Един телефон, два пазара: кой продава и отдава едновременно
Как сравнихме двата пазара
Методът е прост. Взехме всички телефони от обявите за продажба, общо 3 186 различни номера, и всички от обявите за наем, 2 202 номера, и потърсихме сечението. Номер, който се появява и в двата списъка, значи, че един и същ човек или офис едновременно продава и отдава. Не непременно едно и също жилище. До това стигаме по-нататък. Сечението е 1 013 телефона. Това са 31,8% от номерата в продажбите и 46% от номерата в наемите. Наемният пазар има по-малко телефони, затова там почти всеки втори номер се среща и от другата страна. Едно уточнение, което важи за всичките ни сметки: номерът не е човек. Агенцията може да има десет номера, а едно семейство да публикува от два. Затова гледаме на числата като на снимка на витрината, а не като на преброяване на продавачите.
- Само продажби 68,2%
- И продажби, и наеми 31,8%
Апартаменти в София, imot.bg, септември 2026. Сравнение по номер, без значение дали обявите са за едно и също жилище.
Половината витрина е на едни и същи номера
Броят на телефоните подвежда. По-важно е колко обяви стоят зад тях. Номерата, които работят и в двата пазара, държат 48,8% от обявите за продажба и 53,7% от обявите за наем. С други думи, около една трета от продавачите произвеждат половината от това, което виждате в резултатите от търсенето. И същите хора ви посрещат, когато търсите квартира. Това са предимно агенции. Логиката им е разбираема: брокер, който вече е влязъл в един вход, поема и продажбата, и отдаването. Ако преди година сте наели жилище чрез него, днес той може да ви се обади с оферта за покупка. В това няма нищо лошо, стига да знаете, че и двете ви търсения минават през един и същ филтър. За купувача има и по-конкретно следствие. Там, където обявите в квартала са съсредоточени в няколко ръце, едни и същи хора държат и наемите, и продажбите. Как изглеждат такива квартали и какво да правите в тях, показваме в квартала с един брокер.
1 013 телефона от общо 3 186
същите 1 013 телефона от общо 2 202
Делът е от броя обяви, не от броя телефони. Апартаменти в София, септември 2026.
Частните номера, които са и от двете страни
Сред тези 1 013 телефона 353 имат поне една обява, която класифицираме като частна, в продажбите или в наемите. Класификацията е оценка: собственик по текст или номер с една-две обяви без белези на посредник. Някои от тези номера сигурно са на брокери, които просто публикуват рядко. После проверихме къде са обявите. Само при 70 от тези 353 номера продажбата и наемът са в един и същ квартал. При 44 съвпада и броят на стаите. Един номер, един квартал, един и същ брой стаи, веднъж за продажба и веднъж под наем. Много вероятно е едно и също жилище, макар че без адрес не можем да го докажем. Останалите 283 номера продават в един квартал и отдават в друг. Обясненията са две и данните не ги различават: собственик с две жилища, който продава едното и отдава другото, или малък посредник, който изглежда като частно лице. Ако попаднете на такъв номер, разговорът ще ви каже повече от статистиката.
- С частна обява, срещат се и в двата пазара353
- Продажба и наем в един квартал70
- Същият квартал и същият брой стаи44
Частна = оценка по текста и по честотата на телефона. „Същият квартал и брой стаи“ е най-близкото до „едно и също жилище“, което можем да установим без адрес.
Като пропорция това е малко: 44 номера срещу 852 телефона с частна обява за продажба, или около един на 19. Но ако търсите директно от собственик, рано или късно ще срещнете такъв продавач, и е добре да го разпознаете навреме.
Купувате жилище, в което живее наемател
Обявата за продажба не винаги казва, че жилището в момента е под наем или се предлага под наем. Ако видите същите снимки в раздела за наеми, питайте. Първият въпрос е простичък: свободно ли е жилището сега, или вече има наемател, и до кога е договорът му. Отговорът променя три неща. Огледът се съгласува с човек, който живее там и няма особен интерес да покаже жилището в най-добрата му светлина. Датата, от която ще получите ключа, зависи от договора за наем, а не само от нотариуса. А състоянието при предаването може да се различава от това, което сте видели на огледа. Поискайте да видите договора за наем, или поне срока и предизвестието в него. Ако наемателят ще остане след сделката, уговорете в предварителния договор кога и в какво състояние ще ви бъде предадено жилището и кой връща депозита му. Дали договорът за наем ще обвързва и вас като нов собственик, зависи от това как е сключен и дали е вписан. Проверете го с нотариуса или с юрист преди капарото. Още една дреболия, която спестява нерви: ако обявата за продажба и тази за наем дават различна площ или различен етаж, сверете ги. Как изглежда едно жилище в две обяви и какво издават разликите между тях, разказваме в един апартамент в две обяви.
Наемате жилище, което се продава
Хазяинът, който едновременно продава, ще ви приеме охотно, защото празният месец му струва пари. Разумно е обаче да очаквате, че рано или късно ще ви помоли да пуснете купувачи на оглед, а някой ден може и да поиска жилището обратно. Това може да се договори предварително. Впишете колко дни предизвестие получавате преди оглед, в какви часове и колко пъти седмично. Впишете и срок за освобождаване, ако жилището бъде продадено, и дали тогава депозитът ви се връща изцяло. Без тези редове всяко посещение е въпрос на добра воля. Как да формулирате клаузите, има в договора за наем от собственик, а как се връща депозитът, в депозита при наем. Ако планирате да останете години, по-сигурно е договорът да е с нотариална заверка на подписите и да се впише в Имотния регистър. Обикновено така той е противопоставим на нов собственик, но точните условия проверете с юрист. И не плащайте наем много месеци напред на хазяин, който продава: при смяна на собственика връщането на парите ще бъде ваша грижа.
Защо собственикът пробва и двете
Повечето собственици, които предлагат и двете, просто още не са решили. Сметката зависи силно от квартала. Ако разделим медианната цена на двустаен апартамент на годишния медианен наем за двустаен, в Свобода излизат около 16,8 години наем, в Обеля 2 17,1, а в Лозенец 35,8. В Яворов стигат 39,1. Медианата за кварталите с достатъчно обяви е 23,3 години. Колкото по-кратък е този срок, толкова по-изкушаващо е отдаването. Как изглежда сметката откъм собственика, разглеждаме в продавам или отдавам. За вас това значи следното: собственикът, който пробва и двете, вероятно има време. Знае, че ако не продаде, може да отдава, и едва ли ще ви изненада със „спешно, до петък“. Ако обявата за наем е стара, а тази за продажба е нова, може да е решил да излезе от наемите. Тези неща се питат, не се гадаят. И последно. Преди да се обадите, проверете номера: в колко обяви се среща, в кои квартали, със същите ли снимки. Как да го направите за пет минути, без да давате лични данни, описваме в телефона в обявата.
Жилище, което се продава и отдава едновременно: нашата оценка
Да купите или наемете жилище, предлагано и в двата раздела
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Яснота кой продава3
Само 44 частни номера предлагат вероятно едно и също жилище и в двата раздела.
- Свобода при огледите2,5
Когато има наемател, той определя кога се влиза.
- Предвидима дата за ключа2
Зависи от договора за наем, не само от нотариуса.
- Сигурност за наемателя2,5
Без клауза за продажба огледите и изнасянето са въпрос на добра воля.
- Място за пазарлък3
Собственикът има алтернатива в наема, така че може и да не бърза.
- Разнообразие на посредниците2
Телефоните, които работят и в двата пазара, държат 48,8% от продажбите.
- Възможност за сверяване3,5
Две обяви за едно жилище дават повече снимки и данни за проверка.
- Правна простота2
Дали договорът за наем обвързва новия собственик, е въпрос за юрист.
Жилище, което се продава и отдава едновременно, не е капан, но изисква повече писане. Изяснете наемателя, датата за ключа и огледите на хартия, а номера проверете, преди да се обадите.
Опишете жилището, което ви трябва
Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.
- Без обаждания, ако не сте поискали
- Две минути за попълване
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
Често задавани въпроси
Може ли собственикът да продава апартамента, докато е под наем?
Да, обикновено може. Наемателят не спира продажбата, но договорът му влияе на огледите и на датата, от която купувачът влиза. Проверете с нотариус дали договорът ще обвързва новия собственик.
Какво става с наемателя, ако жилището се продаде?
Зависи от договора: срок, предизвестие и дали е вписан. Вписаният договор обикновено важи и спрямо новия собственик, при невписан защитата е по-слаба. За конкретния случай питайте юрист.
Колко телефона едновременно продават и отдават апартаменти в София?
1 013 от 3 186 телефона в обявите за продажба имат и обява за наем, или 31,8%. Зад тях стоят 48,8% от обявите за продажба.
Колко собственици предлагат едно жилище и за продажба, и под наем?
Намерихме 44 частни номера с обява за продажба и обява за наем в един квартал и със същия брой стаи. Това е около един на 19 телефона с частна обява за продажба.
Длъжен ли съм да пускам купувачи на оглед, ако съм наемател?
Зависи какво пише в договора. Ако няма такава клауза, разберете се писмено за дни, часове и предизвестие, преди да започнат огледите.
Защо една и съща агенция ми предлага и наем, и покупка?
Защото голяма част от посредниците работят и в двата пазара. Телефоните, които се срещат и в продажбите, и в наемите, държат 53,7% от обявите за наем.
Как да разбера дали апартаментът за продажба в момента е под наем?
Попитайте директно и потърсете същите снимки в раздела за наеми. Сверете площ, етаж и мебели, а на огледа вижте дали някой живее там.
Губи ли наемателят депозита си, ако жилището се продаде?
Не би трябвало. Депозитът се връща по условията на договора. Уговорете писмено дали ще го върне старият собственик при изнасянето или купувачът го поема в сделката.
Още от блога
- Продавам или отдавамДа продам или да отдам: колко години наем струва двустайният в различните кварталиМедианният двустаен в София струва 23,3 години наем. В Свобода са 16,8, в Яворов 39,1. Сметката за собственик, който се колебае.
- Един имот, две обявиСъщият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете17,2% от частните обяви имат агенционен двойник със същата площ и етаж. В 46,7% от двойките цената е една и съща. Как да постъпите.
- Квартал с един брокерКвартал с един брокер: когато три телефона държат половината пазарВ средния квартал на София 3 телефона държат 20% от обявите за продажба. Къде са над една трета и какво значи това за купувача.
- Телефонът в обяватаТелефонът в обявата: какво казва номерът и как да го проверите97,5% от частните и 95,8% от агенционните обяви са с мобилен номер. Кога телефонът издава офис и как да проверите номер за минути.
- Парцел от собственикПарцел от собственик около София: какво казват 4 416 обяви4 416 парцела около София: 13,2% са частни. Регулацията вдига цената на кв.м около 2,4 пъти в едно и също място.
- Градове около СофияАпартамент в град около София: кой продава, колко е ново и колко струва квадратът654 обяви за апартаменти извън София: в Бистрица 94,8% са ново строителство, в Самоков 10,3%. Къде продават хора, къде фирми и на каква цена.
- Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.