Партер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверите

Собствениците не продават повече партери

Първото, което проверихме, е простото подозрение: дали собствениците не се отървават от неудобните етажи. Не се. От частните обяви с посочен етаж 13,6% са на партер или първи етаж, 15,1% на последния, 18,6% на втория и 53,3% някъде по средата. При агенциите съответните дялове са 15%, 14,1%, 19,7% и 51,7%. Разликите са в рамките на процент-два. Иначе казано, ако на партера има проблем, той е проблем и на агенциите. Етажът сам по себе си не е знак, че някой бърза да продаде. Знакът е в цената и в това как продавачът отговаря на въпросите ви. Едно уточнение за метода. Сравнението по-долу е вътре в групата: частен партер срещу частен апартамент на друг етаж, агенционен срещу агенционен. Така не мерим дали собственикът е по-скъп от агенцията, а колко всяка от двете групи отбива за самия етаж. Общото сравнение между групите е в собственик или агенция.

Отстъпката при агенциите: няколко процента

При агенциите извадката е голяма и картината е чиста. Сравнихме агенционния апартамент на партер с агенционен апартамент на друг етаж в същия квартал и със същия брой стаи. Медианната разлика е −3,3% в 223 клетки. За последния етаж е −1,5% в 236 клетки, за втория 0%, а средните етажи излизат +1,6%. В старото строителство отстъпката е по-голяма: −4,8% за партера и −2,9% за последния етаж. Там партерът наистина е партер, понякога с прозорци на нивото на тротоара, а последният етаж е под стар плосък покрив. В новите сгради партерът често е с двор или с височина над улицата и разликата почти се стопява. На апартамент за €200 000 отстъпка от 3,3% са около €6 600. В старо строителство около €9 600. Това е ориентир за преговорите, не таблица с цени.

При собствениците: по-голяма, но на малко клетки

При частните обявите по етажи са малко и сравнимите клетки са още по-малко. Затова четете следващите числа като ориентир. Частният партер е −10,9% спрямо частни апартаменти на други етажи в същата клетка, в 12 клетки, и само в 3 от тях е по-скъп. Частният последен етаж е −6,7% в 18 клетки. В старото строителство партерът при собствениците излиза −12,4%, но клетките там са едва 8. Ако тенденцията се потвърди, обяснението е човешко. Собственикът е живял на този партер. Знае за влагата в ъгъла, за шума от входа, за съседа, който паркира под прозореца. Агенцията продава абстрактен „апартамент на нисък етаж“, а собственикът продава конкретни неудобства, които сам е търпял. По-лесно му е да свали цената, отколкото да ги обяснява на всеки купувач. Не очаквайте обаче, че всяка частна обява на партер е с една десета под пазара. Средната половина от частните клетки за партера е между −23,4% и −0,4%. Има собственици, които искат за партера колкото съседът на петия. Дали конкретна цена е над пазара, проверявате с метода в над пазара ли е цената.

На партера гледайте отдолу и отвън

Партерът има реални предимства: няма нужда от асансьор, лесно е с детска количка или с възрастен човек, понякога има достъп до градинката. Рисковете обаче са конкретни. Първо, влагата. Помиришете въздуха в килерите и в банята, огледайте долния ръб на стените зад мебелите и попитайте какво има отдолу: мазе, сутерен или пръст. Мазе под апартамента обикновено е добре, пръст и стара хидроизолация не са. Второ, канализацията. Когато главният клон се запуши, водата често излиза първо на най-ниския етаж. Попитайте кога за последно е имало такъв случай и кой е платил ремонта. Трето, решетките и сигурността: дали ги има, дали прозорците се отварят нормално и дали входът се заключва. И четвърто, шумът. Партерът до входа чува всяка врата и всеки разговор пред блока.

На последния етаж гледайте нагоре

Последният етаж е по-тих, по-светъл и без съсед отгоре. Цената за това е покривът. Огледайте таваните за петна, особено в ъглите и около комина или вентилацията. Попитайте кога е ремонтиран покривът и дали има протокол от общото събрание. Ремонтът на покрива по правило е за сметка на всички собственици в сградата, но на практика най-силно го иска този отгоре, и в стар блок без пари на касата това може да е дълъг разговор. Лятото е другият въпрос. Апартамент под плосък покрив без изолация се нагрява силно. Попитайте за сметките за ток през юли и август, а не само през зимата. В старо строителство проверете дали асансьорът стига до последния етаж или спира една площадка по-долу. Ниските кооперации с последен етаж и тавански помещения са отделна тема, която разглеждаме в високите и ниските сгради.

Как да използвате етажа в разговора

Отстъпката от агенционния пазар е вашият ориентир. Ако собственик иска за партер в Люлин 5 колкото за среден етаж в същия блок, имате право да попитате защо. Аргументът „агенциите продават партерите с няколко процента по-евтино“ е проверим и неагресивен. Аргументът „партерите са боклук“ не е нито едното. В старите квартали като Оборище и Лозенец партерът понякога е висок, с двор или с отделен вход, и си заслужава цената. В панелните комплекси партерът по-често е просто по-лошият вариант на същия апартамент. Не забравяйте и банката: ако купувате с кредит, оценителят също гледа етажа. Как това влиза в сделката, е описано в кредита за жилище от собственик, а общият чеклист е в огледа на апартамент. Какво значи годината на сградата за покрива и мазетата, ще намерите в годината на строеж.

Партер и последен етаж от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Надежда 1€2 414/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 450/кв.м
• кв. Яворов€4 216/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Ниска или висока сградаКооперация на четири етажа или кула на двадесет: къде са частните обявиЧастните обяви са 5,8% в сградите с 5–8 етажа и 3,5% при 13–16 етажа. Какво значи етажността за цената, асансьора и таксите.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
• Апартамент с дворАпартамент с двор: партерът, който се продава като къщаДвор или градина споменават 3,6% от частните и 2,4% от агенционните обяви, 65,8% от тях в ново строителство. Какво значи „двор“ по документи.
• Големи апартаментиГолеми апартаменти от собственик: кой ги продава, къде са и колко по-евтин е квадратътСамо 3,3% от жилищата над 140 кв.м се продават от собственик, 69,5% са ново строителство. В един квартал големият е с 8,9% по-евтин на квадрат.
• Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.

Наръчници по темата:

• Чеклист за оглед
• Проверка на имот
• Ипотека от собственик
• Как се купува

Всички статии в блога →