Апартамент от собственик в кв. 7-ми 11-ти километър
В новите сгради „от собственик“ често означава препродажба: някой е купил на зелено и сега продава сам, без брокер, вече завършения апартамент. Директната сделка със собственик в кв. 7-ми 11-ти километър звучи лесно, докато не седнете да търсите: частните обяви са малцинство и потъват между агенционните.
Сред 12 обяви за продажба в кв. 7-ми 11-ти километър, засечени през септември 2026 г., не открихме нито една, която да е явно от собственик. Това е под градското ниво от 6,9% и означава повече обаждания, докато стигнете до собственик. Средната искана цена е €2692/кв.м, над медианата за София от €2364/кв.м. При толкова малко частни обяви често е по-бързо да пуснете собствена обява „търся от собственик“. По-долу са цените по брой стаи, реални частни обяви от септември и какво да проверите, преди да дадете капаро.
Колко обяви в кв. 7-ми 11-ти километър са наистина от собственик
12
обяви за продажба в извадката
0
без белези на посредник
0%
частни от всички (София: 6,9%)
Агенциите и строителите държат всички 12 обяви; за директна сделка ще трябва да търсите офлайн.
- От собственик0 · 0%
- От агенция12 · 100%
Повече за филтрирането: къде и как да търсите частни обяви.
Разходите по сделката в кв. 7-ми 11-ти километър: примерна сметка
Да сметнем с конкретно число: €201 500, толкова струва типичният двустаен в кв. 7-ми 11-ти километър в обявите през септември 2026.
| Разход | Сума | Бележка |
|---|---|---|
| Местен данък, Столична община | €6045 | плаща се преди подписа при нотариуса |
| Нотариална такса | €710 – €910 | пропорционална по тарифата, с ДДС и дребни такси |
| Такса вписване | €202 | вписва се в деня на сделката |
| Проверки преди капарото | около €63 | вашите собствени справки |
| Юридическа проверка | €300 – €700 | полезен при пълномощник |
| Крайна сума | €208 500 – €209 400 | ориентир, не оферта |
Ако същото жилище беше купено чрез посредник, към сметката щяха да се добавят още около €6000 комисиона. Затова разходите над цената при частна сделка са по-ниски, но не и нулеви.
Сметнете сами с вашата цена в калкулатора. Данъкът е най-голямото перо и не подлежи на договаряне.
Колко струва апартамент в кв. 7-ми 11-ти километър
Медианата на всички 12 обяви в кв. 7-ми 11-ти километър е €201 400 за около 80 кв.м, или €2692/кв.м. Надценката спрямо софийската медиана е 13,9%. При такова ниво всеки процент пазарлък е сериозна сума.
Разбивка по брой стаи не правим: групите са под три обяви. Четири от всеки пет обяви са над €192 800; по-евтиното обикновено идва с компромис.
Опишете жилището, което ви трябва
Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
- Отговор до един работен ден
- Собствениците също могат да пишат
Съседите: цена, частни обяви, наем
| Район | Разстояние | €/кв.м | Частни обяви | Наем (медиана) | Обяви |
|---|---|---|---|---|---|
| кв. 7-ми 11-ти километър | — | €2692/кв.м | 0% | — | 12 |
| кв. Младост 1А | 0,8 км | €2769/кв.м | 4,5% | €650 | 44 |
| кв. Дружба 1 | 0,9 км | €2343/кв.м | 2,9% | €630 | 519 |
| кв. Дружба 2 | 1,4 км | €2425/кв.м | 3,8% | €680 | 520 |
| кв. Младост 3 | 1,5 км | €2773/кв.м | 6,1% | €590 | 180 |
| кв. Младост 1 | 1,8 км | €2879/кв.м | 10,9% | €690 | 174 |
Спрямо средното за изброените съседи кв. 7-ми 11-ти километър се разминава с по-малко от 5%; тук не си струва да сменяте района само заради цената. По шанс за директна сделка води кв. Младост 1 с 10,9% частни обяви. Тук делът е 0%. Под наем най-изгодно в съседство излиза кв. Младост 3 (€590). Гледайте и наема: ако ще отдавате, съотношението между цената и наема решава доходността.
Какво носи сериозният продавач на втората среща
Не е нужно да сте юрист, за да прочетете тези документи. Нужно е само да ги поискате навреме. Извън големия пазар продавачите по-рядко са подготвени, затова списъкът помага и на тях.
- Сметки за ток, вода и отопление. При наем ви дават реалния месечен разход над наема, а при покупка подсказват за състоянието на сградата.
- Удостоверение за въвеждане в експлоатация. С него идват и постоянните партиди за ток и вода.
- Удостоверение за тежести. Показва ипотеки, възбрани и искови молби за 10 години назад.
- Данъчна оценка. Районната администрация я издава на собственика; вие само я виждате.
- Бележка от домоуправителя. Някои продавачи я носят сами. Когато я нямат, поискайте телефона на домоуправителя.
- Удостоверение за наследници. Сравнете имената в него с тези, които ще подпишат договора.
- Копие на акта за собственост. Той е отправната точка за всички останали документи. Без него разговорът за цена е преждевременен.
Документите на продавача са негова грижа и негов разход. Вашият дял от разходите е друг и е описан в разбивката на разходите.
Сградите в кв. 7-ми 11-ти километър през очите на купувача
Преди да говорите за цена, разберете в каква сграда купувате; при директна сделка това е вашата работа. Ако подредим обявите по година, средата се пада на 2026 г. 9% от обявите са в сгради отпреди 2000 г., 91% в сгради от 2015 г. насам. Етикетите, с които бихме описали квартала: индустриален, логистика и периферен. Минималният пакет от собственика: нотариален акт, схема от Кадастъра, удостоверение за данъчна оценка и документ, че няма задължения към етажната собственост.
Препродажба от първия собственик
При новите сгради първият собственик често препродава с малка печалба. Проверете таксата поддръжка, паркомястото и дали има тежести от кредита на строителя.
Отоплението
Питайте за отоплението още на първия разговор: при ТЕЦ проверете за задължения към „Топлофикация“, при газ годината на котела, при ток сметката от януари.
Уговорете се в предварителния договор кой какво документира.
Редакционна оценка: 7-ми 11-ти километър
Скала от 1 до 5 за това колко лесно се намира жилище от собственик в кв. 7-ми 11-ти километър и какво получавате за парите. Изчислена е от 12 обяви за продажба. Средната за кв. 7-ми 11-ти километър е от 7 признака; останалите нямат достатъчно данни.
- Достъпност на частни обяви1
0 от 12 обяви за продажба са от собственици (0%), при 6,9% за София.
- Цена спрямо София1,5
В кв. 7-ми 11-ти километър се купува на €2692/кв.м; градската медиана е €2364/кв.м.
- Наемен пазар от собственикн/д
Няма достатъчно данни за кв. 7-ми 11-ти километър, затова признакът не влиза в средната. Най-близо с наемен пазар е кв. Младост 1А (под 1 км), медиана €650.
- Градски транспорт2,5
Метро няма; разчита се на 12 автобусни спирки.
- Училища и детски градини1
Нито училище, нито детска градина в границите; разчита се на съседите.
- Зелени площи и игрища2,5
На картата: зелени зони 2, детски площадки 1, игрища и зали 4.
- Ежедневни услуги2,5
За ежедневието: 1 супермаркет, 1 аптека и 3 фурни, плюс 1 малък магазин.
- Състояние на сградния фонд5
Делът на новото строителство е 91%; сградите отпреди 2000 г. са 9%.
Числата за кв. 7-ми 11-ти километър са наша редакционна сметка по формула, не средна от отзиви на жители.
Пазарлъкът със собственика в кв. 7-ми 11-ти километър
Цените на квадратен метър в кв. 7-ми 11-ти километър се разпръскват широко: между 20-ия и 80-ия персентил разликата е 20,7% от медианата (€2240/кв.м срещу €2798/кв.м). Това е пространството, в което се води всеки пазарлък. Собственикът обикновено е емоционално свързан с жилището. Говорете за сравними обяви и ремонти, не за това какво не ви харесва.
- Защо продаваНаследство, преместване в чужбина, развод или по-голямо жилище. Знаейки мотива, знаете и къде е гъвкавостта.
- Откъде да започнетеНаправете офертата в писмо или съобщение, с кратко обяснение на аргументите. Написаното изглежда сериозно и дава време на собственика да помисли.
- Бързина и сигурностПредложете кратък срок до нотариуса срещу отстъпка. Много собственици предпочитат сигурност пред последните два процента.
- Гъвкава дата на нанасянеПри наем гъвкавата дата на нанасяне може да струва на собственика по-малко от празен месец. Предложете я като замяна.
- Какво оставаВместо отстъпка в цената поискайте кухнята, климатиците и уредите. За собственика те имат малка стойност, за вас спестяват хиляди.
Разумната отстъпка при частна сделка в кв. 7-ми 11-ти километър е няколко процента, не двадесет. Числата горе показват къде е тя.
Инфраструктурата в кв. 7-ми 11-ти километър по категории
Ако броим спирки, магазини, училища и всичко останало, кв. 7-ми 11-ти километър има 62 обекта в OpenStreetMap. По обем кварталът е в средата на кварталите в базата.
- ресторанти12
- автобусни спирки12
- фурни и пекарни3
- кафенета3
- висши училища2
- болници2
- фитнес и спорт2
- игрища2
При толкова заведения наемите за студенти и млади хора се търсят лесно. На площ от 1,65 кв.км това са около 38 обекта на квадратен километър. OSM рядко пази имената на местните обекти, затова ги питайте на оглед.
В картата не намерихме: училище и детска градина. Проверете на място, OSM понякога пропуска обекти. Данните от OpenStreetMap са доброволни и понякога непълни, особено извън центъра.
Често задавани въпроси за кв. 7-ми 11-ти километър
Как да не попадна на измама с квартира в кв. 7-ми 11-ти километър?
Депозит се дава на човек, когото сте видели в жилището, с документ за собственост в ръка. Ако „собственикът“ е в чужбина и иска превод, това е класически сценарий за измама. До центъра на София от кв. 7-ми 11-ти километър са около 7,6 км. Същото важи за обяви, които се пускат отново всяка седмица със същия текст.
Има ли всичко нужно за ежедневието в кв. 7-ми 11-ти километър?
В границите на мястото картирахме 1 супермаркет, 1 аптека, 3 фурни и 1 пощенска станция. Има и 1 търговски център. Плюс 1 малък магазин за всеки ден. Малките квартални магазини и пазарите на открито не са включени във всички бройки. При оглед се разходете до най-близкия магазин и аптека; пет минути пеша срещу петнайсет е голяма разлика всеки ден.
Кой публикува обявите за апартаменти в кв. 7-ми 11-ти километър?
Всяка от 12 обяви за кв. 7-ми 11-ти километър класифицирахме поотделно. Агенциите са 12 (100%), строителите 0 (0%), частните лица 0. Броят обяви надценява броя жилища, защото агенциите качват един и същ имот по няколко пъти. Затова при 0 частни обяви всяко ново попадение си струва обаждане още същия ден.
Как да позная частна обява за жилище в кв. 7-ми 11-ти километър?
В кв. 7-ми 11-ти километър в момента има 12 обяви за продажба, от тях 0 от собственици. Започнете с телефона. Въведете го в търсачката на портала и вижте колко обяви излизат. 1434 телефона в София стоят зад точно една обява; това е профилът на собственика. Номер с една-две обяви и текст без „предлагаме“ и „нашата фирма“ обикновено е собственик. В кв. 7-ми 11-ти километър по този метод частни излязоха 0 от 12. Когато се обадите, питайте за годината на сградата и етажа; собственикът отговаря веднага, посредникът често проверява.
На кой етаж са обикновено апартаментите в кв. 7-ми 11-ти километър?
Медианният етаж в обявите в кв. 7-ми 11-ти километър е 3. 0% от офертите са на последен етаж, 8% на партер. Ако купувате с кредит, някои банки оценяват по-ниско партерите, така че сметнете това. При частна обява собственикът обикновено знае историята на покрива и на асансьора, питайте го директно.
Колко да оставя капаро на собственика в кв. 7-ми 11-ти километър?
Нормата е 5–10% от договорената сума. При медиана от €201 400 в кв. 7-ми 11-ти километър това са €10 100 до €20 100. Преди да преведете, изискайте удостоверение за тежести и проверете собствеността в Имотния регистър. При частна сделка няма агенция, която да държи парите, така че договорът е единствената ви защита.
Има ли паркове и детски площадки в кв. 7-ми 11-ти километър?
В кв. 7-ми 11-ти километър картата показва 2 парка и градини, 1 детска площадка и 4 спортни игрища и зали. При оглед погледнете и какво се вижда от прозореца; междублоковото пространство често е по-важно от парка на два километра. При толкова малко обособени паркове кварталът разчита повече на междублоковите пространства. Броим само обектите, отбелязани в OpenStreetMap, така че малките градинки може да липсват.
Къде около кв. 7-ми 11-ти километър цените са по-ниски?
При медиана от €2692/кв.м в кв. 7-ми 11-ти километър по-евтини съседи са кв. Дружба 1 (€2343/кв.м, под 1 км), кв. Дружба 2 (€2425/кв.м, 1,4 км), кв. Дървеница (€2470/кв.м, 2,4 км). Разстоянията са измерени между центровете на районите. Проверете и дела на частните обяви там; понякога по-евтиният съсед има и повече оферти от собственици. При наем логиката е същата: по-евтиният съсед обикновено има и по-нисък наем.
Как да проверя апартамент от собственик в кв. 7-ми 11-ти километър за тежести?
Автобусните спирки в кв. 7-ми 11-ти километър са 12 по OpenStreetMap. Искайте от продавача да извади удостоверение за тежести на свое име или го поръчайте вие с номера на имота от скицата. Поискайте скица от АГКК (КАИС) и данъчна оценка; при наследство и удостоверение за наследници, за да видите всички съсобственици. Направете проверката преди капарото, не преди нотариуса.
Съседни райони
Търсенето по един квартал отрязва половината частни оферти. Съседите по-долу са на няколко спирки.
- кв. Дружба 220 частни обяви
- кв. Горубляне13 частни обяви
- кв. Кремиковци17.4 км от центъра
- кв. Младост 1А2 частни обяви
- кв. Дружба 115 частни обяви
- кв. Младост 311 частни обяви
- с. Бусманцинаселено място
Може да ви е интересно
- гр. Божурище12 км от центъра
- с. Бели Искър65 км от центъра
- кв. Изгрев3 частни обяви
- кв. Обеля5 частни обяви
Наръчници
Търсите жилище в кв. 7-ми 11-ти километър?
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.
- Проверка за тежести — как да я направите сами
- Данните ви не отиват при брокери
- Без реклами и без абонамент
Числата за кв. 7-ми 11-ти километър са изчислени от 12 обяви за продажба (imot.bg, септември 2026) и от отворената карта OpenStreetMap. Това са офертни цени, не сделки. Обновено 24 септември 2026 г.