Евтини къщи около София от собственик
Колко къщи се продават около София
В 32 села и градове от Столична община намерихме поне три оферти за къща. Общо това са 795 обяви, от които 248 (31,2%) класифицирахме като частни. Делът на собствениците е по-висок, отколкото при апартаментите в града (6,9%), и е логично: къщите се наследяват, а наследниците често продават сами.
Медианната цена на къща в тези места е между €42 000 и €549 000. Разликата е огромна и е повече въпрос на тип имот, отколкото на село. Под €100 000 почти винаги става дума за стара къща за ремонт или за събаряне. Над €300 000 са новите къщи с два етажа и двор в Банкя, Лозен, Бистрица, Владая.
Ето защо не се доверявайте на медианата сама. В таблицата показваме и 20-ия персентил: цената, под която стоят най-евтините 20% от офертите в селото. Там е „евтината къща“, която търсите.
Цени на къщи по села и градове
| Място | Разстояние | Медиана | Най-евтините 20% до | Обяви | Частни |
|---|---|---|---|---|---|
| гр. Бухово | 22 км | €42 000 | €31 000 | 4 | 1 |
| с. Световрачене | 14 км | €50 000 | €33 000 | 5 | 0 |
| с. Подгумер | 20 км | €74 000 | €60 000 | 6 | 2 |
| с. Желява | 24 км | €78 000 | €56 000 | 12 | 8 |
| с. Плана | 26 км | €81 000 | €34 000 | 6 | 4 |
| с. Локорско | 18 км | €140 000 | €33 000 | 5 | 5 |
| с. Мировяне | 15 км | €159 000 | €33 000 | 10 | 5 |
| с. Кубратово | 12 км | €170 000 | €33 000 | 5 | 4 |
| гр. Нови Искър | 15 км | €200 000 | €110 000 | 56 | 11 |
| с. Железница | 20 км | €220 000 | €59 000 | 13 | 3 |
| с. Доброславци | 20 км | €275 000 | €61 000 | 7 | 3 |
| с. Долни Пасарел | 21 км | €279 000 | €110 000 | 9 | 4 |
| с. Горни Богров | 16 км | €290 000 | €254 000 | 3 | 2 |
| с. Волуяк | 12 км | €295 000 | €164 000 | 35 | 14 |
| с. Негован | 16 км | €298 000 | €31 000 | 9 | 1 |
| с. Бусманци | 11 км | €300 000 | €176 000 | 4 | 0 |
| с. Войнеговци | 22 км | €302 000 | €160 000 | 6 | 3 |
| с. Житен | 18 км | €330 000 | €235 000 | 11 | 2 |
| с. Герман | 12 км | €337 000 | €176 000 | 27 | 12 |
| с. Казичене | 13 км | €337 000 | €50 000 | 11 | 2 |
| с. Панчарево | 14 км | €345 000 | €221 000 | 38 | 11 |
| с. Кокаляне | 17 км | €350 000 | €199 000 | 18 | 7 |
| с. Мало Бучино | 14 км | €365 000 | €247 000 | 16 | 11 |
| с. Мрамор | 13 км | €380 000 | €232 000 | 11 | 3 |
| с. Чепинци | 14 км | €382 000 | €350 000 | 32 | 3 |
| с. Мърчаево | 17 км | €400 000 | €260 000 | 13 | 6 |
| с. Катина | 17 км | €431 000 | €202 000 | 12 | 5 |
| с. Иваняне | 16 км | €440 000 | €380 000 | 20 | 4 |
| гр. Банкя | 17 км | €480 000 | €347 000 | 224 | 70 |
| с. Владая | 15 км | €493 000 | €291 000 | 65 | 15 |
| с. Бистрица | 14 км | €500 000 | €350 000 | 39 | 15 |
| с. Лозен | 16 км | €549 000 | €364 000 | 63 | 12 |
Където обявите са под пет, приемайте числата като ориентир от единични случаи, не като медиана. Гр. Банкя е единственото място с голям пазар (224 обяви, 70 частни); почти навсякъде другаде се продават по десетина къщи.
Три ценови групи и какво получавате във всяка
До €150 000 · 6 места
Бухово, Световрачене, Подгумер, Желява, Плана и Локорско. По обявите това са предимно стари къщи с двор, които искат покрив, инсталации и изолация. Разстоянието до центъра е 14–26 км, а обявите са по няколко на село.
€150 000 – €350 000 · 15 места
Мировяне, Кубратово, Нови Искър, Железница, Доброславци и Долни Пасарел. Смесен пазар: стари къщи след ремонт, по-нови масивни постройки и парцели със стара къща. Тук е най-доброто съотношение между цена и път до града, особено в Нови Искър и Волуяк, където обявите са десетки.
Над €350 000 · 11 места
Катина, Иваняне, Банкя, Владая, Бистрица и Лозен. Най-скъпите са в полите на Витоша и Лозенската планина: нови къщи, затворени комплекси, гледка. Тук „евтино“ обикновено значи парцел със стара постройка, а 20-ият персентил рядко пада под €200 000.
- гр. Бухово€42 000
- с. Световрачене€50 000
- с. Подгумер€74 000
- с. Желява€78 000
- с. Плана€81 000
- с. Локорско€140 000
- с. Мировяне€159 000
- с. Кубратово€170 000
- гр. Нови Искър€200 000
- с. Железница€220 000
- с. Доброславци€275 000
- с. Долни Пасарел€279 000
Графиката показва дванадесетте места с най-ниска медиана. Ниските медиани в малките села са изчислени от 3 до 12 обяви и могат да се сменят с една нова оферта.
Къде собствениците продават сами
Ако държите да купите директно от собственика, ето къде частните обяви за къщи са най-много:
| Място | Частни обяви | Всички обяви | Медиана |
|---|---|---|---|
| гр. Банкя | 70 | 224 | €480 000 |
| с. Владая | 15 | 65 | €493 000 |
| с. Бистрица | 15 | 39 | €500 000 |
| с. Волуяк | 14 | 35 | €295 000 |
| с. Герман | 12 | 27 | €337 000 |
| с. Лозен | 12 | 63 | €549 000 |
| гр. Нови Искър | 11 | 56 | €200 000 |
| с. Панчарево | 11 | 38 | €345 000 |
Малките села като с. Желява имат почти изцяло частни обяви. Там агенциите не се интересуват: сделките са малки, а огледите са далеч. Често обявата е само на табела на оградата или в местна Facebook група, затова си струва да обиколите селото в събота.
Какво се проверява при къща, което го няма при апартамент
- УПИ и регулация.Поискайте скица на поземления имот. Къща в регулация (УПИ) е друго нещо от постройка в земеделска земя. Второто се продава по-евтино с причина.
- Законност на постройката.Строително разрешение, Акт 16 или удостоверение за търпимост. В селата много къщи са надстроени без документи. Проверете в районната администрация или общината.
- Вода, ток, канал.Има ли канализация или септична яма. В част от селата около Витоша канализацията е частична; изграждането на пречиствателно съоръжение струва хиляди евро.
- Път и достъп.Има ли улица по регулация до имота или се минава през чужд. Сервитутът трябва да е вписан.
- Граници на имота.Оградата невинаги съвпада с кадастралната граница. Сравнете скицата с терена, при съмнение с геодезист.
- Наследници.Старите къщи често са на петима наследници в три държави. Поискайте удостоверение за наследници и списък кой подписва. Подробно в проверката на имот преди покупка.
Разстоянието е цена, която плащате всеки ден
Къща на 25 км от центъра е евтина веднъж, а пътят е скъп всеки ден. Ако работите в града, сметнете по 50–70 минути на посока в час пик от с. Плана или с. Желява, плюс гориво и втора кола.
Най-близките до града места с достъпни медиани (до 14 км) са с. Световрачене (€50 000), с. Кубратово (€170 000), с. Волуяк (€295 000), с. Бусманци (€300 000), с. Герман (€337 000) и с. Казичене (€337 000). Там къща е реалистична алтернатива на тристаен в панел, особено ако работите хибридно.
Проверете и автобусната линия: в част от селата градският транспорт идва няколко пъти на ден. Детска градина и училище има в по-големите места като гр. Банкя и гр. Нови Искър; от част от малките села децата пътуват всеки ден.
Сделката: същата процедура, повече документи
Покупката на къща минава през нотариус по същия ред като апартамент. Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, вписването 0,1%, нотариалната такса е по тарифата. За къща със стара данъчна оценка разликата с договорената цена може да е голяма; данъкът се смята върху по-високата от двете.
Предварителен договор с капаро 5–10% е особено важен, ако банката ще кредитира: оценителите често оценяват старите къщи ниско, защото няма сравними сделки. Сложете в договора клауза какво става, ако оценката излезе под цената. Повече в капаро и предварителен договор и в сметката на разходите при покупка.
Търсите апартамент директно от собственик?
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Покупка или наем
- Работим по квартал и бюджет
- Без реклами и без абонамент
Често задавани въпроси
Къде има най-евтини къщи около София?
По медиана най-ниско са гр. Бухово (€42 000), с. Световрачене (€50 000), с. Подгумер (€74 000) и с. Желява (€78 000). Броят на обявите там е малък (3 до 12), така че става дума за единични къщи, най-често стари и за ремонт. Между €150 000 и €300 000 изборът е по-широк: Нови Искър, Железница, Волуяк, Долни Пасарел.
Може ли да се купи къща около София под €100 000?
Да, но почти винаги става дума за стара къща за основен ремонт или за парцел с постройка за събаряне. Най-евтините 20% от офертите в 12 от 32 места са под €100 000. Проверете законността на постройката, достъпа до имота и състоянието на покрива, преди да се зарадвате на цената.
Колко от къщите около София се продават от собственик?
От 795 обяви за къщи в Столична община 248 са частни, по-висок дял от този при апартаментите. Най-много частни обяви има в Банкя, Владая, Бистрица и Волуяк. В малките села почти всички обяви са от собственици, често само на табела.
Какво да проверя, преди да купя къща в село?
Скица на поземления имот (в регулация ли е), строителни книжа или удостоверение за търпимост, достъп по улица, вода, ток и канал, граници на терена и наследниците, ако имотът е наследствен. Поискайте и удостоверение за тежести от Службата по вписванията. При стара къща е добре да дойде строител на огледа.
Дава ли банката кредит за стара къща на село?
Дава, но по-трудно. Оценителят търси сравними сделки, а в малките села такива почти няма, затова оценката често излиза под цената. Банките искат постройката да е законна и в регулация. Някои финансират само ако къщата е обитаема. Сложете клауза в предварителния договор за случай на ниска оценка.
Колко струва ремонтът на стара къща?
Зависи твърде много от състоянието, за да дадем едно число. Ориентир от практиката: нов покрив на къща с 80–100 кв.м застроена площ струва хиляди евро, изолация и дограма също, а пълна подмяна на инсталациите още толкова. Поискайте оферти от двама строители, преди да договорите цената на къщата.
Кое е по-добре: къща на 20 км или апартамент в София?
Зависи от работата и децата. Къща в село на 20 км струва колкото двустаен в панел (медиана €173 000), но добавя 1–2 часа път дневно и втора кола. При хибридна работа и деца без училище къщата печели. При всекидневно пътуване до центъра апартаментът обикновено е по-разумен.
Къде има най-много обяви от собственик
Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.
- гр. Бухово3 частни обяви
- с. Световрачене1 частни обяви
- с. Подгумервиж данните
- с. Желявавиж данните
- с. Планавиж данните
- с. Локорсковиж данните
- с. Мировяневиж данните
- с. Кубратововиж данните
- гр. Нови Искър1 частни обяви
- с. Железницавиж данните
Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →
Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.