Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Оглед на апартамент: чеклист за покупка и за наем

Огледът трае 20 минути, а решението струва години. Съставихме списък, който се пуска на телефона и се минава отгоре надолу, докато собственикът ви показва банята.

Търся от собственик Калкулатор на разходите

Преди да отидете: три неща от вкъщи

Добрият оглед започва на дивана. Ако стигнете до вратата без да знаете колко струват подобни жилища в квартала, собственикът води разговора. Отворете страницата на квартала в списъка с квартали и си запишете медианата за същия брой стаи. После си изтеглете списъка по-долу.

Ориентир за София, септември 2026: медиани от активните обяви
Тип	Продажба: медиана	Продажба: €/кв.м	Наем: медиана	Наем: долна граница
Едностаен	€119 000	€2656/кв.м	€480	€400
Двустаен	€173 000	€2566/кв.м	€650	€550
Тристаен	€261 500	€2403/кв.м	€850	€700
Четиристаен	€380 000	€2540/кв.м	€1380	€900

Запишете медианата на квартала за този брой стаи.
Проверете телефона от обявата в търсачка: собственик ли е.
Сверете с квартала: например кв. Център (наем €750), кв. Лозенец (наем €800), кв. Студентски град (наем €590), кв. Витоша (наем €800) и кв. Манастирски ливади (наем €700).
Уговорете оглед на светло. Вечер не се виждат нито петната, нито гледката.

Сградата и входът

Пет минути пред блока казват повече от половин час вътре. Гледайте без бързане, докато чакате собственика.

Фасада: пукнатини, особено диагонални около прозорците; следи от течове под терасите.
Саниране: има ли топлоизолация; ако не, питайте за сметките за парно.
Покрив: последният етаж пита кога е ремонтиран, всички останали също, защото теч по щранга стига до всички.
Асансьор: работи ли, има ли табела от последния технически преглед.
Стълбище и мазета: влага, миризма на мухъл, осветление.
Табло на входа: има ли домоуправител и такса вход; колко е.
Паркиране: колко свободни места има в 19:00, а не в 11:00.
Съседите: чуйте входа. Кучета, ремонт, шумни апартаменти се чуват от стълбището.

Жилището отвътре

Влага и мухъл

Ъглите на външните стени, зад гардеробите, около прозорците, таван на банята. Прясно боядисан само един ъгъл е въпрос, който трябва да зададете.

Вода и канал

Пуснете топла и студена вода едновременно в кухнята и банята. Налягане, цвят, колко бързо идва топлата. Пуснете и казанчето.

Ток

Табло с автоматични предпазители или стари бушони. Има ли контакти до всяко бюро и леглото. Алуминиевите проводници в стари блокове не понасят фурна и климатик едновременно.

Отопление

ТЕЦ, газ, климатици или печка на ток. Поискайте последните две зимни сметки.

Дограма

Отворете и затворете всеки прозорец. Сменена ли е, има ли конденз между стъклата.

Шум

Затворете прозорците и постойте една минута тихо. Трамвай, булевард, заведение отдолу.

Отворете гардеробите и шкафовете под мивката: течове, миризма.
Проверете дали вратите се затварят и заключват.
Мобилен сигнал и интернет: кой доставчик има в блока.
Светлина: накъде гледат прозорците, кога влиза слънце.
Мазе или таван: вижте го, не само го чуйте в описанието.

Ако купувате: документите и въпросите

Нотариален акт и лична картаИмената трябва да съвпадат. Ако собствениците са повече от един, питайте дали всички са съгласни с продажбата.
Схема от кадастъраПлощта и разпределението в схемата трябва да съвпадат с това, което виждате. Остъклена тераса, превърната в стая, не е стая по документи.
ТежестиИпотека, възбрана, искова молба. Справката е в Имотния регистър. Подробно в материала за проверката преди покупка.
Семейно положение и наследствоИмот, придобит по време на брак, е съпружеска имуществена общност. Наследен имот може да има и други наследници.
ЗадълженияДанъчна оценка, платени ли са данък и такса смет, задължения към ТЕЦ и входа.
Защо продаваОтговорът казва колко бърза собственикът и колко място има за пазарлък.

Ако стигнете до оферта, следващите стъпки са капаро и предварителен договор, а преди това направете сметката на разходите.

Ако наемате: какво да питате на място

Какво включва наемът. Вход, интернет, такса смет, понякога парно на абонамент.
Колко са били сметките миналата зима. Поискайте фактура, не „около 100 лева“.
Кой е живял преди и защо е напуснал. „Купиха си жилище“ и „имаше проблем със съседите“ са различни истории.
Депозит и срок на връщане. Колко, кога, по сметка. Вижте депозита при наем.
Регистрация на настоящ адрес. Съгласен ли е собственикът.
Животни, пушене, гости. По-добре да ги чуете сега, отколкото да ги прочетете в имейл след месец.
Кой поправя. Бойлер, пералня, хладилник. Какво става, ако спре в петък вечер.

Около 24% от обявите за наем изрично казват, че жилището е обзаведено. Ако е, минете с описа още на огледа. Всичко, което не работи сега, трябва да влезе в протокола към договора.

Оглед от разстояние: кога е допустим и как да не ви излъжат

Ако сте в друг град или в чужбина, понякога първият оглед е по видео. Това е нормално, стига да е само първи филтър. Ето как да го направите полезен:

Видеоразговор на живо, не записано видеоПомолете собственика да тръгне от входа на блока, да покаже номера на етажа и вратата на апартамента. Записано видео може да е от всяко друго жилище.
Поискайте конкретни кадриОтворете крана с топла вода, светнете в банята, покажете ъгъла зад гардероба, гледката от прозореца. Импровизираните искания проверяват дали насреща е реалното жилище.
Документите на камераНотариалният акт и личната карта, с покрити номера, ако собственикът държи. Имената трябва да съвпадат.
Никакви пари след видеоогледПлащане се прави след личен оглед от вас или от човек, на когото имате доверие, и срещу подписан договор.

Ако собственикът отказва видеоразговор и предлага само снимки, това е сигнал. Повече за типичните схеми има в материала за измамите с обяви.

След огледа: 15 минути за решение

Седнете в кафенето на ъгъла, не в колата пред блока. Отговорете си на четири въпроса: цената спрямо медианата на квартала ли е; кое от списъка ви притесни и може ли да се поправи; ще живеете ли тук и през януари; какво казва собственикът за сроковете. Ако три от четирите отговора са добри, обадете се същия ден. Ако нещо е било странно в документите или в поведението на собственика, прочетете червените флагове, преди да платите каквото и да е.

Търсите апартамент директно от собственик?

Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.

Данните ви не отиват при брокери
Може и само по телефон или имейл
Ориентир за цената в района

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко време трябва да трае огледът на апартамент?

Минимум 20–30 минути за наем и 45–60 минути за покупка, плюс пет минути пред блока. Ако жилището ви харесва, поискайте втори оглед в различен час, вечер или в почивен ден, когато съседите са вкъщи и се чува шумът. Вземете със себе си чеклиста и фенерче.

Какво да проверя първо на огледа?

Влагата и мухъла по външните стени и в банята, водата и тока, отоплението и дограмата. После документите: нотариален акт и лична карта на собственика. Козметиката, като мебели и боя, е последна, защото се сменя най-лесно. Ако нещо в документите не съвпада, спрете дотук, колкото и да ви харесва жилището.

Кои документи да поискам на оглед за покупка?

Нотариален акт, лична карта на собственика, схема от кадастъра, данъчна оценка и, ако е възможно, удостоверение за тежести. При наследен имот удостоверение за наследници. При имот, придобит в брак, съгласието на съпруга. Ако собственикът се бави с документите, това само по себе си е информация. Подредените документи обикновено означават и по-гладка сделка.

Кога е най-добре да отида на оглед?

През деня, на светло, за да видите петната и естествената светлина. Втори оглед вечер показва паркирането и шума. През зимата се вижда дали жилището е топло, през лятото дали прегрява. Ако можете, минете и покрай блока в различен час от деня, без собственика, за да видите квартала такъв, какъвто е.

Трябва ли да плащам нещо за оглед?

Не. Нито собственикът, нито агенцията могат да искат пари за оглед. Ако някой поиска такса за оглед или предплащане, за да ви покаже жилището, спрете разговора. Това е една от най-честите схеми за измама. Огледът е безплатен и при собственик, и при агенция. Плаща се едва при подписване на договор.

Как да разбера дали цената е честна?

Сравнете я с медианата на квартала за същия брой стаи. За София медианната обява за продажба на двустаен е около €173 000, а медианният наем за двустаен е €650. Всеки квартал има своите числа на страницата си в нашия списък. Отклонение над 25% нагоре или надолу изисква обяснение.

Къде има най-много обяви от собственик

Изберете район, за да видите реалните частни обяви, наемите и нашата оценка по осем признака.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.