Още една стая под наем: колко добавя хазяинът и колко агенцията на месец
Как сметнахме цената на една стая
Суровото сравнение „медиана на всички тристайни минус медиана на всички двустайни“ лъже, защото тристайните са по-често в едни квартали, а двустайните в други. Затова правим стъпката вътре в квартала. За всеки квартал взимаме медианния наем на двустайните и на тристайните от хазяи и вадим едното от другото. После правим същото за агенционните обяви. Накрая гледаме медианата на тези разлики за всички квартали, в които има достатъчно обяви. Прагът е различен за двете групи. За хазяите стигат по две обяви от всеки размер в квартала, защото иначе почти няма да остане какво да сравним. За агенциите искаме поне по четири. Затова клетките (кварталите) при хазяите са по-малко: за стъпката от двустаен към тристаен са 56 срещу 73 при агенциите. При стъпката от тристаен към четиристаен хазяите дават само 18 квартала и това число е ориентир. Стъпката от стая към едностаен почти не може да се измери: при хазяите е 1 квартал, при агенциите 3. Стаите под наем са малко и са разпръснати. Затова в статията не ги коментираме. Отделно: дали обявата е частна, оценяваме по телефона и текста, както е описано в колко са частните обяви.
Медиана на разликите в медианния наем по квартали: 17, 56 и 18 квартала. Последната колона е ориентир. imot.bg, септември 2026.
До тристайния хазяин и агенция искат едно и също
От едностаен към двустаен хазяинът добавя €150 на месец, агенцията €150. Буквално същото число. В проценти това е 33,3% при хазяина и 31,5% при агенцията. От двустаен към тристаен: €177 срещу €175, или 27,2% срещу 29,1%. Това е изненадващо спокойна картина. При обявите за наем медианният двустаен в града се дава за €700 от хазяи и за €700 от агенции, така че основата е еднаква и стъпката е еднаква. Ако сте свикнали с мисълта, че „при хазяин е по-евтино“, за жилищата до три стаи данните не я подкрепят нито за основата, нито за добавката. Повече за общото сравнение на наемите има в наем от собственик или от агенция. Какво значи това на практика? Ако плащате €700 за двустаен и искате трета стая в същия квартал, пригответе се за около €877. За година добавката е около €2 124. Сумата не зависи особено от това дали ще търсите през брокер, или директно.
- Хазяин: 1 → 2 стаи33,3%
- Агенция: 1 → 2 стаи31,5%
- Хазяин: 2 → 3 стаи27,2%
- Агенция: 2 → 3 стаи29,1%
- Хазяин: 3 → 4 стаи34,9%
- Агенция: 3 → 4 стаи52%
Медиана на процентната разлика между медианните наеми на съседните размери в един квартал. Оцветени са агенционните редове.
Четвъртата стая: тук агенцията тръгва нагоре
При стъпката от тристаен към четиристаен агенционната добавка е €500 на месец, или 52%. При хазяите е €295, или 34,9%. Разликата между двете е €205 на месец. Агенционното число стъпва на 29 квартала, хазяйското на 18, затова второто приемете като ориентир, но посоката е ясна. Защо скок именно тук? Едно обяснение се вижда в данните за големите жилища. Сред четиристайните и по-големите под наем агенционните са с медианна площ 156 кв.м, а хазяйските 130 кв.м. Агенционният четиристаен е средно с една голяма стая по-голям от хазяйския. Вероятно четвъртата стая при агенцията по-често идва в пакет с жилище от друг клас, но класа на сградите тук не сме го мерили. Подробно за тях пишем в голям апартамент под наем от хазяин. Къде са тези жилища? От 780 обяви за четиристайни и по-големи под наем 133 са в Център и 100 в Лозенец. В Лозенец медианният наем на голямото жилище е €2 050, в Центъра €1 350. Ако търсите четири стаи на обикновена цена, гледайте извън тези два квартала и гледайте предимно частни обяви.
на месец, +34,9%; 18 квартала, ориентир
на месец, +52%; 29 квартала
Медиана на разликите по квартали. Сравняват се обяви от една и съща група: хазяин с хазяин, агенция с агенция.
Една стая под наем срещу една стая при покупка
В цената на допълнителна стая при покупка сметнахме колко струва още една стая, ако купувате. При частните продавачи стъпката от двустаен към тристаен в един квартал е около €67 хил., а под наем същата стъпка при хазяин е €177 на месец. Ако разделим едното на другото, излиза, че допълнителната стая „се изплаща“ с наем за около 31,3 години. При агенционните обяви сметката дава около 36,7 години. Това не е доходност и не е съвет какво да правите. Просто показва, че за човек, който наема, третата стая е относително евтина спрямо това колко струва да я притежава. Ако се колебаете между по-голям наем и по-малка покупка, тази пропорция е добра отправна точка за разговора вкъщи. Разбира се, сметката е груба. Тя не включва данъци, ремонт, поддръжка и разходите при покупка, които са описани в разходите при покупка на апартамент. Включва само медианите на две отделни извадки.
Пресметнете вашата стъпка
Калкулаторът взима сегашния ви наем и прилага медианната процентна добавка за следващия по големина размер, отделно за хазяин и за агенция. Процентът е медиана за града, а вашият квартал може да се отклонява и в двете посоки. Разсейването между кварталите тук не го показваме, затова приемете резултата като ориентир, а не като оферта.
Медианни процентни добавки по квартали, imot.bg, септември 2026. Стъпка 3 при хазяите е ориентир.
Как да използвате това в разговора
Първо, знайте числото на квартала, не на града. Отворете обявите за двустайни и тристайни в квартала, който ви интересува, и вижте средните пет-шест от всяка група. Ако разликата е много над €177, питайте собственика какво точно добавя третата стая: тераса, втора баня, по-нова кухня. Понякога отговорът е „нищо, просто е по-голям“, и тогава имате аргумент. Второ, не плащайте за стая, която няма да използвате. Тристаен, в който едната стая е преходна или е с площ на килер, не е тристаен по смисъл. На огледа премерете стаята с крачки и проверете дали в нея влиза легло и бюро едновременно. Трето, при голямо жилище питайте за сметките. Четвъртата стая обикновено значи още един радиатор или климатик, а оттам по-голяма сметка зимата. Впишете в договора кой плаща таксите на входа и колко души ще живеят, защото таксата често се смята на човек. Образец и какво още да впишете има в договора за наем от собственик. И накрая: частният дял при четиристайните под наем е 14,2%, малко над средното за наемите (13,4%). Ако четирите стаи ви трябват, търсенето директно при хазяин има смисъл: малко по-голям шанс за обява и по-малка добавка за последната стая. Готови частни обяви по размери има в тристайни под наем от собственик.
Още една стая под наем: нашата оценка
Да наемете по-голямо жилище директно от хазяин
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Добавка до тристаен3
Хазяин и агенция искат почти едно и също: €177 срещу €175 на месец.
- Добавка за четвърта стая4
При хазяин €295, при агенция €500, макар хазяйското число да е ориентир.
- Надеждност на числата3
56 квартала за основната стъпка при хазяите, по-малко за останалите.
- Шанс за частна обява3
Делът на хазяите при четиристайните е 14,2%, около средното за наемите.
- Площ на голямото жилище2,5
Хазяйските големи жилища са с медиана 130 кв.м срещу 156 при агенциите.
- Стая срещу покупка4
Наемът на третата стая отговаря на около 31,3 години спрямо цената ѝ при покупка.
- Сметки и такси2,5
Още една стая значи още отопление и често по-голяма такса на входа.
- Място за пазарлък3
Ако стъпката в квартала е над медианата, имате конкретен аргумент.
До три стаи няма значение откъде наемате, добавката за стаята е еднаква. При четири стаи хазяинът обикновено иска по-малко за последната стая, но и жилището му по-често е по-малко. Сравнявайте добавката в своя квартал.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.
- Само частни обяви
- Данните ви не отиват при брокери
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
Често задавани въпроси
Колко по-скъп е тристаен от двустаен под наем?
В един и същи квартал медианната разлика е €177 на месец при хазяите и €175 при агенциите, около 27,2% до 29,1%.
Колко повече се плаща за двустаен спрямо едностаен?
Около €150 на месец и при хазяин, и при агенция. В проценти това е около 33,3%.
Защо четиристайните при агенциите са толкова по-скъпи?
Добавката от тристаен към четиристаен при агенциите е €500. Агенционните големи жилища са и по-големи: медианно 156 кв.м срещу 130 при хазяите.
По-евтино ли е да наема директно от собственик?
За жилищата до три стаи медианният наем и добавката за стая са практически еднакви. Разлика се вижда при четиристайните, но там частните обяви са малко.
Колко хазяи дават под наем четиристайни?
Около 14,2% от обявите за четиристайни под наем са частни, при средно 13,4% за всички наеми.
Кой плаща таксата на входа при наем?
Зависи от уговорката. Обикновено наемателят плаща консумативите и таксите, свързани с ползването, а собственикът ремонта и данъците. Впишете го в договора.
Изгодно ли е да наемам по-голямо жилище вместо да купя?
Не даваме финансов съвет. Като пропорция, третата стая под наем струва годишно около 1/31 от цената ѝ при покупка от собственик.
Как да разбера дали тристайният наистина е тристаен?
Проверете дали стаите са непреходни, дали всяка има прозорец и дали в най-малката влизат легло и бюро. Преходна стая или кухня-бокс обикновено не носи цената на отделна стая.
Още от блога
- Цената на още една стаяЦената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ кварталСкокът от двустаен към тристаен в един квартал е €66 500 при собствениците и €77 000 при агенциите. Колко струва всяка следваща стая в София.
- Голям апартамент под наемГолям апартамент под наем от хазяин: по-малко пари, но и по-малко квадрати780 обяви за четиристайни и по-големи под наем: хазяинът иска медианно €1 200, агенцията €1 500. Разликата идва основно от площта.
- Наем на квадратен метърНаем на квадратен метър: защо малкото жилище е най-скъпоНаемът на кв.м в София е €9,4 при хазяите и €9,7 при агенциите. Малкото жилище е най-скъпо на квадрат, при голямото хазяинът иска по-малко.
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- Семейни кварталиСемейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продаваВ третината квартали с най-много училища, градини и площадки на кв.км частните обяви са 7,4%, в най-бедната 4,9%. Колко силна е връзката.
- Продавач с няколко обявиСобственик с няколко обяви: кой стои зад телефона с 2 до 5 апартамента1 158 телефона стоят зад 2 до 5 обяви за продажба, общо 3 394 обяви. Кои са тези продавачи и какво променя това в пазарлъка и документите.
- Доходност по частни цениДоходност от наем по частни цени: купувате от собственик и давате самиБрутната доходност по частни цени е 3,8%, колкото по агенционни (3,8%) в същите клетки. Сметка с празни месеци, данък и разходи.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.