„Луксозен“ и „акт 16“ в обявата от собственик: една дума струва, другата е задължителна

Колко често пишат двете думи

Очакването е, че „луксозен“ е агенционна дума. Не е. Частните обяви я съдържат в 4,6%, агенционните в 4%. В старото строителство съотношението е подобно: 3,4% срещу 3%. Собственикът, който е вложил в ремонт, иска това да се види още в първия ред. С „акт 16“ е обратното на интуицията ни: агенциите са малко по-често, 7,8% срещу 6,9%, но разликата е малка. От 68 частни обяви с „акт 16“ 53 са в сгради в строеж или завършени от 2022 г. насам. Това са хора, купили на зелено и вече продаващи, или инвеститори с един-два апартамента. За тях писахме и в новото строителство от частно лице. Напомняме, че имаме само началото на текста. Тези дялове показват колко продавачи са сложили думата на видно място, не колко изобщо я споменават.

Кога „луксозен“ наистина струва пари

При всички агенционни обяви жилище, описано като луксозно, е с 3,4% на квадрат по-скъпо от съседите си в същата клетка. Сравнихме 110 клетки. Това е малко за дума, която обещава толкова. Причината е, че в новото строителство почти всичко е „луксозно“: думата е част от шаблона и не отличава нищо. В старото строителство картината се обръща. Там премията е +14,6% в 40 клетки, а положителна е в 72,5% от тях. Когато брокер напише „луксозен“ за тухлен апартамент от осемдесетте, обикновено има какво да покаже: нова инсталация, качествени настилки, вградени мебели. Думата там е рядка и затова носи информация. При частните имаме само 4 клетки и медиана +13,4%. Ориентир, не повече. Посоката обаче съвпада с агенционния стар фонд: пазарът плаща за „лукса“, но само когато зад думата има видим ремонт.

Какво всъщност е Акт 16

Акт 16 е протоколът, с който приемателна комисия установява, че сградата е завършена и годна за ползване. След него се издава разрешение за ползване или, за по-малките сгради, удостоверение за въвеждане в експлоатация. Без тях сградата официално не е готова за живеене: трудно се правят постоянни договори за ток и вода, а банките обикновено не кредитират покупка като на завършено жилище. За купувача най-важното е, че Акт 16 е задължителен етап, не бонус. Затова и премията му е малка. При агенциите обява със „акт 16“ е с 2,3% на квадрат по-скъпа от обява без него в същата клетка, в 148 клетки. Логично: в една клетка повечето сгради или вече го имат, или скоро ще го имат. Думата казва, че рискът от незавършване е отпаднал, а пазарът го оценява скромно. В старото строителство агенционните обяви с „акт 16“ са 207, а премията е −2%. Това са сгради, завършени преди години, в които думата е останала като рекламен остатък. Не плащайте за нея.

Как да проверите и двете думи на огледа

С „луксозен“ е лесно: питайте какво точно. Кога е ремонтът, коя е фирмата за инсталациите, има ли фактури за дограмата и за котела. Собственикът, който наистина е вложил, обикновено има папка с документи и с удоволствие ще ви я покаже. Ако отговорът е „всичко е ново“ без подробности, приемете думата като прилагателно. С „акт 16“ е още по-просто, защото е документ. Поискайте копие на разрешението за ползване или на удостоверението за въвеждане в експлоатация. Ако продавачът е частно лице, което е купило на зелено, поискайте и неговия нотариален акт. Тези документи влизат в списъка от проверката на имот преди покупка. При кредит банката ще ги поиска така или иначе, вижте ипотечния кредит за жилище от собственик.

Когато частното лице продава преди Акт 16

Част от частните обяви в новото строителство са на хора, купили на зелено, които продават преди сградата да е завършена. Тогава те често още нямат нотариален акт за апартамента, а само договор със строителя. Купувате не жилище, а правата по този договор. Това е различна сделка с различни рискове. Какво да попитате? Има ли нотариален акт или само предварителен договор със строителя. Колко е платено и колко остава. Съгласен ли е строителят на прехвърлянето и при какви условия. Има ли неустойки за забава и кой ще ги получи. Отговорите трябва да са на хартия, а самото прехвърляне да мине през юрист. Тук спестяването на комисиона може да излезе скъпо, ако се пропусне проверка. Ако продавачът казва „акт 16 е до два месеца“, приемете го като прогноза, не като срок. Забавите при новото строителство в София са по-скоро правило, отколкото изключение. Ако имате нужда да се нанесете на определена дата, търсете сграда, която вече го има. Обявите с „акт 16“ от собственици са 68 в нашата извадка, така че изборът не е голям, но съществува.

Как да използвате това в преговорите

Ако обявата е от частно лице в стара сграда и казва „луксозен“, проверете ремонта подробно и приемете, че той наистина струва нещо. Данните за агенционния пазар показват около 14,6% над съседите. Повече от това трябва да се обоснове с конкретни неща, които можете да видите и пипнете. Ако обявата е в нова сграда, „луксозен“ не значи почти нищо. Сравнете със съседните апартаменти в същия блок и говорете за етажа, изложението и площта, не за прилагателните. Как изглеждат частните продажби на ново като цяло, сме разгледали в новото от частно лице. Колко пари реално стоят зад ремонта, разглеждаме в ремонта в частната обява. Ако обявата казва „акт 16“, поздравете се: една голяма тревога е отпаднала. Но не плащайте отгоре за нещо, което всяка завършена сграда има. Новото строителство, където думата е шаблон, е най-гъсто в квартали като Кръстова вада, Малинова долина и Манастирски ливади, а старите тухлени сгради, в които „луксозен“ още носи смисъл, са в Лозенец и Оборище.

„Луксозен“ и „акт 16“: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Малинова долина€2 342/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Витоша€2 474/кв.м
• кв. Бояна€2 574/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
• „Ремонт“ в обявата„Ремонт“ в частната обява: колко струва думата и как да проверите какво е направеноСобствениците пишат „ремонт“ 3,8 пъти по-често от агенциите. Колко добавя думата към цената, как да проверите ремонта и кога да го направите сами.
• Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Къща по разстояниеКъща около София: до 25 км почти градска цена, след 35 км друг пазар1 737 къщи около София: до 25 км квадратът е около €1 750, на 35–50 км €815. Къде е скокът, кой продава и колко струва пътят.
• Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
• Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Ипотека от собственик
• Разходи при покупка
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →