Доходност от наем по частни цени: купувате от собственик и давате сами
Как сметнахме доходността
Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената. За всеки квартал и брой стаи взехме медианната цена на частните обяви за продажба и медианния наем на частните обяви за наем. Направихме същото и с агенционните. Агенционна доходност има в 186 клетки, а частна само в 116, защото частните обяви са малко и в много клетки ги няма. Това не е доходност на конкретен апартамент. Това е съотношение между това, което собствениците искат при продажба, и това, което хазяите искат при наем в същото място. Обявените цени не са сделки, а клетките с по две-три частни обяви дават шумни числа. Затова гледайте медианата, а отделните квартали приемайте като ориентир. И още нещо: тук няма инвестиционен съвет. Има сметка, която можете да повторите със свои числа.
Частни и агенционни цени дават почти същото
В клетките, където има и двата вида обяви, частната доходност е 3,8%, агенционната 3,8%. По всички 186 агенционни клетки медианата е 4%. С други думи, собственикът, който продава, и хазяинът, който дава, оценяват жилището в една и съща пропорция като брокерите. Ако някой ви обещава, че „от собственик“ значи двуцифрена доходност, прочетете дали собственикът продава по-евтино. По размер картината е позната. Едностайните дават най-много: 4,6% по частни цени срещу 4,5% по агенционни. Двустайните са 4,1% и 4,3%, тристайните 3,5% и 3,6%. Малкото жилище е най-скъпо на квадрат и при наема, затова се изплаща по-бързо. Защо е така, разказваме в наема на квадратен метър.
116 клетки, около 26,3 години брутен наем за цената
същите клетки, около 26,3 години
Медиана по клетки квартал + брой стаи. Частните клетки са с малко обяви, отделните стойности са шумни.
Клетки с агенционни данни: едностайни 24, двустайни 92, тристайни 70. Частните са в по-малко клетки.
Къде частните цени дават повече
Най-високата частна доходност в извадката е при тристаен в Малинова долина: 6,8% по частни цени срещу 5,4% по агенционни. Следват едностаен в Овча купел и двустаен в Овча купел 1. В тези клетки частните цени за продажба са по-ниски спрямо частните наеми, отколкото при агенциите. Не бързайте да купувате там. Една клетка с три частни обяви за продажба може да съдържа стар апартамент за основен ремонт, а наемите в нея да са за ремонтирани жилища. Тогава високата доходност е илюзия, която изчезва в деня, в който платите на майсторите. Отделните квартали са списък за проверка, не препоръка. Има и обратният капан. В клетка, където частните наеми са малко, един хазяин с прекалено висока цена вдига медианата, а с нея и доходността. Затова преди да повярвате на число от таблицата, отворете обявите за наем в същия квартал и вижте колко от тях наистина се дават на тази цена. Ако една и съща обява виси от три месеца, пазарът вече ви е отговорил. Практическото правило, което ползваме: приемаме за реален наема, който се повтаря в поне три различни обяви за подобни жилища в квартала. Всичко над него е желание на хазяина, не пазар.
- Малинова долина, тристаен6,8% (агенции 5,4%)
- Овча купел, едностаен5,9% (агенции 5%)
- Овча купел 1, двустаен5,8% (агенции 4,7%)
- Център, едностаен5,7% (агенции 4,3%)
- Красна поляна 1, двустаен5,7% (агенции 5,7%)
- Илинден, двустаен5,5% (агенции 3,7%)
- Красна поляна 2, тристаен5,4% (агенции 4,3%)
- Сердика, двустаен5,3% (агенции 5,2%)
Клетки с поне 2 частни обяви за продажба и 2 за наем. Малки извадки, проверявайте конкретните обяви.
От брутна към нетна
Брутната доходност е числото, което се казва на маса. Нетната е тази, която остава. Между тях стоят празните месеци между наемателите, данъкът върху наема, ремонтите и таксите. Физическо лице, което дава жилище, обикновено плаща 10 процента данък върху наема след нормативно признатите 10 процента разходи, тоест около девет процента от наема. Уточнете със счетоводител за вашия случай. Един празен месец годишно изяжда осем процента от наема. Освежаване на всеки три-четири години, нов бойлер, пералня, която спира точно при смяната на наемателите. Ако в сметката не сложите поне два-три процента от годишния наем за такива неща, тя е оптимистична. Калкулаторът по-долу събира всичко и показва и ефекта на комисионата при покупка. Добавете и таксата за поддръжка на входа, ако договорът я оставя за собственика, и данъка върху сградата. Те са малки, но са всяка година. При стар блок предвидете, че рано или късно етажната собственост ще събира пари за покрив или асансьор, и вашият дял ще дойде независимо дали имате наемател.
Данъкът е сметнат като около 9% от получения наем (10% върху 90%). Разходите при покупка са ориентир. Това е сметка, не инвестиционен съвет.
Наемът по подразбиране е медианният частен наем за двустаен (€630), а цената е медианната частна цена за двустаен (€179 200). Плъзнете комисионата до 3,6 процента, колкото са обичайните три процента с ДДС, и вижте как се сменя нетната доходност. При тази цена комисионата е около €6 451, или няколко месечни наема.
Къде е истинската печалба на частния път
Щом доходността е еднаква, какво печели инвеститорът, който минава без брокер? Две неща. Първо, комисионата при покупката, която не увеличава стойността на жилището, а само цената на входа. Второ, комисионата при всяка смяна на наемателя, ако давате сами. При три смени за десет години това са още няколко наема. Губи време. Огледите, договорите, протоколите и обажданията в неделя вечер стават негова работа. За някои хора това е хоби, за други е причина да платят на агенция и да спят спокойно. Ако живеете извън София, сметнете честно колко пъти годишно ще пътувате заради жилището. Една повреда на бойлера в петък вечер струва повече от комисионата, когато сте на триста километра. Разликата между двата избора е описана от гледна точка на собственика в да продам или да отдавам, а тук е от гледна точка на купувача.
- ТърсенеЧастните обяви за продажба са малко, затова започнете от квартали с повече собственици и следете обявите от собственик.
- Сметка преди огледаНаемът в същия квартал и брой стаи, разделен на цената. Под 3,5 процента брутно трябва да има друга причина да купувате.
- Проверка на имотаДокументи, тежести, данъчна оценка. Подробно в проверката на имот преди покупка.
- Подготовка за наемОсвежаване, основно обзавеждане, снимки на дневна светлина.
- Наем без посредникОбява от собственик, договор, протокол, депозит срещу подпис.
- Годишен прегледДекларирате дохода, сверявате наема с пазара, отделяте пари за ремонти.
Какво не влиза в сметката
Поскъпването на жилището. Точно то е причината много хора да купуват при брутна доходност под четири процента: те разчитат, че цената ще расте. Може да расте, може и да не расте. Ние не знаем и не се опитваме да гадаем. Затова сметката по-горе е за наема, а решението за цената си остава ваше. Не влиза и кредитът. Ако купувате с ипотека, лихвата променя всичко и при четири процента брутно наемът рядко покрива вноската сам. Вижте ипотечния кредит за апартамент от собственик и сметнете вноската, преди да сметнете доходността.
Доходността по частни цени: нашата оценка
Брутна доходност от наем при покупка от собственик в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Брутна доходност по частни цени2,5
3,8% медианно, колкото при агенциите.
- Предимство пред агенционния път3,5
Не в доходността, а в спестената комисиона при покупка и наем.
- Надеждност на числата по квартали1,5
Малки частни извадки, ориентир за проверка.
- Едностайни жилища3,5
4,6% брутно, най-високо по размер.
- Тристайни жилища2
3,5% брутно, по-бавно изплащане.
- Влияние на празните месеци3
Един празен месец изяжда около осем процента от годишния наем.
- Нужно време на инвеститора2
Огледи, договори и ремонти остават изцяло за вас.
- Прозрачност на сметката4
Цени и наеми от едни и същи клетки, повторима с калкулатора.
Купуването от собственик не вдига доходността, тя е около 3,8% брутно по частни и агенционни цени. Частният път печели от спестените комисиони и плаща с вашето време. Сметнете нетното число с празните месеци и данъка, преди да решите.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.
- Отговор до един работен ден
- Работим по квартал и бюджет
- Без реклами и без абонамент
Често задавани въпроси
Каква е доходността от наем в София?
По нашите данни брутната доходност по частни цени и наеми е медианно 3,8% годишно, по агенционни 4% във всички клетки.
По-висока ли е доходността, ако купя от собственик?
Не. В едни и същи клетки частната е 3,8%, агенционната 3,8%. Печелите от спестената комисиона, не от доходността.
Кой апартамент носи най-висока доходност?
Едностайните: около 4,6% брутно по частни цени, срещу 3,5% при тристайните.
Колко години се изплаща апартамент от наем?
При брутна доходност 3,8% около 26,3 години брутен наем. С празните месеци, данъка и ремонтите повече.
Какъв данък се плаща върху наема?
Физическо лице обикновено плаща 10 процента върху наема след 10 процента нормативно признати разходи. Уточнете със счетоводител.
Как се смята нетна доходност?
Годишният наем минус празните месеци, данъка и поддръжката, разделен на цената плюс разходите по покупката. Калкулаторът в статията го прави.
В кой квартал доходността е най-висока?
В нашата извадка при тристаен в Малинова долина с 6,8% по частни цени, но клетката е малка. Проверявайте конкретните обяви.
Струва ли си да давам сам, без агенция?
Спестявате комисионата при всяка смяна на наемател, но поемате огледите, договорите и ремонтите. Зависи колко ви струва времето.
Още от блога
- Продавам или отдавамДа продам или да отдам: колко години наем струва двустайният в различните кварталиМедианният двустаен в София струва 23,3 години наем. В Свобода са 16,8, в Яворов 39,1. Сметката за собственик, който се колебае.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Наем на квадратен метърНаем на квадратен метър: защо малкото жилище е най-скъпоНаемът на кв.м в София е €9,4 при хазяите и €9,7 при агенциите. Малкото жилище е най-скъпо на квадрат, при голямото хазяинът иска по-малко.
- Ценови класовеАпартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обявиВ кой ценови клас в София има най-много обяви от собственик и колко квадрата получавате за същия бюджет при собственик и при агенция.
- Цената на още една стаяЦената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ кварталСкокът от двустаен към тристаен в един квартал е €66 500 при собствениците и €77 000 при агенциите. Колко струва всяка следваща стая в София.
- Заведения и частни обявиРесторанти, барове и кафенета до вкъщи: частните обяви и цената на тишинатаВ най-тихата третина квартали частните обяви са 4,2%, в средната 6,5%, в най-оживената 7%. Цената расте по-ясно: +20,5%.
- Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.