Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Депозит при наем: колко е, какво се удържа и кога се връща

Депозитът е най-честата причина за скандал в края на наема. Почти винаги защото в началото никой не е записал в какво състояние е било жилището.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Колко е депозитът в София

Няма закон, който да определя размера. По практика в София депозитът е един месечен наем за необзаведени и скромно обзаведени жилища и два наема за ново, напълно обзаведено жилище или при наемател с домашен любимец. Три наема се срещат рядко и обикновено са знак, че собственикът има лош опит.

Депозит по тип жилище, изчислен от 7988 обяви за наем
Тип жилище	Медианен наем	Депозит 1 наем	Депозит 2 наема	При подписа (наем + 1 депозит)
Стая	€250	€250 (489 лв)	€500	€500 (978 лв)
Едностаен	€480	€480 (939 лв)	€960	€960 (1878 лв)
Двустаен	€650	€650 (1271 лв)	€1300	€1300 (2543 лв)
Тристаен	€850	€850 (1662 лв)	€1700	€1700 (3325 лв)
Четиристаен	€1380	€1380 (2699 лв)	€2760	€2760 (5398 лв)

В кварталите с най-много достъпни обяви депозитът от един наем е съответно: кв. Студентски град около €590, кв. Център около €750, кв. Овча купел около €620, кв. Банишора около €650, кв. Лозенец около €800 и кв. Витоша около €800. Това са медианите на всички обяви в квартала, без значение от броя стаи.

Ако наемате чрез агенция, към тези суми се добавя комисиона, обичайно половин до един наем. При обява от собственик това отпада и е най-сигурното спестяване.

За какво служи и за какво не служи депозитът

Депозитът е гаранция за две неща: неплатен наем и сметки, и щети по жилището над нормалното износване. Не е предплатен последен месец, освен ако не сте се уговорили изрично. И не е фонд за ремонт, който собственикът така и така е планирал.

Може да се удържи

Неплатени наем и сметки; счупен уред по вина на наемателя; дупки в стените от рафтове без уговорка; петна, които не се чистят; липсващи ключове; почистване, ако жилището е оставено мръсно.

Не може да се удържи

Избелели завеси и износен ламинат след три години; уред, който е спрял от старост; боядисване, което така или иначе се прави между наематели; „загуба от празен месец“, ако сте дали нужното предизвестие.

Законът за задълженията и договорите казва, че наемателят връща вещта в състоянието, в което я е получил, с изключение на обикновеното изхабяване. Цялата трудност е в думата „обикновено“, затова протоколът е важен.

Особени случаи: съквартиранти, животни, смяна на собственика

Двама или трима наематели

Депозитът е общ, но е добре в договора или в отделна бележка да пише кой колко е дал. Ако един напусне по-рано, собственикът обикновено връща депозита чак в края, на всички. Уговорете отрано как новият съквартирант ще изкупи дела на напускащия.

Домашен любимец

Собствениците често искат допълнителен депозит или два наема вместо един. Приемливо е, ако в договора пише, че разликата се връща изцяло, ако няма щети от животното. Малко обяви изобщо споменават животни, така че питайте още първия път.

Жилището е продадено

Депозитът е даден на стария собственик. Ако той не го прехвърли на купувача, искате го от него. Затова е добре в договора да има клауза какво става с депозита при продажба.

Протоколът при влизане: 20 минути, които пазят депозита

Снимайте всяко помещениеОбщ кадър от вратата и близки кадри на всеки дефект: драскотина по плота, петно на тавана, пукната плочка.
Пуснете всичкоПералня, фурна, бойлер, климатик, аспиратор. Ако нещо не работи, запишете го.
Отчетете уредитеТок (дневна и нощна тарифа), студена и топла вода, топломер или разпределители. Снимка на всеки брояч с номера му.
Пребройте ключоветеИ чиповете за входа. Изгубен чип понякога струва колкото вечеря за двама.
Запишете и подпишетеВсичко отива в протокол към договора, подписан от двамата. Снимките пратете по имейл още същия ден.

Кога и как се връща

Законът не дава срок. Затова срокът трябва да е в договора. Разумно е до 14 дни след предаване на ключовете, или до 30 дни, ако собственикът трябва да изчака последната сметка за парно. Някои договори уговарят депозитът да се върне след последната сметка, минус сумата по нея.

При напускане попълнете същия протокол и направете същите снимки.
Отчетете уредите заедно със собственика.
Уговорете как ще се плати сметката, която идва след напускането.
Поискайте депозита по банкова сметка, не в брой.
Ако има удръжка, поискайте я писмено, с основание и сума.

Има и практика депозитът да се „изживее“: наемателят не плаща последния месец. Собствениците не я обичат, защото остават без гаранция точно когато жилището се проверява. Ако искате да го направите, уговорете го писмено.

Грешки, които струват депозита

Плащане в брой без разписка. След две години никой не помни дали депозитът е бил €600 или €700.
Липса на протокол. Собственикът твърди, че драскотината по паркета е нова. Вие твърдите, че е стара. Без снимки няма аргумент.
Боядисване без разрешение. Дори да е по-хубаво, собственикът може да поиска стените да се върнат в предишния цвят.
Напускане без предизвестие. Едномесечният наем за предизвестието най-често се удържа точно от депозита.
Депозит, платен за „резервация“ преди оглед. Това вече не е депозит, а най-честата схема за измама.

Ако не ви върнат депозита

Първо пишете. Кратко съобщение по имейл: дата на напускане, сума на депозита, приложен протокол и снимки, срок за връщане. Често това е достатъчно, защото собственикът разбира, че имате документи.

Ако не помогне, следващата стъпка е покана за доброволно изпълнение, после заповедно производство в районния съд. За суми от порядъка на един-два наема заповедното производство е сравнително евтино и бързо, особено ако имате договор и банков превод на депозита. Помощ може да потърсите и от медиатор. Всичко това изисква документите, които сте събрали при влизане. Как да ги направите, пише в материала за договора за наем.

Ако вие сте собственикът: депозит, върнат навреме и с ясно обяснение за удръжките, е най-добрата препоръка за следващия наемател. Хората си разказват.

Търсите апартамент директно от собственик?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.

Ориентир за цената в района
Собствениците също могат да пишат
Без реклами и без абонамент

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко е депозитът при наем в София?

Обикновено един месечен наем, понякога два за ново и обзаведено жилище. При медианния наем в София от €700 това са €700–€1400. Размерът не е определен в закона и се договаря. Три наема се искат рядко. Депозитът се плаща при подписа, заедно с първия наем, срещу разписка или по банков път.

Кога собственикът трябва да върне депозита?

Законът не посочва срок, затова той трябва да е в договора. Разумно е до 14 дни след предаване на ключовете или до 30 дни, ако се чака последната сметка за парно. Без клауза поискайте връщане писмено с конкретен срок. Поискайте го по банкова сметка.

Какво може да удържи собственикът от депозита?

Неплатен наем и сметки, щети над обикновеното изхабяване, липсващи ключове и почистване, ако жилището е оставено мръсно. Не може да удържа за нормално износване, като избелели завеси или стар уред, който е спрял сам. Всяка удръжка трябва да е обяснена писмено, със сума и основание, а протоколът при влизане е мярката.

Може ли депозитът да се ползва за последния месец наем?

Само ако сте се уговорили. По подразбиране депозитът е гаранция, не предплатен наем. Ако искате да го „изживеете“, впишете го в договора или поискайте писмено съгласие от собственика преди последния месец. Иначе собственикът може да приеме, че не сте платили последния наем, и да задържи депозита за друго.

Какво да направя, ако не ми връщат депозита?

Пратете писмено искане с протокола, снимките и срок. Ако няма резултат, следва покана за доброволно изпълнение и заповедно производство в районния съд. Банковият превод на депозита и подписаният протокол са най-силните ви доказателства. За суми от един-два наема заповедното производство е бързо и сравнително евтино.

Трябва ли да плащам депозит при наем от собственик?

Почти винаги да. Депозитът е нормална практика и при агенция, и при собственик. Разликата е, че при собственик не плащате комисиона. Плащайте депозита само след оглед, срещу подписан договор и разписка, по банков път. Размерът е обикновено един наем, понякога два за ново и обзаведено жилище.

Къде има най-много обяви от собственик

За всеки от 136 квартала и 104 населени места в Столична община има отделна страница: колко обяви са на собственици, цени, наеми и какво да проверите.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.