Цена „по X на квадрат“: колко собственици смятат така и какво значи за пазарлъка
Кръгла цена делено на кръгла площ
Тук трябва да сме честни към собствената си мярка. Кръгъл квадрат може да се получи и без никой да е смятал „по X“. Ако площта е 60 кв.м и цената е €150 000, делението дава точно €2 500/кв.м, независимо как е мислил продавачът. А кръглите площи не са рядкост: кратни на 5 кв.м са 36,2% от площите в частните обяви и 29,3% в агенционните. Кръглите суми също са по-чести при собствениците, за което писахме отделно в кръглата цена. Затова част от разликата между 9,9% и 7,2% идва просто от това, че собствениците закръглят и двете числа. Колко точно е тази част, не можем да разделим от данните. Едно е сигурно: при площ като 67 или 83 кв.м кръгла сума почти никога не дава кръгъл квадрат. Ако в такава обява цената на квадрат е точно €2 500/кв.м, продавачът почти сигурно е смятал на квадрат, а сумата е излязла каквато излезе. Как се отнася застроената към чистата площ, разглеждаме в площта и цената. При строителите картината е обратна на очакваното. Те имат ценови листи на квадрат, но кръглите суми при тях са най-редки (34% от сумите им са кратни на 1 000, при 50,5% за агенциите), а кръглият квадрат е на нивото на агенциите. Едно възможно обяснение е, че в обявата влиза площ, различна от тази в ценовата листа (с или без общи части, с или без мазе), или цена с ДДС, изчислена от цена без ДДС. Тогава делението вече не излиза кръгло, макар продавачът да е смятал точно на квадрат. Не сме го проверявали обява по обява, затова го приемете като хипотеза. Кръгъл квадрат далеч под медианата на квартала е друг въпрос. Там кръглото число не казва нищо за сметката на продавача, а цената трябва да се обясни: как да го направите, описваме в подозрително евтините обяви.
Любимите числа на пазара
Кои са най-честите нива? Преброихме обявите, които са точно на €1 500/кв.м, €2 000/кв.м и така нататък до €4 000/кв.м, във всички групи заедно. Начело са €3 000/кв.м с 169 обяви и €2 500/кв.м с 163. На €2 000/кв.м са 103, а на €3 500/кв.м и €4 000/кв.м заедно 100. Общо на тези шест нива са 550 обяви. Тези нива имат обяснение и в картата на града. Медианата на квадрат в Надежда 2 е €2 386/кв.м, в Младост 1 €2 879/кв.м. Двете най-чести нива са приблизително медианите на големите квартали от средата на пазара. В Люлин 5 медианата е €1 855/кв.м, в Лозенец €3 966/кв.м, и там кръглите нива са различни. Практичният извод: когато продавачът казва „по 3 000“, може би не изчислява пазара, а избира най-близкото кръгло число до това, което е чул за квартала. Сравнете го с реалната медиана за вашия брой стаи. Ако разликата е 200–300 евро на квадрат, при 70 кв.м това са между €14 000 и €21 000.
Брой обяви за продажба, при които цената на кв.м е в рамките на €0,5 от посоченото ниво. Всички групи заедно, imot.bg, септември 2026.
По-скъпо ли е, когато е „по X“
Естественият въпрос: собственикът, който смята на квадрат, иска ли повече? Сравнихме частните обяви с кръгъл квадрат с останалите частни обяви в същата клетка, същият квартал и същият брой стаи. В 54 клетки медианната разлика е −0,9%. По-скъпи са в 25 клетки, или 46,3%. Това е почти точно половината, тоест разлика няма. При агенциите сравнението е по-голямо: 178 клетки, медиана +0,8%, по-скъпи в 54,5% от клетките. Също практически нула. С други думи, „по X на квадрат“ е начин на мислене, а не начин да се надуе цената. Кръглото число може да е и над, и под пазара. Дали конкретната цена е над пазара, проверявате по друг начин: вижте дали цената е над пазара.
- Частни: медиана−0,9%
- Частни: 25-и перцентил−7,2%
- Частни: 75-и перцентил+8,3%
- Агенции: медиана+0,8%
- Агенции: 25-и перцентил−5,4%
- Агенции: 75-и перцентил+12,5%
Разлика в цената на кв.м спрямо обявите от същата група в същия квартал и при същия брой стаи. 54 клетки за частните (ориентир), 178 за агенциите.
Как да използвате това в пазарлъка
Ако продавачът мисли на квадрат, говорете на квадрат. „Бихте ли го дали по 2 400?“ звучи по-малко от „€7 000 по-малко“, а е същото при 70 кв.м. Аргументът в мерните единици на продавача е по-лесен за сравнение: медианата на квартала, етажа, състоянието на банята, всичко на квадрат. Първо обаче проверете кой квадрат. Попитайте дали площта в обявата е застроена (с дял от общите части) или чиста, и сравнете с нотариалния акт. Една и съща сума „по 2 500“ върху 75 кв.м застроена и върху 64 кв.м чиста са различни цени. Сравнението с квартала правете на същата основа. И помнете, че цената на квадрат е само половината от сметката. Към нея идват данъкът, нотариусът и вписването (разходите при покупка), а при посредник и комисионата, която при директна сделка не плащате (апартамент без комисиона). Калкулаторът показва колко струва всяка стъпка надолу при вашата площ.
Сметката е проста аритметика. Преди пазарлъка сравнете цената на квадрат с медианата за квартала и броя стаи.
Какво да запомните
Собствениците смятат „по X на квадрат“ по-често от агенциите и строителите, но и при тримата следата е многократно над случайното. Любимите нива са €3 000/кв.м и €2 500/кв.м. Кръглият квадрат не прави цената нито по-висока, нито по-ниска в рамките на квартала. Използвайте го като език за разговор, а не като знак за изгодна или скъпа обява.
Цена „по X на квадрат“: нашата оценка
Какво ви казва кръглата цена на квадрат в обява от собственик
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Колко често я срещате3,5
9,9% от частните обяви, около десет пъти над случайното.
- Разлика спрямо агенциите2,5
При агенциите е 7,2%: навикът не е само на собствениците.
- Връзка с цената0,5
В една клетка частната обява „по X“ е с медиана −0,9%: разлика практически няма.
- Надеждност на мярката2,5
Част от случаите е просто кръгла сума върху кръгла площ (36,2% от частните площи са кратни на 5).
- Полза за пазарлъка4
Говоренето на квадрат прави отстъпката по-лесна за приемане.
- Нужда от проверка на площта4,5
Застроена или чиста площ променя цената на квадрат с няколко стотици евро.
- Връзка с медианата на квартала3
Най-честите нива €3 000/кв.м и €2 500/кв.м са близо до медианите на средния пазар.
- Знак за изгода1
Кръглото число не казва нищо за това дали цената е добра.
Цената „по X на квадрат“ е навик, не стратегия. Тя е малко по-честа при собствениците и не прави обявата по-скъпа или по-евтина в квартала. Използвайте я, за да водите пазарлъка в единиците на продавача, след като сте проверили коя площ е в сметката.
Една заявка вместо сто обаждания до брокери
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Покупка или наем
- Собствениците също могат да пишат
- Достатъчни са име и телефон
Често задавани въпроси
Как се смята цената на квадратен метър на апартамент?
Цената се дели на площта. Проверете дали площта е застроена, с дял от общите части, или чиста: резултатът може да се различава с няколко стотици евро на квадрат.
Колко обяви са с кръгла цена на квадрат?
9,9% от частните, 7,2% от агенционните и 7,4% от обявите на строители. При случайни цени делът би бил около 1%.
Кои са най-честите цени на квадрат в София?
Сред кръглите нива най-чести са €3 000/кв.м (169 обяви) и €2 500/кв.м (163).
По-скъпа ли е обява, при която цената е „по X на квадрат“?
Не. В един квартал и при същия брой стаи частните обяви с кръгъл квадрат са с медиана −0,9% спрямо останалите частни, а агенционните +0,8%.
Как да пазаря, ако продавачът смята на квадрат?
Предложете цена на квадрат, подкрепена с медианата на квартала и със състоянието на жилището. При 70 кв.м всеки €100 на квадрат са €7 000.
Защо кръгла цена и кръгла площ дават кръгъл квадрат?
Защото делението на две кръгли числа често излиза кръгло: 150 000 делено на 60 е точно 2 500. Площите, кратни на 5 кв.м, са 36,2% при частните обяви.
Каква е средната цена на квадрат в моя квартал?
Вижте страницата на квартала. Например в Младост 1 медианата е €2 879/кв.м, в Надежда 2 €2 386/кв.м, в Лозенец €3 966/кв.м.
Застроена или чиста площ се пише в обявите?
Често застроената, с дял от общите части. Сравнете с площта в нотариалния акт и в схемата от Кадастъра, преди да смятате цената на квадрат.
Още от блога
- Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
- Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
- Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
- Твърде евтини обявиПодозрително евтини обяви за апартамент: колко са, кой ги пуска и какво да проверитеСамо 1,1% от обявите искат под 60% от медианата на квадрат в своя квартал. Кой ги публикува, защо са евтини и какво да проверите преди да платите.
- Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
- Къща: собственик или агенцияКъща от собственик или от агенция: по-стара, по-евтина като сума, непредсказуема на квадрат1 737 къщи около София: частните са 17%, по-стари и с 13,3% по-ниска медианна цена. Защо цената на кв.м скача в двете посоки.
- Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.