Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Двустаен апартамент в София от собственик

Двустайният е най-търсеният формат в София и най-голямата категория в нашия масив: 6751 оферти в 107 района.

Заявка без агенция Калкулатор на разходите

Цената на двустаен, преди да започнете да звъните

Медианният двустаен в София е 68 кв.м и се предлага за €173 000, или €2566/кв.м. Най-евтината пета част от офертите тръгва от €150 000. Разликата между долния праг и медианата е 11,1%: толкова струва готовността да приемете компромис с етаж, квартал или година на строеж.

Ако търсите от собственик, добавете още една уговорка. В сравнимите двойки обяви (един район, еднакъв брой стаи) частните бяха средно с 2,5% по-скъпи от агенционните. За двустаен на €173 000 това са около €4500. Спестената комисиона на купувача обикновено е 2–3%, така че нетно излизате на нула. Предимството на собственика не е цената, а прекият разговор.

Какво купувате с €120 000, €150 000 и €200 000

до €120 000Двустаен в кв. Ботунец, кв. Орландовци и кв. Модерно предградие. Голяма част е ново строителство, продавано от строител, или панел на неудобен етаж. Частни обяви има, но са малко.
€120 000 – €150 000Панел от 80-те в Люлин, Обеля, Надежда, Красна поляна. Тук е най-плътният пазар на частни обяви: собственици, които сменят жилището си с по-голямо.
€150 000 – €173 000Медианата. Младост, Дружба, Овча купел, Витоша. Санирани блокове и ново строителство от 2010-те; в част от тези квартали метрото е на десетина минути пеша.
€173 000 – €220 000Широкият център: Хаджи Димитър, Слатина, Гео Милев, Банишора. Тухла или ЕПК, често с ремонт.
над €220 000Лозенец, Иван Вазов, Изток, Център. Двустаен тук е 60–70 кв.м и струва повече от голям тристаен в Люлин или Обеля.

Най-достъпните квартали за двустаен

Двустаен апартамент: медиана по квартали (поне 10 оферти)
Район	Медиана	Долен праг	Площ	Година (медиана)	Оферти
кв. Ботунец	€111 800	€71 400	59 кв.м	1970	10
кв. Орландовци	€120 700	€103 300	69 кв.м	2027	45
кв. Модерно предградие	€121 100	€101 400	67 кв.м	2026	55
кв. Обеля 2	€122 800	€111 300	67 кв.м	2027	91
кв. Люлин 8	€125 400	€114 700	56 кв.м	2028	96
кв. Красна поляна 1	€126 000	€98 900	49 кв.м	1980	20
кв. Обеля	€126 600	€109 900	71 кв.м	2027	45
кв. Обеля 1	€126 900	€119 100	72 кв.м	2027	46
кв. Люлин 1	€130 000	€98 000	65 кв.м	1980	43
кв. Свобода	€130 700	€124 900	60 кв.м	1980	52

Колоната „Година“ е важна. Където медианата е 2026 или 2027, пазарът се държи от строители и ниската цена често е за сграда, която още се строи. Където е 1970–1980, става дума за панел или ЕПК, а там собствениците са повече. Кв. Люлин 1 и кв. Красна поляна 1 са типичният втори случай.

Двустаен до метро от собственик

Метрото е най-честото условие, което чуваме от купувачи на двустайни. Ето кварталите по линиите, в които има поне осем частни обяви и достатъчно двустайни оферти за медиана:

Двустаен до метро: квартали с активни собственици
Квартал	Линия	Медиана двустаен	€/кв.м	Частни обяви в района
кв. Обеля 2	М2	€122 800	€1800/кв.м	14
кв. Люлин 5	М1/М4	€136 000	€1937/кв.м	20
кв. Люлин 3	М1/М4	€137 900	€2322/кв.м	8
кв. Люлин център	М1/М4	€142 200	€2048/кв.м	8
кв. Надежда 1	М2	€146 800	€2576/кв.м	8
кв. Захарна фабрика	М1/М4	€149 000	€2171/кв.м	8
кв. Сердика	М1/М2	€150 000	€2115/кв.м	11
кв. Овча купел	М3	€160 000	€2302/кв.м	33

Кв. Обеля 2 е най-евтиният вход към метрото. Ако работите в центъра, разликата между €122 800 и €160 000 е по-голяма от цената на кола, а пътят е разлика от десетина минути.

Още едно наблюдение от таблицата: в кварталите по М1/М4 на запад двустайните са предимно панел от 80-те, а по М2 на север много от предлаганите са ново строителство. Ако държите на собственик, западните квартали дават повече шансове; ако държите на Акт 16 от последните години, северните. И в двата случая проверете разстоянието пеша до станцията, не само името на квартала.

Грешки при избора на двустаен

Проходна стая. Много двустайни в ЕПК имат спалня, в която се влиза през хола. За двама е търпимо, за семейство с дете не е.
„Двустаен“, който е преустроен едностаен. Стената е сложена без проект, а в схемата пише едностаен. Банката оценява по схемата.
Площта с общи части. 68 кв.м в ново строителство често са 55 кв.м реална жилищна площ. В стар панел разликата е по-малка.
Сравнение само по цена. Двустаен на €145 000 на седми етаж без асансьор след полунощ струва по-малко, отколкото изглежда.

Как се пазарите със собственика

При двустайни пространството за преговори е малко, защото търсенето е голямо. Медианната разлика между долния праг и средното в града е 11,1%, но в конкретния разговор реалната отстъпка обикновено е 2–5%. Аргументите, които работят: конкретни сравними обяви в същия квартал (вижте страницата на района), доказани разходи за ремонт и бързо плащане без кредит. Аргументът „видях по-евтино в друг квартал“ не работи никога.

Ако стигнете до съгласие, следващата стъпка е капаро и предварителен договор. Какво да пише в него, обяснихме в капаро и предварителен договор.

Търсите апартамент директно от собственик?

Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.

Ориентир за цената в района
Собствениците също могат да пишат
Покупка или наем

Подай заявка

Често задавани въпроси

Колко струва двустаен апартамент в София?

Медианата на офертите е €173 000 за 68 кв.м (€2566/кв.м), на база 6751 обяви. Най-евтината пета част тръгва от €150 000. В Обеля, Орландовци и Модерно предградие медианата е около €120 000, в Лозенец и Изток над €250 000. Разликата между най-евтиния и най-скъпия квартал е над два пъти за същата площ.

Има ли двустаен под €130 000 от собственик?

Има, но рядко. Под €130 000 медианата е само в няколко външни квартала, а там голяма част от предложенията са на строители. Частните обяви в този бюджет са предимно панел в Люлин, Надежда и Красна поляна, често на първи или последен етаж.

Двустаен или тристаен е по-добра покупка?

На квадрат тристайният е по-евтин: медиана €2403/кв.м срещу €2566/кв.м за двустаен. Двустайният обаче се продава и отдава по-лесно, защото подхожда на повече купувачи. Ако бюджетът ви стига само за малък тристаен в далечен квартал, двустаен на по-добро място обикновено е по-добрият избор.

Колко пари ми трябват за двустаен с ипотека?

При €173 000 и кредит 85% от оценката ви трябват около €26 000 самоучастие и още около €6163 за данък 3%, нотариус и вписване. При лихва около 2,8% и 30 години месечната вноска за останалите €147 000 е около €604.

Защо двустайните от собственик не са по-евтини?

Защото собственикът определя цената сам, често по най-високата обява в квартала. В 203 сравними двойки частните обяви излязоха средно с 2,5% по-скъпи. Предимството на покупката от собственик е, че няма комисиона и говорите директно с човека, който решава. Това улеснява договарянето на срокове, обзавеждане и начин на плащане.

Кой квартал е най-добър за двустаен до метро?

Най-ниски медиани до метро има в кв. Обеля 2, кв. Люлин 5 и кв. Люлин 3. Люлин и Обеля са по линия М1/М4 и М2. Ако искате по-кратко пътуване до центъра, кварталите от широкия център по същите линии излизат осезаемо по-скъпи; сравнете медианите в таблицата в статията.

Колко отстъпка да искам от собственика?

Реалистично 2–5% при двустаен на пазарна цена. Ако обявата стои от месеци или имотът има доказуем недостатък (стара инсталация, нужда от покрив), може и повече. Подкрепете искането с две-три конкретни сравними обяви от същия квартал, а не с общи приказки за пазара.

Кварталите в числа

За всеки от 136 квартала и 104 населени места в Столична община има отделна страница: колко обяви са на собственици, цени, наеми и какво да проверите.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.