Агенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречение

Този път гледахме само телефона

В другите статии отнасяме всяка обява към собственик, агенция или строител по комбинация от телефон и текст. Тук не можем да го направим, защото искаме да измерим самия текст. Ако класифицираме по думи и после броим думи, ще открием точно това, което сме сложили. Затова групите са определени единствено по честотата на телефона в масива от 18 374 обяви за продажба. Първата група са обяви от телефони, които се срещат точно веднъж: 1 432 обяви. Тук са повечето собственици, но не само те. Втората са обяви от телефони с поне двадесет обяви: 8 752. Тук собственици практически няма, има големи агенции, строители и брокери с широко портфолио. Сравняваме колко често се среща всеки белег в първите около 200 знака на обявата, защото само толкова пази нашият скрейп.

Една обява на телефон още не значи собственик

Тук е първата изненада. Ако приложим нашата пълна класификация към единичните телефони, 51% от обявите им се оказват агенционни по текст, а частните са 45,2%. Причината е в организацията на големите агенции. Те дават на всеки брокер собствен служебен номер, а брокерът, който току-що е започнал, има точно една обява. За сайта и за нас той изглежда като самотен продавач.

Изводът е практичен. Телефонът е добър филтър срещу масовите обяви, но не е достатъчен. За единичните номера ви трябва текстът, а понякога и разговорът. Каква част от пазара изобщо е частна, разказахме в колко са частните обяви.

Белезите и колко често се срещат

Таблицата е сърцето на статията. За всеки белег показваме в какъв дял от обявите се среща във всяка група. Последната колона казва при кои е по-чест, ако разликата е поне един път и половина.

Най-силните белези на масовия публикуващ са референтният номер (7,8% срещу 0,5%) и учтивите формули от рода на „представяме на вашето внимание“ (15% срещу 8,4%). Най-силните белези на собственика са думите „продавам“ и „собственик“: при единичните телефони са съответно 5% и 6,1%, при масовите почти ги няма, по 0,1% и 0,1%. Само че и при единичните те са в малцинството обяви. Повечето собственици просто описват апартамента.

Белезите, които лъжат

Започваме с „предлагаме“ и „представяме“. Очаквахме ги почти само при масовите номера, а ги има в 14,7% от единичните обяви срещу 18,4% при масовите. Това е още едно доказателство, че много „самотни“ телефони са на брокери. „Ексклузивно“ звучи като чисто агенционна дума, и е такава. Но тя се среща по-често при единичните телефони: 6,7% срещу 2%. Изключителните договори са специалност на големите мрежи, а техните брокери, както видяхме, често имат по една обява на номер. Масовите телефони пък са предимно строители и агенции за ново строителство, които не държат на тази дума. Емоджитата не казват нищо: 6,2% в двете групи. Думата „агенция“ също почти не разделя: 6,8% срещу 8,2%, защото често е в отрицание, „без агенция“. „Без комисиона“ е в 4,7% и 5,6%, почти поравно. „Спешно“, за което мнозина мислят, че е белег на притиснат собственик, практически не се среща: 0,1% и 0%. А „инвестиция“ е малко по-честа при масовите (2,4% срещу 1,6%), но и при двете групи е рядка. Удивителните знаци са по-чести при масовите обяви, 26,6% срещу 18,7%, но и почти всяка пета единична обява ги ползва. Като белег са слаби. Как собствениците описват жилищата си с думи, които агенциите не използват, сме събрали в думите на собственика.

Главни букви и тон

Писането с главни букви е по-интересно. Медианният дял главни букви е почти еднакъв: 6,8% при единичните и 7,6% при масовите. Разликата е в крайностите. Обяви, в които над 30% от буквите са главни, тоест цели думи и изречения с главни, са 17,6% при масовите телефони и 10,9% при единичните. Агенцията вика. Собственикът по-често говори.

Тонът е по-труден за броене, но се усеща. Агенционната обява говори за апартамента в трето лице и за купувача във второ: „предлагаме ви“, „имотът се намира“. Собственикът пише в първо лице и често обяснява защо продава: „местим се“, „наследство“, „купихме по-голям“. Ако в първите две изречения има причина за продажбата, шансът да е собственик е по-голям. Ако има описание на квартала като от брошура, обратното.

Пробвайте сами

Ето шест начала на обяви. Измислихме ги, но всяко е събрано от типични формулировки, които виждаме всеки ден. Познайте кой ги е писал, после вижте обяснението.

Последният пример е важен. Думата „продаваме“ е типична за агенции и нашият алгоритъм я брои като агенционен белег. Но наследниците също продават в множествено число. Затова белезите са вероятности, а не присъди.

Когато текстът не стига

Ако обявата е неясна, първите две минути от разговора ще свършат останалото. Попитайте дали говорите със собственика по нотариален акт. Попитайте кога е купен имотът и какъв е бил последният ремонт. Собственикът отговаря веднага, посредникът често казва „ще уточня“. Попитайте и дали имотът се предлага от други агенции: собственикът ще ви каже честно, брокерът с изключителен договор също. Не бъдете груби. Агенцията с добро досие и ясен договор може да ви спести седмици. Важното е да знаете с кого говорите, за да решите дали искате комисиона в сметката. Как изглежда цялата покупка без посредник, стъпка по стъпка, сме описали в как да купя апартамент от собственик. Какво да проверите на огледа, в огледа на апартамент. И една бележка за квартала. В Мусагеница или Медицинска академия, където частните обяви са сравнително много, самотният телефон по-често е собственик. В Кръстова вада, където се строи много, същият самотен телефон по-често е брокер на голяма мрежа.

Колко работят белезите: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Мусагеница€3 082/кв.м
• кв. Медицинска академия€3 807/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Люлин 8€2 060/кв.м
• кв. Слатина€2 692/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 200/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
• Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.

Наръчници по темата:

• Как се купува
• Чеклист за оглед
• Сайтове за имоти
• Измами с обяви

Всички статии в блога →