широк център · 39 обяви · 24 септември 2026 г.

Апартаменти в кв. Фондови жилища от собственик — продажба и наем

Кв. Фондови жилища има 26 активни обяви за апартаменти, но зад 19,2% от тях стои собственикът. Показваме кои са, колко струват и колко е наемът (около €590).

Искам частни оферти Виж данните

5частни обяви от 26 за продажба

19,2%дял на собствениците

€2641средна цена, €/кв.м

€590среден наем на месец

Който търси апартамент от собственик в кв. Фондови жилища, обикновено иска две неща: да говори с човека, чието име стои в нотариалния акт, и да не плаща комисиона отгоре. Тук се търсят предимно тухлени апартаменти в по-стари кооперации, а продавачите често са наследници, които отдавна не живеят в имота.

От 26 обяви за продажба, които засякохме в кв. Фондови жилища през септември, 5 са от частни лица, тоест 19,2%. Това е над средното за София, където частните са 6,9%. За наем делът на частните е 15,4% (2 от 13 обяви), а градската стойност е 15,3%. Медианната оферта е €132 000 за 50 кв.м (€2641/кв.м), над нивото на града. Тук има смисъл да проверявате новите обяви всеки ден: частните се появяват по-често от средното и изчезват за дни. Какво означават тези числа за вашия бюджет и за пазарлъка, разписахме по-надолу.

Какво купувате и наемате в кв. Фондови жилища с определен бюджет

Ако знаете с колко разполагате, ето какво ви чака в кв. Фондови жилища при всеки от праговете.

Бюджетни нива в кв. Фондови жилища
Сума	Колко обяви	На практика
Покупка: до €115 000	~20% от обявите	Приблизително 20 от всеки 100 обяви са до тази сума; реално това е типичен едностаен.
Покупка: до €130 000	~50% от обявите	Това е средата на пазара: типичен едностаен и двустаен.
Покупка: до €195 000	~80% от обявите	Достигате около 80% от обявите: типичен едностаен и двустаен, плюс по-евтините тристайни.
Ако наемате: до €350 (685 лв)	0 обяви	Нула обяви: трябва по-висок бюджет или съседен район.
Ако наемате: до €500 (978 лв)	3 обяви	23,1% от предлагането.
Ако наемате: до €700 (1369 лв)	13 обяви	13 варианта в извадката, включително типичен тристаен.

Под €150 000 намерихме 16 обяви, под €120 000 7 обяви. Илюстративна сметка за €130 000: €3900 данък, €130 такса вписване и нотариална такса, или близо €4800 върху цената. Разбивката е в разходите при покупка.

Истинският дял на частните обяви в кв. Фондови жилища

26

засечени обяви за продажба

5

разпознати като частни

19,2%

дял на частните (София: 6,9%)

15,4%

дял частни под наем (София: 15,3%)

Тук частните са повече от средното (6,9% за София): приблизително всяка 5-а обява е без посредник. При наемите частните са 15,4% (2 от 13), при 15,3% за града. Наемодателите по-често се справят сами, защото сделката е по-проста.

Продажби

От собственик5 · 19,2%
От агенция21 · 80,8%

Обяви за наем

От собственик2 · 15,4%
Посредници и неясни11

Методът е прост, но работи: 3188 различни телефона стоят зад 18 374 обяви в София. Номер с десетки обяви е агенция, номер с една обява и лична формулировка почти винаги е собственик.

Само 1 обява пише изрично „от собственик“; останалите частни разпознаваме по телефона. Фразата „без комисиона“ я има в 1 обява, но при нас тя не е доказателство за частен продавач.

Наем от собственик в кв. Фондови жилища

Наеми в кв. Фондови жилища по брой стаи, септември 2026
Тип	Брой	Кв.м	Наем/месец	Евтината пета част	Медиана за града
Двустаен	9	48 кв.м	€600	€540	€650
Тристаен	3	68 кв.м	€530	€530	€850

От собственик са 2 обяви, тоест 15,4%; средното за София е 15,3%. През септември 2026 г. засякохме 13 обяви за наем в кв. Фондови жилища с медиана €590, което е с 15,7% под градската стойност от €700.

Бюджет. Бюджетни нива: 0 обяви до €350, 3 до €500 и 13 до €700 (съответно 685, 978 и 1369 лв).
Депозит. На старта пригответе депозит (един до два наема, тук €600–€1200) и наема за първия месец.
Договорът. Наемодателят-физическо лице декларира дохода по чл. 50 от ЗДДФЛ; ако откаже договор, това е сигнал да внимавате.

Общата картина за града е в наемите от собственик в София.

Цени за покупка в кв. Фондови жилища по брой стаи

Медианата на всички 26 обяви в кв. Фондови жилища е €132 000 за около 50 кв.м, или €2641/кв.м. Спрямо града (€2364/кв.м) районът е по-скъп с 11,7%, и собствениците го знаят.

Колко се иска за апартамент в кв. Фондови жилища
Стаи	Оферти	Кв.м	Медианна цена	Цена/кв.м	Праг на долните 20%
Едностаен	5	47 кв.м	€115 000	€2617/кв.м	€107 400
Двустаен	14	47 кв.м	€131 000	€2712/кв.м	€118 000
Тристаен	7	88 кв.м	€199 000	€2421/кв.м	€173 600

Четири от всеки пет обяви са над €115 000; по-евтиното обикновено идва с компромис. Разликата между двустайните (€2712/кв.м) и тристайните (€2421/кв.м) е 12% на квадрат.

Кв. Фондови жилища е от местата, където собствениците искат по-малко от агенциите: €2348/кв.м срещу €2667/кв.м, с 12% по-ниско. Не приемайте това за правило: медианата смесва различни сгради и етажи. Подробно: защо „без комисиона“ не значи по-евтино.

Търсите апартамент директно от собственик?

Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.

Безплатно, без договор
Работим по квартал и бюджет
Без реклами и без абонамент

Искам частни оферти

Сигнали, при които спираме

Частното предлагане в кв. Фондови жилища е 19,2%, над средното за града от 6,9%. Повече избор значи и повече място за имитации.

Нашият праг за „подозрително евтино“ тук е около €1890/кв.м, с 15% под най-евтината десетина от обявите. За 47 кв.м това прави под €89 000.

Наемодател без право да отдава

Ако някой ви дава стая в апартамент, който сам наема, поискайте писменото съгласие на собственика. Без него живеете без никаква защита.

Цена твърде далеч под пазара

Обява с цена с 30% под съседните без очевидна причина почти винаги е примамка. Причините за реална ниска цена винаги се виждат: партер, ремонт, наследство, спешност.

„Днес или никога“

Спешността понякога е истинска, но истински спешният продавач предпочита сигурен купувач пред бърз.

Плащане през подозрителна платформа

Поискайте да се видите лично и да платите по банков път с договор. Всеки друг вариант е за сметка на вашия риск.

Предплащане за оглед

Правилото е просто. Не плащате нищо, докато не сте видели жилището, собственика и документа за собственост.

При наемите: двустаен тук струва медианно €600. Обява за €360 с „ключове по куриер“ е схема, не шанс. Правилото, което спасява най-много пари: не плащате нищо, докато не сте видели жилището и документа за собственост. Подробности в червените флагове в обявите.

Панел, тухла или ново: какво се продава в кв. Фондови жилища

Без агенция вие сте този, който пита за сградата. Собственикът знае отговорите, но рядко ги казва сам. Ако подредим обявите по година, средата се пада на 1980 г. Съотношението старо към ново е 100 към 0 процента (граници 2000 и 2015 г.). Етикетите, с които бихме описали квартала: стар фонд, тих и компактен. Каквато и да е сградата, поискайте акта за собственост, схемата на обекта и удостоверение за тежести; без тях разговорът за цена е преждевременен.

Панелен блок

Питайте собственика дали блокът е саниран и дали входът е кандидатствал по програмата за енергийна ефективност. Поискайте удостоверение от управителя на етажната собственост, че няма задължения.

Старият фонд

Електрическата инсталация и ВиК често са оригинални. Питайте кога са сменяни и какво е състоянието на покрива и мазетата.

Сметките зимата

Зимните сметки са най-честата изненада след покупка. Собственикът ги знае, поискайте да ги видите.

Уговорете се в предварителния договор кой какво документира.

Оценка на кв. Фондови жилища за търсещи от собственик

2,4от 5

Осем числа за кв. Фондови жилища: колко частни оферти има, колко струват и какво има наоколо. Изведени са от 26 обяви за продажба и 13 за наем. По-високото число е по-добро за купувача или наемателя.

Достъпност на частни обяви3,5

Частните оферти тук са 19,2% от предлагането, тоест 5 обяви. Това е над градското ниво.
Цена спрямо София2

Квадратният метър тук е €2641/кв.м, с 11,7% над софийската медиана. По-ниската цена дава по-висока оценка.
Наемен пазар от собственик2,5

Медианният наем е €590, а 2 оферти са без посредник от общо 13.
Градски транспорт2

Метро няма; разчита се на 5 автобусни спирки и трамвай.
Училища и детски градини2,5

2 детски градини, 2 училища в границите на квартала.
Зелени площи и игрища2,5

На картата: зелени зони 0, детски площадки 6, игрища и зали 3.
Ежедневни услуги2,5

2 супермаркета, 1 аптека и 1 фурна на картата.
Състояние на сградния фонд1,5

Делът на новото строителство е 0%, а над половината (100%) са сгради отпреди 2000 г. Медианната година на строеж е 1980.

Числата за кв. Фондови жилища са наша редакционна сметка по формула, не средна от отзиви на жители.

Околността на Фондови жилища в една таблица

Ако бюджетът е тесен, кв. Захарна фабрика (0,9 км) предлага квадрат за €2198/кв.м срещу €2641/кв.м тук.

Съседите на Фондови жилища: цени и дял частни
Съсед	Отстояние	Медиана €/кв.м	Частни	Наем/месец	Брой
кв. Фондови жилища	—	€2641/кв.м	19,2%	€590	26
кв. Света Троица	0,8 км	€2673/кв.м	10,1%	€600	148
кв. Банишора	0,8 км	€2428/кв.м	5,8%	€650	500
кв. Триъгълника	0,8 км	€2357/кв.м	14,3%	€530	14
кв. Захарна фабрика	0,9 км	€2198/кв.м	40%	—	20
кв. Зона Б-18	1,1 км	€2574/кв.м	12,5%	€660	88

Най-голям дял частни обяви в околността има кв. Захарна фабрика: 40%. Тук делът е 19,2%. За наем гледайте и кв. Триъгълника, където медианата е €530. Сравнението помага и в пазарлъка: собственикът трудно защитава цена, която е над съседния район без причина.

Чеклист за оглед на жилище в кв. Фондови жилища

Типичната сграда в обявите в кв. Фондови жилища е от 1980 г. Това определя и половината от въпросите, които задаваме на огледа. 19% от обявите са на последен етаж, затова покривът е в списъка.

Сметките за 12 месеца. Разпечатка от онлайн профила на доставчика е по-надеждна от снимка на хартиена фактура.
Шумът. Застанете в спалнята с отворен прозорец за две минути. Трамвай, булевард или детска площадка се чуват веднага.
Отопление: ТЕЦ, газ или ток. Проверете дали радиаторите имат индивидуални разпределители и дали са включени. Изключени радиатори в топлофициран блок пак плащат сградна инсталация.
Петна по ъглите. Отворете вградения гардероб на външна стена и прекарайте ръка по задната му част. Влажната ПДЧ плоскост се издава веднага.
Техниката. Питайте кой сменя повреден уред, собственикът или вие. Отговорът трябва да влезе в договора.

Отидете с още един човек: единият говори със собственика, другият гледа. Повече в как се прави оглед.

Къде да търсите обяви от собственик в кв. Фондови жилища

В сайтовете за имоти за кв. Фондови жилища има 26 обяви за продажба, но само 5 са частни по нашата класификация. Останалите частни предложения са другаде. За наем картината е по-добра: 2 частни обяви от 13.

Табели по прозорците и балконите. Табелите се слагат и на входните врати, и на оградите в новите комплекси. Гледайте нагоре и към партерите.
Познати и работодатели. Големите работодатели често имат вътрешни групи с обяви за наем. Питайте в отдел „Човешки ресурси“.
Собствена обява „Търся“. Обява за търсене в кварталната група с кратко представяне на семейството или работата ви събира доверие. Собствениците искат да знаят кой ще живее в жилището им.
Думите, които издават собственика. Агенциите избягват думата „лично“, защото е прекалено разговорна. Използвайте я в търсенето.
Сайтовете за всичко. В общите сайтове за обяви частните лица са повече, защото публикуването е безплатно. Проверявайте внимателно, там и измамите са повече.

Където и да намерите обявата, проверката е същата. Започнете от как се разпознава фалшив собственик.

Карта на удобствата в кв. Фондови жилища

Ако броим спирки, магазини, училища и всичко останало, кв. Фондови жилища има 43 обекта в OpenStreetMap. По обем на обслужването кварталът е в долната третина, така че за част от нещата ще се пътува.

площадки за деца6
автобусни спирки5
игрища3
ресторанти3
кафенета3
детски градини2
училища2
супермаркети2

Първенството на автобусните спирки показва, че тук се пътува; проверете линиите до вашата работа. На площ от 0,25 кв.км това са около 172 обекта на квадратен километър. Имената на обектите не са въведени на кирилица в картата, но собственикът ще ги знае.

Всички основни категории (училище, градина, супермаркет, аптека) присъстват. Броят е по отворени карти, не по регистри, така че приемайте го като ориентир.

Въпроси за апартамент от собственик в кв. Фондови жилища

Как да разбера дали обява за кв. Фондови жилища е от собственик или от агенция?

В кв. Фондови жилища на картата има 5 автобусни спирки. Започнете с телефона. Въведете го в търсачката на портала и вижте колко обяви излизат. Ние намерихме 3188 различни телефона зад 18 374 софийски обяви, като един агенционен номер стои зад 1234. Ако номерът води към повече от две обяви, почти сигурно е посредник. В кв. Фондови жилища по този метод частни излязоха 5 от 26. Съмнение има и когато обявата е без адрес, но с шаблонно „отлична локация“.

Колко зелено е кв. Фондови жилища?

В кв. Фондови жилища картата показва зеленина без обособен парк, 6 детски площадки и 3 спортни игрища и зали. Ако имате куче или малко дете, разходете се из района вечер, преди да решите. При толкова малко обособени паркове кварталът разчита повече на междублоковите пространства. Числата идват от отворената карта OpenStreetMap и дават относителна, не пълна картина.

Трудно ли е да се намери жилище под наем с котка в кв. Фондови жилища?

От 13 обяви в кв. Фондови жилища нито една не пише изрично, че приема любимци. Това не значи отказ; много собственици просто не го пишат. Обичайно се предлага допълнителен половин наем депозит. В цяла София изрично разрешение за любимци дават малко обяви, така че преговорът е по-важен от филтъра.

Мога ли да наема необзаведен апартамент в кв. Фондови жилища?

0% от 13 обяви за наем в кв. Фондови жилища изрично се описват като напълно обзаведени. Останалите са частично обзаведени или празни, но много собственици не уточняват. Опишете уредите и мебелите в протокол със снимки, за да не спорите за депозита при напускане. Медианният наем за всички обяви в кв. Фондови жилища е €590.

Какъв е ценовият диапазон на апартаментите в кв. Фондови жилища?

По 26 обяви в кв. Фондови жилища средната цена е €132 000, а типичната площ 50 кв.м. Една пета от офертите са под €115 000, една пета над €196 000. На квадрат диапазонът е €2348/кв.м до €2787/кв.м. Ако обява е под долната граница, търсете причината: етаж, документи или състояние. Към цената на имота добавете около 3,5% за данък, нотариус и вписване.

Ново строителство или стар блок в кв. Фондови жилища?

0% от обявите в кв. Фондови жилища са в сгради от 2015 г. насам, а 100% в сгради отпреди 2000 г. Предимството на стария фонд е, че живеете в него веднага и виждате съседите, покрива и мазето. Средната цена в района е €2641/кв.м; при сравнение отделяйте новите сгради от старите.

Обявите „без комисиона“ в кв. Фондови жилища от собственик ли са?

1 от 26 обяви в кв. Фондови жилища (3,8%) съдържа „без комисиона“ или подобна фраза, при 7,9% за София. Много от тях са от посредници, които таксуват другата страна, така че за вас сделката е без такса, но не и без агенция. Уточнете писмено, че няма да дължите нищо, преди огледа.

Как да проверя собственика на квартира в кв. Фондови жилища?

Предплата за „резервация“ по телефона е най-честата схема, откажете я. Поискайте документа за собственост и сравнете името с личната карта на човека срещу вас. Цена много под медианата в кв. Фондови жилища, която е €590, е сигнал за внимание. Друг признак е натискът: „имам още петима желаещи, преведете днес“.

В кв. Фондови жилища по-евтино ли е от средното за София?

Медианата в кв. Фондови жилища е €2641/кв.м при €2364/кв.м за града, тоест над средното (+11,7%). По цена на квадрат мястото е на 67-и персентил от всички райони с данни. Сметнато върху 75 кв.м, това прави около €21 000 повече. Не забравяйте, че това са обявени, не сделкови цени; реалните обикновено са с няколко процента по-ниски.

Съседни райони

Собствениците рядко пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

Може да ви е интересно

Прочетете преди огледа

Само частни оферти в кв. Фондови жилища

Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.

Данните ви не отиват при брокери
Може и само по телефон или имейл
Не сме агенция и не взимаме комисиона

Подай заявка

Методика: всяка обява в кв. Фондови жилища е отнесена към собственик, агенция или строител по това колко пъти се среща телефонът ѝ и по текста. Подробности в методологията. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.