Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Ипотечен кредит за апартамент от собственик

Собствениците се плашат от купувачи с кредит, защото чакат. Ето как да им обясните процедурата и да я направите предвидима за двете страни.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Правилата, по които банката гледа имота

Банката кредитира не цената, а оценката. Лицензиран оценител оглежда имота и дава пазарна стойност, а кредитът е до определен процент от нея. По мерките на БНБ, в сила от 2024 г., съотношението кредит/стойност е до 85%, вноската не може да надхвърля определен дял от дохода, а срокът е до 30 години. Банките могат да бъдат и по-строги.

Какво значи това за покупка от собственик? Ако собственикът иска повече от пазара, а видяхме, че частните обяви в сравними двойки са средно с 2,5% над агенционните, оценката може да излезе под цената. Разликата плащате вие от собствени средства.

Сметката по тип жилище

Илюстративна сметка за 30 години, медиани за София, септември 2026
Тип	Медианна цена	Кредит 85%	Самоучастие	Разходи по сделката	Вноска при 2,8%	при 3,5%
едностаен	€119 000	€101 000	€18 000	€4359	€415	€454
двустаен	€173 000	€147 000	€26 000	€6163	€604	€660
тристаен	€261 500	€222 500	€39 000	€9117	€914	€999
четиристаен	€380 000	€323 000	€57 000	€13 080	€1327	€1450

Лихвите са примерни; реалните зависят от банката, дохода ви и промоциите. Сметката не включва таксите на банката, оценката и застраховките. Важното е самоучастието: при двустаен то е €26 000 плюс €6163 разходи. Без тези пари кредит не става, колкото и добър да е доходът.

Вижте и разликата между двата реда за лихвата. Половин до един процентен пункт при 30-годишен кредит се превръща в десетки евро месечно и в хиляди за целия срок. Затова си струва да поискате оферти от три-четири банки; условията за един и същ кредитоискател се различават повече, отколкото хората очакват.

Процедурата, седмица по седмица

преди търсенетоПредварителна оценка на кредитоспособността в една-две банки. Отнема дни и ви дава рамка, в която да търсите.
седмица 0Предварителен договор с капаро и клауза за кредит.
седмица 1Искане за кредит с документите на имота: нотариален акт, схема, данъчна оценка.
седмица 1–2Оглед от оценителя. Собственикът трябва да осигури достъп.
седмица 2–4Одобрение, договор за кредит.
седмица 4–7Нотариус: покупка и договорна ипотека в един акт или последователно, банката превежда сумата на продавача.

Как да убедите собственика да изчака

Покажете предварителното одобрение.Писмо от банката, че сте кредитоспособни до определена сума, сваля половината притеснения.
Предложете разумно капаро.5% при кредит е нормално. Над 10% сами поемате риска от отказ.
Запишете срок.45 дни до нотариуса е реалистично. Собственикът има дата, вие имате време.
Клауза за оценката.Ако оценката е под цената, договорете или намаление, или право да се откажете с връщане на капарото.
Обяснете как ще получи парите.Банката превежда директно по сметката му в деня на сделката. За собственика това е по-сигурно от куфар с пари.

Шаблон за клаузите има в капаро и предварителен договор.

Документите, които банката ще поиска

От вас. Лична карта, доказателства за доход (трудов договор, служебна бележка, извлечение), понякога декларация за семейно положение и за други задължения.
За имота, от продавача. Копие на нотариалния акт, схема от Кадастъра, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести.
Предварителният договор. Банката иска да види цената, капарото и срока.
Достъп за оценителя. Собственикът трябва да го пусне. Добре е да е записано в договора.
При наследствен имот. Удостоверение за наследници и документа на наследодателя.
При пълномощно. Копие на пълномощното; банката и нотариусът проверяват обхвата му.

Уговорете със собственика още на първия разговор, че ще имате нужда от копия на документите. Честният продавач няма проблем с това; ако протака, питайте се защо.

Кога банката ще откаже

Неузаконено преустройство. Реалното разпределение не съответства на схемата. Оценителят го отбелязва и банката иска узаконяване.
Ателие или нежилищен обект. Някои банки не финансират, други при по-лоши условия.
Сграда без Акт 16. При „на зелено“ има отделни продукти, но условията са различни и изискват договор със строителя.
Идеални части. Банката иска ипотека върху цял имот; купуването на дял е проблем.
Съдебни тежести. Възбрана или искова молба спират процеса. Проверете тежестите преди капарото.

Кредит и квартал: до метро и с активни собственици

Банките оценяват по-уверено в квартали с много сравними сделки. Метро и голям пазар значат по-малък риск оценката да изненада. Ето кварталите по линиите на метрото с поне 10 частни обяви:

Квартали до метро с най-активни собственици
Квартал	Линия	Медиана €/кв.м	Обяви	Частни
кв. Център	М1/М2/М3	€3214/кв.м	657	71
кв. Оборище	М1/М2	€3622/кв.м	352	22
кв. Иван Вазов	М2	€4235/кв.м	52	10
кв. Лозенец	М2	€3966/кв.м	429	40
кв. Сердика	М1/М2	€2210/кв.м	118	11
кв. Банишора	М2	€2428/кв.м	500	29
кв. Илинден	М1/М4	€2668/кв.м	74	11
кв. Красно село	М3	€2859/кв.м	151	11
кв. Хаджи Димитър	М3	€2625/кв.м	235	25
кв. Изток	М1	€4027/кв.м	156	21
кв. Дианабад	М1	€3071/кв.м	170	15
кв. Кръстова вада	М2	€2884/кв.м	692	16

Искате само частни оферти, без агенции?

Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.

Покупка или наем
Собствениците също могат да пишат
Проверка за тежести — как да я направите сами

Търся от собственик

Често задавани въпроси

Мога ли да купя апартамент от собственик с ипотечен кредит?

Да, процедурата е същата като при покупка чрез агенция. Банката изисква документите на имота, прави оценка и превежда сумата директно на продавача при нотариуса. Важно е собственикът да е съгласен да изчака 4–7 седмици и това да е записано в предварителния договор.

Колко самоучастие ми трябва за ипотека?

Минимум 15% от по-ниската стойност между цената и оценката, плюс разходите по сделката. За двустаен от €173 000 това е около €26 000 самоучастие и около €6163 за данък, нотариус и вписване, без таксите на банката. Парите трябва да са налични по сметка, а банката може да поиска да докажете произхода им.

Колко време отнема ипотечният кредит?

Обикновено 4–7 седмици от подаването на искането до изповядването на сделката. Оценката е за една-две седмици, одобрението за още една-две, после договор и нотариус. Предварителната оценка на кредитоспособността преди търсенето съкращава процеса. Най-честото забавяне идва от документите на имота, не от банката: липсваща схема, стара данъчна оценка, неясна собственост.

Какво става, ако оценката е по-ниска от цената?

Банката кредитира само до 85% от оценката, така че разликата плащате със собствени средства. Можете да предложите на собственика да намали цената с оценения документ в ръка или да се откажете, ако в предварителния договор има такава клауза. Без клауза рискувате капарото.

Защо собствениците не обичат купувачи с кредит?

Защото чакат седмици и не са сигурни дали банката ще одобри. Част от тях са имали сделки, провалени от отказ на банката. Предварително одобрение, ясен срок и разумно капаро обикновено премахват притесненията. Обяснете и че парите идват по банков път, което е по-сигурно за тях.

Колко ще е месечната вноска за двустаен?

При медианна цена €173 000, кредит 85% (€147 000) и 30 години вноската е около €604 при лихва 2,8% и около €660 при 3,5%. Реалната лихва зависи от банката и профила ви. Добавете застраховките на имота и „живот“, които банката обикновено изисква.

Мога ли да купя ипотекиран апартамент с кредит?

Да. Вашата банка превежда част от сумата към банката на продавача, за да се изплати неговият кредит, а останалото на продавача. Старата ипотека се заличава, новата се вписва. Нужно е писмо от банката на продавача с точния остатък и координация между двете банки.

Къде има най-много обяви от собственик

Всяка обява в София е отнесена към собственик, агенция или строител. Ето районите, в които частните оферти са най-много в момента.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.