Апартаменти от собственик в кв. Ботунец

Покупка или наем без агенция в кв. Ботунец е съвсем реален сценарий, ако знаете колко са частните обяви и как да ги отличите. Тук хората често търсят конкретен блок или вход, защото знаят кои сгради са санирани и кои не, и искат да попитат собственика за това лично.

4 от 14 обяви за продажба в кв. Ботунец носят белезите на частна обява, което прави 28,6%. За сравнение, в целия град делът е 6,9%, така че тук шансът да попаднете директно на собственик е по-добър.

Средната искана цена е €1378/кв.м, чувствително под медианата за София от €2364/кв.м. Щом частните са толкова, търсете активно и звънете първи; добрата частна обява не чака уикенда. В секциите отдолу събрахме всичко, което ни трябваше, ако сами търсехме тук: цени, частни обяви, бюджети и съседи.

Собственици срещу агенции: преброяването за Ботунец

Съотношението е по-благоприятно от градското: 28,6% срещу 6,9%. Ако звъннете на 3 обяви, статистически една ще е частна.

Как броим: за всяка обява проверяваме колко пъти телефонът ѝ се среща в целия масив от 18 374 обяви (един агенционен номер стои зад 1234 от тях) и дали текстът има агенционни белези.

Покупка в кв. Ботунец: от едностаен до многостаен

14 активни обяви, медиана €103 400 и €1378/кв.м: това е стартовата картина в кв. Ботунец. Спрямо града (€2364/кв.м) кв. Ботунец е по-евтин с 41,7%.

Всяка пета обява е под €85 000. Ако бюджетът ви е около тази сума, гледайте внимателно етажа и годината на сградата. Разликата между двустайните (€1628/кв.м) и тристайните (€1205/кв.м) е 35,1% на квадрат.

Частните обяви искат медианно €2853/кв.м, агенционните €1264/кв.м. Тук частните са по-скъпи с 125,7%, повече от средните +2,5% в града. Практически това значи, че пазарлъкът със собственик в кв. Ботунец започва от по-висока база.

Какво продават собствениците в кв. Ботунец: 4 примера

За да не говорим абстрактно, ето 4 частни обяви в кв. Ботунец с най-ниска цена на квадрат в нашата извадка.

• Двустаен, 74 кв.м за €130 000. За 1980 г. проверете дали входът е в програмата за саниране и дали има задължения към етажната собственост. Над медианата на района е, въпреки че е сред най-евтините частни; тук частните продавачи явно гонят високо.
• Двустаен, 58 кв.м за €156 000. Сграда от 1960 г. е типично панел или ЕПК: питайте дали блокът е саниран, кога е сменен асансьорът и какви са сметките зимата. Цената на квадрат е над средното за квартала (€1378/кв.м), така че има място за пазарлък.
• Двустаен, 58 кв.м за €175 000. Годината на строеж не е посочена; попитайте собственика и сверете отговора със схемата от Кадастъра. Над медианата на района е, въпреки че е сред най-евтините частни; тук частните продавачи явно гонят високо.
• Двустаен, 60 кв.м за €186 000. Обявата е пестелива на данни; преди оглед поискайте етаж, година и номер на нотариален акт. Над медианата на района е, въпреки че е сред най-евтините частни; тук частните продавачи явно гонят високо.

Какво да носите на огледа, има в чеклиста за оглед.

Документална проверка преди покупка в кв. Ботунец

От 14 обяви за продажба в кв. Ботунец частни по нашата класификация са 4, а нито една не пише изрично „от собственик“. Това не прави останалите съмнителни, но показва защо проверката е задължителна при всяка сделка. 100% от обявите тук са в сгради отпреди 2000 г. При толкова стар фонд наследствените имоти и преустройствата са правило, не изключение.

1. Историята на имота в регистъраТърсете по кадастрален идентификатор, а не само по адрес. Адресите в регистъра често са изписани различно, особено в по-старите блокове и в селата.
2. Чист ли е имотътУдостоверението от Службата по вписванията обхваща последните 10 години: ипотеки, възбрани, вписани искови молби, права на ползване. Поискайте го с дата от последните дни, не отпреди месец.
3. Всички съсобственициЕдин брат в Канада, който не е дал пълномощно, спира цялата сделка. По-добре да го научите на първата среща, отколкото седмица преди нотариуса.
4. Промени спрямо проектаСъборена стена между кухнята и хола, присъединен балкон или преместен санитарен възел трябва да имат одобрен проект в районната администрация. Питайте за него, преди да се влюбите в „отворената кухня“.
5. Кой е човекът пред васПоискайте да видите личната карта на продавача и сравнете имената и ЕГН с тези в акта и в справката от регистъра. Правете го учтиво, но непременно, още на втората среща.

Ако някоя от проверките излезе с въпрос, спрете преди капарото. Какво следва после описваме в ръководството за проверка на имот, а честите схеми – в най-честите схеми.

Оценка на кв. Ботунец за търсещи от собственик

Истинската сума: €112 000 плюс разходите

Без комисиона сметката е по-кратка, но не е нулева. За двустаен апартамент на €112 000 (медианата в кв. Ботунец) тя изглежда така.

Агенционната комисиона за купувача в София обикновено е 2–3%. Върху €112 000 това прави около €3400 с ДДС, и точно тази сума е истинската икономия при покупка директно от собственик.

Разходите над цената са около 3,6% без адвокат. Ако купувате с кредит, добавете оценка и такси на банката. Подробно в таксите при покупка.

Транспорт, училища и магазини в кв. Ботунец

Релсов транспорт няма, затова пробвайте пътя до работа в делничен ден, преди да решите. Кварталът е на около 16,2 км по права линия, а до центъра пътят е над час в пиковите часове, ако не сте с кола.

• Семейства. Ако имате деца, кв. Ботунец предлага 2 училища и 3 детски площадки, без детски градини.
• Пазаруване. В обхвата на квартала попадат 1 супермаркет и 1 здравно заведение; за аптека ще излизате извън него.
• Зеленина. В картата е отбелязана една зелена площ.

Питайте съседите колко им отнема пътят до работа в пиковия час; отговорът е по-точен от всяка карта. На 0,4 км е кв. Ботунец 2, което за много от жителите е естествено продължение на квартала. Без метро разликата в цената спрямо съседите трябва да компенсира времето в пътя.

Чеклист за оглед на жилище в кв. Ботунец

Медианната година на строителство в предлаганите жилища тук е 1980, така че повечето огледи ще са в сгради, преживели поне един основен ремонт на инсталациите. Необичайно много обяви тук са на последен етаж (21%). Питайте за хидроизолацията.

• Бушони или автомати. Броят на контактите в кухнята казва много: два контакта за цялата работна плоскост означават разклонители и претоварване.
• Входът и асансьорът. При нова сграда питайте дали асансьорът е пуснат официално или работи „на временно“. Без регистрация не би трябвало да се ползва.
• Външна изолация. Санираният блок се разпознава отвън по новата мазилка. Ако не е саниран, питайте за участие в програма и за решение на общото събрание.
• Отопление: ТЕЦ, газ или ток. Ако апартаментът е на централно отопление, поискайте изравнителната сметка от последната година. Тя казва повече от месечните прогнози.
• Последен етаж. Петната по тавана в ъгъла към външната стена почти винаги са от покрива. Проверете дали са сухи и кога са боядисвани.

Отидете с още един човек: единият говори със собственика, другият гледа. Повече в какво да гледате на огледа.

Схемите, които се повтарят

Тук частните продавачи са 4. Сред тях почти сигурно има и агенции без етикет; ние ги засичаме по броя обяви на един телефон.

Нашият праг за „подозрително евтино“ тук е около €910/кв.м, с 15% под най-евтината десетина от обявите. За 59 кв.м това прави под €53 500.

• Обява без адрес и отказ за видео. Когато адресът се пази в тайна до последния момент, често жилището изобщо не е свободно. Понякога се оказва, че е чужда снимка.
• Чужди снимки. Снимки, които изглеждат като от хотелски каталог, при наем под пазара, трябва да ви накарат да питате за видеоразговор на място.
• Цена твърде далеч под пазара. Обява с цена с 30% под съседните без очевидна причина почти винаги е примамка. Причините за реална ниска цена винаги се виждат: партер, ремонт, наследство, спешност.
• Един имот, няколко капарота. Ако продавачът настоява за голямо капаро и дълъг срок, питайте се защо. Така се печели време и пари, а не се продава.
• Фалшиви сайтове за сигурно плащане. Поискайте да се видите лично и да платите по банков път с договор. Всеки друг вариант е за сметка на вашия риск.
• „Частно лице“, което не е. Прикритият посредник се издава, когато не знае отговора на прости въпроси: от кога е собственик, колко са сметките, коя е поликлиниката. Питайте такива неща.

Ако нещо ви притеснява, спрете и направете справка. Как точно, описваме в проверката стъпка по стъпка.

Въпроси за апартамент от собственик в кв. Ботунец

Ако търсите и около Ботунец

Ако бюджетът не стига в кв. Ботунец, съседният район често решава въпроса с няколко процента.

• кв. Ботунец 22 частни обяви
• кв. Кремиковци17.4 км от центъра
• кв. Челопечене12.9 км от центъра
• кв. Сеславци18.6 км от центъра
• кв. Враждебна1 частни обяви
• кв. Левски В1 частни обяви
• с. Горни Богровнаселено място

От другия край на града

• с. Столник30 км от центъра
• кв. Докторски паметник7 частни обяви
• кв. Суходол1 частни обяви
• кв. Димитър Миленков9.7 км от центъра

Прочетете преди огледа

• Свободни квартири
• Тристаен
• Двустаен
• Капаро и договор
• Евтини от собственик
• Депозит при наем
• Едностаен
• Продажба от собственик