Най-скъпата десета в квартала: защо там собствениците са повече

Една от всеки 12

Методът е същият като при евтината десета: всяка обява се сравнява със съседите си в същия квартал и със същия брой стаи, в клетки с поне десет обяви. Този път отрязахме горните 10% по цена на квадратен метър. Събраха се 1 920 обяви, от които 161 частни. Това е 8,4%, или приблизително една от всеки 12. В същите клетки частните са 5,2% от всички, така че в скъпата десета се срещат 1,6 пъти по-често, отколкото би трябвало, ако цената не зависеше от продавача. Сравнението с долния край е още по-нагледно. В най-евтините 10% частните обяви са 78, в най-скъпите 161. Два пъти повече в горния край, при еднакъв брой обяви в двата края.

Разместването не е само в края

Може да се помисли, че няколко прекалено амбициозни собственици дърпат статистиката. Разпределението казва друго. Когато поставим всяка частна обява на мястото ѝ в клетката, всички диапазони над средата са надпредставени, а всички под нея са недопредставени. Графиката по-долу показва колко повече или по-малко частни обяви има във всеки диапазон спрямо равномерното разпределение. Най-скъпата десета е с +45%, а диапазонът между 10-ия и 30-ия перцентил е с −29,5%. Това е изместване на цялата група нагоре, а не няколко крайни случая. Ако делът на частните беше еднакъв навсякъде, всички ленти щяха да са на нулата. Колкото по-далеч от нея е една лента, толкова по-силно е изместването в този диапазон. Колко са частните обяви с цена поне 20% над медианата на клетката, сме изчислили в дали частната цена е над пазара. Тук гледаме подредбата, не разстоянието: къде е собственикът спрямо съседите си, независимо дали разликата е 5% или 30%.

Откъде идва високата цена

Данните казват къде стои цената, но не и защо. Ето обясненията, които се предлагат сами, без да твърдим кое тежи най-много. Първото е липсата на сравнение. Брокерът обикновено има представа на каква цена реално се затварят сделките в квартала. Собственикът обикновено вижда обявите, а обявите не са сделки. Ако той се ориентира по най-високите от тях, ще започне оттам. Второто е ремонтът. Човекът, който е сменил дограмата, банята и подовете, ги брои с цената, която е платил. Купувачът брои с това, което му харесва, и често би направил ремонта иначе. Двете сметки рядко съвпадат. Третото е простото: собственикът може да чака. Без договор с агенция и без срок той има право да пробва по-висока цена и да види какво става. Това не е грешка, а стратегия, която понякога сработва. Има и четвърто, което не бива да изключваме: част от високите частни цени са оправдани. Апартамент на добър етаж, с гараж, тераса и гледка, който собственикът е поддържал, може да стои горе в клетката с право. Обявата обаче рядко го доказва в първите си редове. Какво пишат собствениците за ремонта и колко струва той при агенциите, разглеждаме в ремонтът в частната обява, а за гаража и терасата в гараж и тераса.

Какво значи това, когато търсите

Ако филтрирате само обявите от собственик, ще видите група, която е изместена нагоре спрямо квартала: 61,3% от нея е в по-скъпата половина на своята клетка. Първото впечатление „при собствениците е скъпо“ отчасти е точно това изместване, а не поредица от лоши случаи. Две неща следват от него. Първо, не сравнявайте частните обяви само помежду им. Отворете и агенционните в същия квартал и брой стаи, иначе няма да знаете къде е средата. Второ, приемете, че разговорът за цената е част от сделката, а не обида. Собственик с цена в горния край може би сам очаква оферта. Единственият начин да разберете е да попитате. Ако сте продавач, същото се чете обратно. Обявата ви ще бъде сравнявана със съседните, независимо дали вие сте го направили. Ако е в горната десета, купувачът ще дойде с таблицата, за която говорим по-долу, или няма да дойде. Сравнете се с обявите за продажба от собственик в своя квартал, преди да публикувате.

Къде скъпите частни обяви се събират

Най-много частни обяви в скъпата десета дават Център (10), Овча купел (8), Банишора и Манастирски ливади (по 6). Числата са малки и са ориентир. Списъкът е пъстър: централни квартали, нови райони като Манастирски ливади и панелни комплекси. Общото не е мястото, а това, че навсякъде има достатъчно обяви, за да се образува горен край. Ако искате да видите къде собствениците изобщо продават най-често, погледнете кварталите с частни продавачи.

Как да говорите със собственик, чиято цена е горе

Спорът „много е скъпо“ срещу „струва си“ рядко води някъде. По-полезно е да внесете в разговора онова, което собственикът няма: сравнението.

Последната стъпка е най-трудната за купувача, който е харесал жилището. Ако собственикът откаже веднага, не вдигайте офертата в същия разговор. Оставете таблицата при него. Цена, която собственикът сам е преразгледал, е по-сигурна основа за сделка от отстъпка, дадена на огледа под натиск. Ако търсите кредит, оценката на банката е допълнителен аргумент: тя се прави по сравними имоти и не е длъжна да следва исканата цена. Повече за това в ипотечния кредит при покупка от собственик.

А времето

Логично е да предположим, че по-скъпите обяви стоят по-дълго. Нашите данни обаче са снимка в един момент и не мерят колко време обявата е онлайн, затова тук няма да даваме число. Можете да го проверите сами за конкретната обява. Сайтовете обикновено показват дата на публикуване или последна редакция; ако цената е намалявана, понякога личи в текста. Обява, която стои от месеци без промяна, може да значи собственик, който още не е чул оферта, с която да работи. Тогава е добър момент за вашата. За начина на огледа и какво да питате на място вижте огледа на апартамент.

Скъпата частна обява: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Овча купел€2 186/кв.м
• кв. Банишора€2 428/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Люлин 6€2 120/кв.м
• кв. Люлин 9€2 027/кв.м
• кв. Малинова долина€2 342/кв.м
• кв. Лагера€2 936/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.
• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Разсейване на ценитеКолко се разминават цените на собствениците в един кварталВ една клетка средната половина от частните цени е в коридор от 16,5% от медианата, при агенциите 22,4%. Как да го ползвате при оценка.
• Градове около СофияАпартамент в град около София: кой продава, колко е ново и колко струва квадратът654 обяви за апартаменти извън София: в Бистрица 94,8% са ново строителство, в Самоков 10,3%. Къде продават хора, къде фирми и на каква цена.
• Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
• Гараж и терасаГаражът, паркомястото и терасата в частната обява: какво се продава и какво се плащаГараж споменават 3,7% от частните обяви, тераса или балкон 4,1%. Колко добавят към цената и какви документи да поискате за гаража.

Наръчници по темата:

• Как се купува
• Чеклист за оглед
• Ипотека от собственик
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →