Апартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока цена

Как разделихме кварталите

Взехме данните на OpenStreetMap за входовете на метростанции и отбелязахме всеки квартал, в чиито граници има поне един. Получиха се 6 023 обяви за продажба в квартали с метро и 11 697 в квартали без. Селата и градовете около София не влизат в сметката. Признаваме слабото място веднага. Кварталът е голям, а метрото е точка. Жилище в квартал със станция може да е на петнайсет минути пеша от нея, а жилище в съседния квартал без станция може да е на триста метра от входа. Затова това е сравнение на квартали, не на адреси. За конкретния адрес сметката я правите сами, по-долу има как. Защо изобщо да мерим по квартали? Защото в обявите адресът рядко е точен. Собственикът пише квартала, понякога улицата, а агенцията често само квартала и „в близост до“. Кварталът е единственото, което можем да сравним честно за хиляди обяви едновременно.

Метрото не довежда повече собственици

Разликата в дела на частните е 0,3 процентни пункта. На практика няма такава. Собственикът не решава дали да продава сам според близостта до метрото. Решава според това колко време има, колко се доверява на брокерите и дали вече е продавал. Медианната цена на квадрат в кварталите с метро е €2 575/кв.м, в останалите €2 508/кв.м, или +2,7%. Разлика има, но е по-малка, отколкото подсказват рекламите. Кварталите без станция включват и скъпите подножия на Витоша, и далечни панелни комплекси, и новите южни зони, така че тази сурова медиана смесва твърде много неща. При наемите картината е подобна: частните хазяи са 14% от обявите в кварталите с метро и 12,9% в другите. Повече за хазяите по квартали има в квартирите от хазяин по квартали.

Къде е разликата: в цената на собственика

Сравнихме частни и агенционни обяви в една и съща клетка: същият квартал и същият брой стаи. В кварталите с метро собственикът иска медианно +5,1% спрямо агенцията, в 52 клетки. В кварталите без метро разликата е +3,1%, в 121 клетки. Разминаването е около 2 процентни пункта. Не е голямо, но има обяснение, което всеки, продавал сам, ще разпознае. Собственикът чете същите статии като купувача. Знае, че „до метро“ е хубаво нещо, и го слага в цената. Агенцията, която държи десет обяви в същия квартал, е по-трезва, защото вижда кое се продава и кое не. В 69,2% от клетките с метро частната обява е по-скъпа от агенционната, срещу 62% в другите.

„До метро“ в текста: повече шум, отколкото цена

Отделно проверихме думата „метро“ в началото на обявата. Собствениците я пишат в 8,9% от обявите си, агенциите в 6,5%. Собственикът я използва малко по-често, защото за него това е едно от малкото неща, които може да каже за жилището без професионални снимки. При агенциите обява със „метро“ в текста е на практика на същата цена като обява без него в същата клетка: +0,3%. В старото строителство дори −3%. Обяснението ни е, че в една клетка всички жилища са в един квартал и до едно и също метро. Който го спомене, не продава нещо различно, а просто е написал думата. Понякога я пише точно този, който няма с какво друго да се похвали. При частните има само 9 клетки за сравнение, затова числото −9,7% е ориентир, не извод. Посоката обаче е същата: думата сама по себе си не вдига цената.

Как да проверите разстоянието сами

„Пет минути от метрото“ в обява е твърдение, не измерване. Отворете карта, сложете точка на входа на блока и точка на входа на станцията, не на центъра ѝ. Линията по въздуха умножете по около 1,3, защото улиците не вървят по права. После изминете пътя пеша в делничен ден в осем сутринта. Светофарът на голям булевард може да добави три минути, които на картата не се виждат. На огледа питайте и за обратната страна. Близо до станция има вентилационни шахти, повече хора вечер и понякога строителство по нова линия. В Младост 1 или Люлин 7 това е нормалният фон, но за някои е причина да търсят две пресечки по-навътре. Още един навик от практиката: питайте продавача как той самият стига до работа. Собственик, който от десет години кара кола, често не знае колко е пеша до станцията и пише „близо“ по спомен. Собственик, който ходи всеки ден, ще ви каже минутите без да се замисли, понякога и кой вход е по-бърз.

Какво следва за купувача

Ако търсите жилище от собственик близо до метрото, ще намерите толкова частни обяви, колкото и другаде: около една на двайсет. Разликата е, че тук собственикът по-често е сложил метрото в цената. Пазарлъкът започва с въпроса колко точно минути са, а не с общото „скъпо ми е“. Погледнете кварталите от графиката с висок дял частни, като Мусагеница и Медицинска академия, и тези с нисък. В Лозенец частните са 7,5%, в Младост 4 5,3%. Ако бюджетът е тесен, вижте двустайните от собственик и какво да гледате на огледа. Колко се отклонява частната цена от пазара като цяло, разглеждаме в над пазара ли е цената, а как изглеждат кварталите, в които няколко брокера държат обявите, в квартал с един брокер.

А ако купувате, за да отдавате

Тук метрото има по-осезаем смисъл. Наемателят, особено студентът или човекът без кола, гледа минутите до станцията повече от купувача, който ще живее в жилището. Квартира на седем минути от метрото се дава по-бързо от същата квартира на двайсет минути, дори при еднакъв наем. Празният месец струва повече от малката разлика в цената. Ако купувате от собственик с идея да отдавате, сметнете колко от премията на продавача ще си върнете чрез по-кратки периоди без наемател. Собственикът в квартал с метро иска медианно +5,1% спрямо агенцията. При апартамент за около €150 хил. това са около €7 700, които се връщат бавно. Струва си, ако жилището наистина е близо. Не си струва, ако метрото е само в името на квартала. Частните хазяи в кварталите с метро са 14% от наемите, тоест там ще се конкурирате с много агенционни обяви. Това е още една причина цената на покупката да остане разумна.

Апартамент до метро от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Мусагеница€3 082/кв.м
• кв. Медицинска академия€3 807/кв.м
• кв. Люлин 7€2 421/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Лагера€2 936/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Хладилника€3 571/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Квартал с един брокерКвартал с един брокер: когато три телефона държат половината пазарВ средния квартал на София 3 телефона държат 20% от обявите за продажба. Къде са над една трета и какво значи това за купувача.
• Хазяи по кварталиКвартири от хазяин в София: къде собствениците дават самиКвартири от хазяин в София по квартали: в Надежда 2 частни са 29,2% от наемите, във Витоша само 7,5%. Под €500 делът е 15,7%.
• Южно изложение и гледкаЮжно изложение и гледка: какво обещава обявата и какво всъщност плащате„Южно“ пишат 5,1% от частните обяви, „гледка“ 6,1%. В една и съща клетка двете добавят почти нищо. Как да проверите сами.
• Разстояние от центъраКолко далеч от центъра продават собственицитеНа 2–4 км от центъра частните обяви са 8,2%, най-много от всички пръстени. Как се менят делът и цената на собственика с разстоянието.
• Наем: квартал с малко телефониНаем в квартал с малко телефони: кой държи обявите и какво значи за васВ 5 квартала първите три телефона държат поне 30% от наемите. В Студентски град са 29,6% от 348 обяви. Какво значи това за наемателя.
• Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.

Наръчници по темата:

• Двустаен
• Чеклист за оглед
• Продажба от собственик
• Как се купува

Всички статии в блога →