Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Тристаен апартамент под наем в София от собственик

Тристайният под наем е жилището на семействата и на съквартирантите по трима. Двете групи гледат различни неща и плащат различни неща, затова ги разделихме.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Трите числа, които да запомните

Първо: 2721 обяви, една трета от всички обяви за наем в София. Тристайният е вторият по големина сегмент след двустайния. Второ: медианата е €850 (1662 лв). Трето: долната граница, под която е най-евтината петина, е €700 (1369 лв).

Разликата между тристаен и двустаен е €200 на месец при медианите, а между тристаен и четиристаен е €530. Тоест третата стая е сравнително евтина, а четвъртата вече е скъп лукс. Затова семействата с две деца в София много по-често наемат тристаен, отколкото четиристаен.

Има и четвърто число, което не е в обявите: колко дълго остават наемателите. Семейство в тристаен рядко се мести по-често от веднъж на няколко години, защото преместването с деца, училище и детска градина е скъпо и изморително. Собствениците го знаят и за добър наемател с дълъг договор често са склонни да свалят цената. Ако можете да предложите две или три години, кажете го още в първия разговор, преди да сте започнали да се пазарите.

Къде е предлагането и къде е по-евтино

Тристаен под наем: кварталите с най-голямо предлагане
Квартал	Обяви	Медиана	Площ
кв. Център	120+	€890	90 кв.м
кв. Лозенец	120+	€800	90 кв.м
кв. Манастирски ливади	120+	€820	100 кв.м
кв. Витоша	120+	€950	112 кв.м
кв. Стрелбище	99	€800	100 кв.м
кв. Студентски град	96	€850	100 кв.м
кв. Медицинска академия	90	€800	90 кв.м
кв. Кръстова вада	89	€1200	105 кв.м

Най-много тристайни се дават в големите квартали с ново и старо строителство едновременно. Там изборът е голям, но цените са около или над медианата.

Графиката показва осемте квартала с най-ниска медиана за тристаен (поне 8 обяви). В кв. Разсадника тристайният е около €590, с €260 под медианата на града. Обърнете внимание на площта: евтиният тристаен често е 70–90 кв.м в панел, а не 110 кв.м в тухла.

В горния край кв. Бояна, в.з. Малинова долина и кв. Докторски паметник стигат €1300. Там тристайният обикновено е над 100 кв.м, в затворен комплекс или къща-блок.

За семейство: училище, градина, паркиране

Семейството, което наема тристаен, рядко се мести през година. Затова кварталът се избира по детска градина и училище, не по цена на квадрат. Три практични бележки:

Регистрацията на настоящ адресЗа приема в детска градина и училище в София адресната регистрация носи точки. Без договор или съгласие на собственика няма регистрация. Уговорете го преди подписа и го впишете в договора.
Срок от поне две годиниПоискайте срочен договор. Ако е над една година, вписването в Службата по вписванията ви защитава, ако жилището бъде продадено.
ПаркомястоВ кварталите с тристайни паркирането вечер е проблем. Питайте дали собственикът има гараж или място, което може да включи в наема.

На страницата на всеки квартал в списъка с квартали сме събрали броя детски градини, училища, паркове и спирки от OpenStreetMap.

За трима съквартиранти: сметката на човек

Колко плаща всеки при тристаен на трима
Вариант	Общ наем	На човек	В лева на човек
Тристаен, долна граница	€700	€233	456 лв
Тристаен, медиана	€850	€283	554 лв
Тристаен в кв. Разсадника	€590	€197	385 лв
За сравнение: стая, медиана	€250	€250	489 лв

Тристаен на трима излиза около €283 на човек, почти колкото медианна стая, но с обща кухня и хол вместо хазяин. Слабото място е, че стаите почти никога не са равни. Хубаво е по-голямата стая да плаща с 20–30 евро повече, и това да е уговорено от първия ден.

Собствениците понякога не искат трима несвързани наематели. Ако е така, предложете един основен наемател в договора и двама, вписани като обитатели. Така собственикът има с кого да говори, а вие имате документ, че живеете там.

Кога да погледнете четиристаен

Четиристайните обяви са 607, медианата е €1380 (2699 лв), а долната граница €900 (1760 лв). Тоест най-евтиният четиристаен е по-скъп от медианния тристаен, но само с €50. Това е интересната зона: ако сте четирима съквартиранти или семейство с три деца, долният край на четиристайните излиза €225 на човек.

Проблемът е, че долният край на четиристайните често е в по-лошо състояние. Нерядко това са стари жилища в центъра или мезонети, които собственикът не е ремонтирал от години. Сметките за отопление на 120–140 кв.м също не са шега. Ако обмисляте тази стъпка, поискайте фактури за последната зима и огледайте банята по-внимателно от всичко останало.

За повечето семейства тристайният остава по-разумният избор: третата стая струва €200 над двустайния, а четвъртата още €530.

Какво отличава добрия тристаен

Две от стаите са с врата към коридора, а не проходни през хола.
Баня и тоалетна са отделни. За трима или за семейство с деца това е голяма разлика.
Тераса или килер за съхранение. В панелните тристайни килерът често е превърнат в гардероб.
Отоплението стига до всички стаи. В някои блокове крайната стая е студена въпреки радиаторите.
Показанията на топломера и водомерите са записани в протокол при влизане. Вижте как се прави протоколът.

За пълния оглед ползвайте нашия чеклист. Ако обмисляте да купите вместо да наемате, медианната обява за продажба на тристаен е около €261 500, или 25,6 години наем. Повече в материала за тристаен от собственик.

Опишете жилището, което ви трябва

Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.

Безплатно, без договор
Отговор до един работен ден
Без обаждания, ако не сте поискали

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен под наем в София?

Медианата е €850 (1662 лв) на месец, от 2721 обяви през септември 2026 г. Най-евтината петина започва от €700 (1369 лв). В Бояна, Драгалевци и Изгрев медианата е около €1 200 и повече, в Люлин и Надежда се намира около €600–650. Сметките не са включени.

Къде е най-евтиният тристаен под наем?

Сред кварталите с поне 8 обяви най-ниска медиана имат кв. Разсадника, кв. Надежда 3 и кв. Люлин 6. Там тристайният е около €590–€640, но често е по-малък, 70–90 кв.м в панел. Гледайте площта в обявата, не само цената, и сравнявайте тристайни с подобни квадратни метри.

Колко излиза тристаен на трима души?

При медианата от €850 всеки плаща около €283 наем, или 554 лв. Добавете по 40–70 евро на човек за сметки през зимата. Уговорете предварително кой плаща повече за по-голямата стая. Така тристайният на трима излиза почти колкото медианна стая, но с обща кухня и хол.

Колко по-скъп е тристаен от двустаен?

При медианите разликата е €200 на месец: €650 срещу €850. Четиристайният скача до €1380. Затова третата стая е най-изгодната добавка за семейства. Семейство с две деца получава отделна детска стая срещу сравнително малка доплата, докато четвъртата стая почти удвоява разликата. За трима съквартиранти тристайният е и най-евтиният начин всеки да има собствена стая.

Трябва ли да впиша договора за тристаен?

Ако договорът е за повече от една година, вписването в Службата по вписванията го прави противопоставим на нов собственик. Иначе при продажба на жилището новият собственик е обвързан с договора най-много за една година. За семейство с деца на училище това е разумна застраховка.

Мога ли да се регистрирам на адреса с цялото семейство?

Да, ако собственикът е съгласен. Регистрацията на настоящ адрес става в районната администрация с договора за наем или с декларация от собственика. Уговорете го преди подписа, защото е важно за точките при прием в детска градина и училище. Впишете съгласието изрично в договора.

Проверете вашия квартал

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.