Какво продават собствениците в София: портрет на частната обява
Средната частна обява в цифри
Започваме с медианите, защото средното аритметично при имотите лъже: две обяви за по милион вдигат средното на цял квартал. Медианната частна обява е за 78 кв.м и €215 000. При агенциите медианата е 89 кв.м и €224 100, при строителите 98 кв.м. Разликата между частната и агенционната обява е 11 кв.м, горе-долу колкото една малка спалня. Откъде идва тя? Отчасти от състава по стаи: при частните 9,1% са едностайни, при агенциите 6,1%. Отчасти от епохата. Тристаен от 70-те години е по-малък от нов тристаен, защото тогава кухните бяха тесни, а антрето беше колкото да се събуете. И отчасти от начина на мерене. В новото строителство квадратурата в обявата почти винаги включва дял от общите части, а собственикът на старо жилище обикновено пише това, което помни от акта. Класификацията е оценка, не преброяване по документи. „Частна“ е обява, в която продавачът изрично казва, че е собственик, или чийто телефон се среща в най-много две обяви без белези на посредник. Как точно стигаме до числото и къде грешим, е описано в статията за броя на частните обяви.
€215 000, 10,8% в строеж
€224 100, 41,5% в строеж
Обяви за продажба на апартаменти в София, imot.bg, септември 2026: 989 частни и 15 375 агенционни.
Сгради от 60-те до 90-те, а не от 2025 г.
Най-голямата разлика е в годината на строеж. Сред частните обяви, в които годината е посочена, 69,8% са в сгради отпреди 2022 г. При агенциите този дял е 31,6%, а при строителите е практически нула. Само периодът 1960–1989 г., времето на панела, ЕПК и пакетно-повдигнатите плочи, дава 33% от частното предлагане срещу 15,8% при агенциите. Още 20,4% са от 90-те и началото на века, когато се строяха тухлените кооперации с по пет-шест етажа. Логиката е проста. Агенцията има договори със строители и продава цели входове, затова 68,3% от обявите ѝ са в сгради от 2022 г. насам. Собственикът продава едно жилище, в което е живял, наследил го е или го е отдавал. Такова жилище обикновено е на двадесет, четиридесет, петдесет години. Типичната частна обява е двустаен в Люлин 3, тристаен в Слатина или голям апартамент в стара кооперация в Изток.
Дял от частните обяви с посочена година на строеж. Около една от шест частни обяви не посочва година.
| Период | Частни | Агенции | Строители |
|---|---|---|---|
| до 1959 | 5,5% | 2,1% | 0,2% |
| 1960–1989 | 33% | 15,8% | 0,3% |
| 1990–2009 | 20,4% | 8,1% | 0,7% |
| 2010–2021 | 10,9% | 5,6% | 1,1% |
| 2022 и после | 30,1% | 68,3% | 97,7% |
Не подценявайте последния стълб. 30,1% от частните обяви все пак са в нови сгради, а 10,8% са в строеж. Това са хора, купили на зелено, които препродават, или собственици на терен, получили апартаменти като обезщетение. Темата е отделна и я разглеждаме в статията за ново жилище от частно лице.
Етажите не издават нищо скрито
Чест мит е, че собствениците продават това, което агенциите не искат: партери и последни етажи. Данните не го потвърждават. На партер или първи етаж са 14% от частните обяви и 15,2% от агенционните. На последен етаж са 15% срещу 14%. Разликите са по един-два процентни пункта, а при 989 обяви това е по-скоро шум. По-забележима е височината на сградата. В блок с девет и повече етажа са 18,4% от частните обяви срещу 24,6% при агенциите. Неочаквано, като се има предвид колко стари са частните обяви. В ниски сгради до четири етажа делът е малко по-голям: 19,2% срещу 18,1%. Обяснението вероятно е, че голяма част от старото предлагане е в блокове с шест или осем етажа, които остават под прага, и в тухлени кооперации, а високите сгради днес строят и строителите. По стаи частното предлагане почти огледално повтаря агенционното. Двустайните са 39% срещу 37,7%, тристайните 41% срещу 43,9%. Едностайните при собствениците са повече, четиристайните по-малко. Ако търсите малко жилище, шансът да попаднете на собственик е малко по-добър.
- едностаен, частни9,1%
- едностаен, агенции6,1%
- двустаен, частни39%
- двустаен, агенции37,7%
- тристаен, частни41%
- тристаен, агенции43,9%
- четиристаен, частни10,9%
- четиристаен, агенции12,3%
Дял от обявите във всяка група. Многостайните и мезонетите са включени към четиристайните.
Три от четири частни обяви са с парно
ТЕЦ е отоплението на 72,4% от частните обяви, в които отоплението е посочено. При агенциите делът е 63,7%, при строителите 51,7%. Газът върви в обратна посока: 19,4% при частните срещу 40,7% при строителите. Това е пряко следствие от годините. Панелните квартали са строени заедно с топлопреносната мрежа, а много от новите сгради в покрайнините са в зони без парно и разчитат на газ или на термопомпи. Едно уточнение: отоплението липсва в около четири от десет обяви във всички групи, затова процентите са върху обявите, които го посочват. Колко често и какво точно пропускат собствениците, сме събрали в отделен анализ на непълните обяви.
обяви
- ТЕЦ 72,4%
- Газ 19,4%
- Локално (ток, климатици, печка) 8,2%
Само обявите с посочено отопление.
Какво значи парното за купувача? Попитайте за сметките от последните две зими и за фирмата за дялово разпределение. В стар блок погледнете дали радиаторите имат индикатори и дали щрангът е подменян. Поискайте последната фактура, за да видите, че няма просрочие. Парното само по себе си не е минус: в добре саниран панел зимната сметка за двустаен често е по-ниска, отколкото на газ в нова сграда. Просто трябва да знаете числото, преди да подпишете.
Защо квадратът излиза по-скъп
Ето една цифра, която лесно подвежда. Медианата на квадратен метър в частните обяви е €2 771/кв.м, при агенциите €2 520/кв.м, при строителите €2 348/кв.м. Значи ли това, че собствениците искат повече? Не точно. Частните обяви са по-често в стари централни и вътрешни квартали, където квадратът е скъп по принцип, а агенциите и строителите държат голяма част от новото строителство в покрайнините. Освен това новото се мери със застроена площ и общи части, което сваля цената на квадрат на хартия. Суровите медиани смесват мястото с продавача. Честното сравнение е в една и съща клетка, тоест един квартал и един брой стаи, и го правим в статията за цената при собственик и агенция. Има и практически въпрос, който хората си задават на огледа: старо с ремонт или ново на шпакловка? Калкулаторът по-долу сравнява двете при една и съща полезна площ. Цените на ремонта и довършването са ваше допускане, сложете оферти, които сте получили.
Цените на квадрат по подразбиране са медианите от нашите данни (€2 771/кв.м за частните обяви, €2 348/кв.м при строителите). Те не отчитат мястото, затова сложете цените от квартала, който гледате.
Стар имот: какво да проверите преди капарото
Ако купувате от собственик, най-вероятно купувате жилище на няколко десетилетия. Това носи три вида въпроси, които при новото строителство почти не стоят. Първо, сградата. Попитайте дали блокът е саниран или е кандидатствал по програма за саниране. Ако е в процедура, решенията обикновено минават през сдружението на собствениците и е добре да знаете на какъв етап е. Погледнете покрива, мазето и фугите между панелите, ако е панел. Второ, жилището. Ел. инсталацията в апартамент от 70-те често е алуминиева, а водопроводът е поцинкован. Това са пари, които трябва да влязат в сметката от по-горе. Трето, документите. При стар имот веригата от собственици е по-дълга: наследство, делба, дарение, понякога продажба между роднини. Поискайте нотариалния акт или документа, по който е придобит имотът, и ако е наследен, удостоверение за наследници. Удостоверението за тежести от Имотния регистър обхваща 10 години назад и показва ипотеки и възбрани. Схемата от кадастъра ще покаже дали площта и номерът на обекта съвпадат с обявата. Ако нещо се разминава, не го оправяйте сами на огледа: проверете с нотариус или юрист. Пълния ред стъпки сме описали в проверката на имот преди покупка и в наръчника как да купите апартамент от собственик.
Частното предлагане през очите на купувача: нашата оценка
Какво продават собствениците в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Избор на готови жилища4
Около 89,2% от частните обяви са за завършени жилища, в които може да се влезе веднага.
- Избор на ново строителство1,5
Новото е предимно при агенциите и строителите. Частните обяви за ново са рядкост.
- Състояние на сградите2,5
Голяма част от предлагането е панел и ЕПК от 60-те до 80-те години.
- Отопление3,5
72,4% са с парно. Предвидимо, но изисква въпроси за сметките.
- Размер на жилищата3
Медианата е 78 кв.м, с 11 кв.м под агенционната.
- Пълнота на информацията2,5
Годината и отоплението често липсват и трябва да се питат по телефона.
- Документи3
По-дълга верига от собственици, повече наследства. Нищо непреодолимо, но отнема време.
- Нужда от ремонт2
В повечето стари жилища ремонтът е част от цената, дори да не е написан в обявата.
Собственикът продава готово, обитавано и по-скоро старо жилище. Ако търсите точно това, частните обяви са добро място за начало. Ако търсите ново, там изборът е малък, а цената на квадрат не е по-ниска.
Една заявка вместо сто обаждания до брокери
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.
- Проверка за тежести — как да я направите сами
- Отговор до един работен ден
- Покупка или наем
Често задавани въпроси
Какви апартаменти продават собствениците в София?
Предимно готови жилища в по-стари сгради: 69,8% от частните обяви с посочена година са в сгради отпреди 2022 г., а 33% са строени между 1960 и 1989 г. Медианната площ е 78 кв.м.
Има ли ново строителство от собственик?
Има, но малко. В строеж са 10,8% от частните обяви, при агенциите делът е 41,5%. Повечето са препродажби на жилища, купени на зелено.
По-малки ли са апартаментите от собственик?
Да, медианата е 78 кв.м срещу 89 кв.м при агенциите. Причината е в епохата на сградите и в начина на мерене на новото строителство.
Колко от частните апартаменти са с парно?
72,4% от частните обяви с посочено отопление са с ТЕЦ, при агенциите 63,7%. Газ има в 19,4% от частните обяви.
По-скъп ли е квадратът при собственик?
Суровата медиана е €2 771/кв.м срещу €2 520/кв.м при агенциите, но тя смесва мястото с продавача. Частните обяви са по-често в скъпи стари квартали, затова сравнението трябва да е в един и същ квартал и при един брой стаи.
Собствениците по-често ли продават партер и последен етаж?
Не. На партер или първи етаж са 14% от частните обяви и 15,2% от агенционните, на последен етаж 15% срещу 14%.
Какви документи да поискам за стар апартамент?
Нотариалния акт или документа за придобиване, удостоверение за наследници при наследство, удостоверение за тежести от Имотния регистър и схема от кадастъра. При разминавания се консултирайте с нотариус или юрист.
Как разбирате коя обява е на собственик?
По думите в текста и по това колко често телефонът се среща в целия масив обяви. Това е оценка: голяма агенция може да дава отделен телефон на всеки брокер, затова част от „частните“ обяви може да са на посредници.
Още от блога
- Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
- Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.