пиковите часове.

• Деца. Ако имате деца, кв. Дружба 2 предлага 2 училища и 21 детски площадки, без детски градини.
• Магазини и здраве. В обхвата на квартала попадат 7 супермаркета, 4 аптеки и 1 здравно заведение.
• Зеленина. Зеленината е по-скоро в дворовете, отколкото в паркове.

Междублоковите пространства са широки, но паркоместата са малко. На 0,9 км е кв. Дружба 1, което за много от жителите е естествено продължение на квартала. Ако работите в центъра и не шофирате, това е силен аргумент за квартала.

Дружба 2 по осем признака

Предварителният договор: какво да пише

Медианната оферта за двустаен в кв. Дружба 2 е около €179 000. Обичайното капаро е 5–10%, тоест €9000–€17 900, и то се дава само срещу подписан договор.

• Условие за кредит. Посочете конкретната банка или поне срок, в който трябва да имате решение. Така продавачът не чака безкрайно.
• Когато някой закъснее. Ако закъснението е по вина на институция, например забавена схема от кадастъра, уговорете удължаване на срока без санкции. Това показва добра воля и от двете страни.
• Размерът на капарото. Колкото по-дълъг е срокът до нотариуса, толкова по-разумно е капарото да е в долната граница. При сделка с кредит 5% е напълно приемливо.
• Начин на плащане. Сметката в договора трябва да е на името на собственика. Сметка на трето лице е червен флаг, каквото и да е обяснението.
• Данък, нотариус, вписване. Разходите за заличаване на ипотеката и за документите на продавача остават за продавача. Уточнете го, за да не се появят като изненада.
• Ако продавачът се откаже. Ако вие се откажете без основание, губите капарото. Затова условията, при които отказът е оправдан, трябва да са в договора.

Ако купувате с кредит, клаузата за отказ на банката е най-важната в целия договор. Повече в кредита за апартамент от частно лице.

Къде са изгодните оферти в кв. Дружба 2

119 обяви, или 23,7%, попадат между €2000 и €2250 на квадрат. Отбелязаните колони са под €2130/кв.м: общо 47 обяви, които обикновено са по-стари сгради, партери или жилища за ремонт. Средните 60% от обявите се вместват между €2130/кв.м и €2844/кв.м; цената на частна обява лесно се проверява спрямо това.

Предлагането е концентрирано на 4–6 етаж: 166 от 506. Партерните обяви са 56; при частен продавач те са първото място, където пазарлъкът е реален. Над седмия етаж са 138 обяви; питайте за асансьора и за резервното захранване.

Използвайте колоните като проверка: оферта точно във върха на разпределението е „нормална“, всичко вдясно трябва да се защити.

Документи от собственика: какво и кога

Списъкът по-долу не е прищявка. Всеки от документите отговаря на конкретен въпрос: чий е имотът, какво точно е, има ли тежести. С 520 оферти за продажба в района ще гледате няколко жилища. Поискайте едни и същи документи за всяко, за да сравнявате честно.

Документите на продавача са негова грижа и негов разход. Вашият дял от разходите е друг и е описан в всички разходи при покупка.

Какво ни питат за Дружба 2

Разширете търсенето

Частните обяви са малко навсякъде, затова разширете кръга с един-два съседни района. Ето какво има до Дружба 2.

• кв. Дружба 115 частни обяви
• кв. Горубляне13 частни обяви
• кв. Димитър Миленков9.7 км от центъра
• кв. Младост 429 частни обяви
• кв. 7-ми 11-ти километър€2692/кв.м
• кв. Младост 1А2 частни обяви
• с. Бусманцинаселено място

Може да ви е интересно

• гр. Правец60 км от центъра
• с. Вакарел38 км от центъра
• кв. Симеоново12 частни обяви
• кв. Младост 119 частни обяви

Прочетете преди огледа

• Квартири от собственик
• Проверка на имот
• Чеклист за оглед
• Сайтове за имоти
• Едностаен под наем
• Тристаен под наем
• Къщи около София
• Тристаен