Цената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ квартал

Как сметнахме цената на една стая

Средната цена на тристаен в града минус средната цена на двустаен не казва нищо. Тристайните са в други квартали, в други сгради, по-често в ново строителство. Затова сравняваме вътре в квартала. Във всеки квартал вземаме медианната цена на двустайните и медианната цена на тристайните и смятаме разликата. Правим го отделно за частните и за агенционните обяви, после вземаме медианата по кварталите. Условието е да има поне две частни обяви от всеки размер в квартала (при агенциите поне пет). Така за прехода от двустаен към тристаен имаме 53 квартала при собствениците и 95 при агенциите. За другите две стъпки частните квартали са 18 и 20. Това е ориентир, не точна цена. И още нещо. Всяка стъпка е сметната поотделно, затова трите разлики не се събират точно в разликата между едностаен и четиристаен. Медианите не се събират като обикновени числа.

Трите стъпки в евро

Първата стая отгоре, от едностаен към двустаен, струва почти еднакво при двете групи: €51 500 при собствениците и €52 400 при агенциите. Разлика от €900, която при тази извадка е в рамките на шума. Втората стъпка е различна. Тристайният излиза с €66 500 над двустайния при собственика и с €77 000 при агенцията. Тук разликата е €10 500 и почиваме на 53 квартала откъм частната страна, което е най-голямата ни извадка. Третата стъпка, към четиристаен, е най-скъпа и при двете групи: €99 900 срещу €109 200. Частните квартали тук са само 20, така че гледайте числото като посока. В евро стъпката е най-голяма, в проценти не е: тя просто стъпва върху по-висока цена.

Защо тристайният при собственика е по-близо до двустайния

Отговорът се вижда, ако погледнете колко по-скъпи са частните обяви от агенционните при всеки размер, пак в един и същ квартал. При двустайните частната премия е +6,5%, при тристайните +2,4%. Собственикът на двустаен иска осезаемо повече от агенцията, собственикът на тристаен почти колкото нея. Затова при частните скокът между двата размера се свива. Защо собственикът на двустаен е по-амбициозен с цената, данните не казват. Виждаме разликата, не причината. Подробно за частната премия и къде е най-голяма, има в собственик или агенция: цената. Има и втора причина, свързана с това какво продават агенциите. От агенционните обяви 68,3% са в сгради от 2022 г. насам, при частните 30,1%. Ако в даден квартал агенционните тристайни са по-често ново строителство, а двустайните не, стъпката се променя и от това. Нашите данни не разделят стъпката по година на строеж, така че това е възможно обяснение, не доказателство.

В проценти стаята поевтинява с размера

В проценти картината е друга. При собствениците всяка следваща стая добавя около една трета към цената: 36,6%, 37,1% и 34,8%. При агенциите стъпките са 42,2%, 47,3% и 37%. Най-голям е скокът от двустаен към тристаен при агенциите, почти половин цена отгоре. Защо първата стъпка в евро е еднаква, а в проценти не? Защото частният едностаен стартира от по-висока база: в един и същ квартал той е с 5% над агенционния, макар че тук кварталите са само 17. Еднаква сума върху по-висока основа дава по-малък процент. Струва си да се погледне и колко от обявите при всеки размер са частни. При едностайните делът е 7,9%, при двустайните 5,5%, при тристайните 5%, при четиристайните 4,9%. Колкото по-голямо е жилището, толкова по-рядко ще го купите директно от собственик. Ако търсите тристаен без посредник, изборът е по-тесен, отколкото при двустайните. Обявите са събрани в тристайни апартаменти от собственик.

Колко ще ви струва стаята отгоре

Да вземем два квартала като илюстрация. Медианният двустаен в Свобода е около €130 700. С типичната частна стъпка от 37,1% тристайният там би излязъл с около €48 500 отгоре. В Лозенец медианният двустаен е около €292 500 и същата стъпка в проценти вече е около €108 500. Разликата между двата квартала е по-голяма от цената на самата стая в по-евтиния. Тази сметка е груба, защото взема типичния процент за града и го прилага към конкретен квартал. В реалния пазар стъпката варира: в някои квартали тристайните са малко на брой и всеки от тях е различен, в други са стотици. Приемете числото като начална точка за търсене, не като цена. Към цената добавете и разходите по сделката. Местният данък при придобиване в София е 3% и се плаща върху цялата цена, така че по-голямото жилище носи и по-голям данък. Нотариалната такса и вписването също растат с цената. Работен пример с всички разходи има в разходите при покупка на апартамент. Ако разликата ще дойде от кредит, сметнете и вноската, преди да се влюбите в третата стая. Как банката гледа на покупка от собственик, обясняваме в ипотечния кредит за апартамент от собственик.

Когато стаята е по-евтина, отколкото изглежда

Понякога третата стая я има и без тристаен апартамент. Голям двустаен с отделна кухня, в който дневната може да се раздели, може да излезе по-евтино от тристаен в същия квартал. Но внимавайте с обявите „двустаен, преустроен в тристаен“. Преустройството не винаги е узаконено и това може да спъне банката или нотариуса. Какво да питате тогава, разглеждаме в ателието и преустроения апартамент. Сравнявайте по стая и по квадрат едновременно. Тристаен с малки стаи може да струва колкото просторен двустаен и да ви даде по-малко пространство за живеене. Колко квадрата се падат на стая при собственик и при агенция, е отделна тема, която разглеждаме в квадратите на стая. И накрая, гледайте квартала. Една и съща сума ви дава трета стая в единия квартал и едва половин стая в друг. Ако бюджетът ви е на ръба, пет спирки по-навън понякога решават въпроса по-добре от пазарлъка. Цените по размер за всеки квартал са на страниците на кварталите, например Младост 1, а частните обяви са събрани в апартаментите за продажба от собственик.

Още една стая от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Свобода€2 205/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Надежда 1€2 414/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Ателие и преустроенАтелие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документиСобствениците пишат „ателие“ 3,4 пъти и „преустроен“ 2 пъти по-често от агенциите. Какво стои зад думите и какво да проверите.
• Квадрати на стаяКвадрати на стая при собственик: защо частният тристаен е по-тесенЧастният тристаен е с 6,9% по-малък от агенционния в същия квартал. Колко кв.м на стая дават собствениците и откъде идва разликата.
• Ценови класовеАпартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обявиВ кой ценови клас в София има най-много обяви от собственик и колко квадрата получавате за същия бюджет при собственик и при агенция.
• Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
• Наем и отоплениеНаем и отопление: колко струва газът и кой плаща сметката за парноГазът под наем е +8,1% в същата клетка при агенциите, локалното отопление −6,1%. Кой плаща сметките и какво да впишете в договора.
• Наем без колаНаем без кола: градският транспорт, наемите и хазяите по кварталиГъстотата на спирките почти не мени наема: €700 в най-слабо обслужените квартали и €700 в най-гъстите. Хазяите са 17,3% там, където спирките са най-много.

Наръчници по темата:

• Тристаен
• Двустаен
• Разходи при покупка
• Ипотека от собственик

Всички статии в блога →