Наем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметки
Защо сравняваме клетка по клетка
Ако просто сложим всички частни наеми до всички агенционни, излиза €700 срещу €700. Изглежда като равенство, но е случайно. Частните обяви са разпилени по други квартали и в други размери от агенционните, а медианната площ при тях е 72 кв.м срещу 74 кв.м. Две средни числа от различни места не казват нищо за конкретната квартира, която гледате. Затова направихме обратното. Разделихме обявите на клетки: един квартал и един брой стаи, например двустайни в един панелен квартал. В клетка влизат поне две частни и поне четири агенционни обяви. Във всяка клетка сравнихме медианата на хазяите с медианата на агенциите. Получиха се 169 такива сравнения, а числото, което ни интересува, е медианата на разликите им: −2,4%. Едно уточнение за самите групи. Частна обява за нас е тази, в която пише, че е от собственик, или чийто телефон се среща в най-много две обяви и няма агенционни белези. Това е оценка, не проверка на нотариален акт. Агенциите дават отделен номер на всеки брокер, така че част от „частните“ всъщност са брокери с малко обяви. При наемите частните са 13,4% от пазара, докато при продажбите са едва 5,4%. Как се стига до тези дялове, сме описали в колко са частните обяви.
1 072 обяви, медианна площ 72 кв.м, €9,4 на кв.м
6 840 обяви, медианна площ 74 кв.м, €9,7 на кв.м
Суровите медиани смесват различни квартали и размери, затова по-долу сравняваме в една и съща клетка.
Една медиана, много различни квартири
−2,4% е средата, а не правилото. В 108 от 169 клетки хазяите искат по-малко или колкото агенциите, в останалите 61 искат повече. Средната половина от клетките е между −8,3% и +3,8%. В 115 клетки, или 68%, разликата е под десет процента в едната или другата посока. Това е шумът, с който живее пазарът на наеми: един хазяин е сменил дограмата, друг още държи балатума от осемдесетте.
169 клетки квартал + брой стаи с поне 2 частни и 4 агенционни обяви. Отрицателно = хазяинът иска по-малко.
Опашките са по-интересни от средата. В 34 клетки частните наеми са с над десет процента под агенционните, а в 20 са с над десет процента над тях. Когато намерите хазяин, който иска забележимо по-малко от съседите си, обикновено има обяснение: стар ремонт, последен етаж без асансьор или просто човек, който не е поглеждал обявите от години. Когато иска забележимо повече, причината най-често е емоционална. Жилището е било на родителите му и той го вижда по-хубаво, отколкото е.
Едностаен, двустаен, тристаен
При двустайните, които са най-голямата група с 77 клетки, разликата е −0,1%. На практика няма такава. Хазяинът на двустаен гледа същите сайтове като вас, вижда какво искат агенциите в блока отсреща и слага горе-долу същото число. При тристайните разликата е −3,8% в 56 клетки, а при едностайните е −3,3%, но там клетките са само 16 и числото е по-скоро ориентир. Наемът на квадратен метър показва същото. Сравнен по клетки, той е −0,4% при хазяите, а в 78 от 169 клетки е по-висок при тях. Тоест хазяинът не продава квадратите по-евтино. Ако спестява нещо, то е в по-малко квадрати за малко по-малко пари.
- Едностайни (16 клетки)−3,3%
- Двустайни (77 клетки)−0,1%
- Тристайни (56 клетки)−3,8%
- Всички (169 клетки)−2,4%
- На квадратен метър (169 клетки)−0,4%
Медиана на разликите по клетки квартал + брой стаи. Едностайните са малко клетки, приемайте ги като ориентир.
Ако търсите двустаен, не очаквайте частната обява да е по-евтина. Очаквайте само да е без посредник. Списъци по размер има в двустаен под наем от собственик и тристаен под наем от собственик.
Където е истинската разлика
Комисионата. При наем агенцията в София обикновено иска от наемателя сума между половин и един месечен наем, понякога и от двете страни. Точният размер зависи от агенцията и се договаря, затова питайте преди огледа, не след него. Има и обяви, в които комисионата я плаща хазяинът. Те са малко и имат своите особености, описани в комисионата при наем. При частния хазяин тази сума просто я няма. При наем от €700 това са до €700 в деня на нанасяне, които остават у вас. Сравнете ги с разликата в самия наем: 2,4% от €700 са около €17 на месец. Комисионата е колкото 41 месеца от тази разлика, платени наведнъж.
Сметката за първата година
Да сложим всичко на едно място. Квартира за €700 през агенция с комисиона един наем струва €9 100 за първите дванадесет месеца. Подобна квартира в същата клетка от хазяин, по медианната разлика, е около €683 на месец и излиза €8 198. Разликата е €902. Депозитът не влиза в сметката, защото се връща, но той също излиза от джоба ви в първия ден, затова калкулаторът го показва отделно.
Наемът на хазяина е сметнат с медианната разлика по клетки от нашите данни (−2,4%). В конкретния квартал тя може да е друга, в която и да е посока.
Във втората година комисионата вече я няма и при двете, а разликата се свива до тези няколко процента наем. Затова, ако планирате да останете дълго, по-важно е да договорите разумно поскъпване, отколкото да гоните хазяин на всяка цена. Клауза за това как и кога се променя наемът има място в договора, вижте договора за наем от собственик.
Какво губите без брокер
Добрият брокер прави три неща: показва ви няколко квартири в един следобед, носи готов договор и стои между вас и хазяина, когато нещо се счупи. Лошият прави само първото. Без посредник поемате и трите сами. Това не е трудно, но изисква половин час повече при огледа. Поискайте да видите документа за собственост и личната карта на човека, който подписва, и сверете имената. Проверете в Имотния регистър дали той е собственикът, или поне дали имотът не е продаден наскоро. Опишете в протокол какво има в жилището и в какво състояние, със снимки. Депозитът се дава срещу подпис в договора, не по банков път преди огледа. Подробно за връщането му има в депозита при наем. Ако все пак предпочетете агенция, това е легитимен избор, особено когато нямате време. Просто знайте цената му предварително.
Къде хазяите са повече
Частните наеми не са разпределени равномерно. В Надежда 2 и Гео Милев делът им е осезаемо над средния за града, докато във Витоша и Малинова долина почти всичко минава през агенции. В първия тип квартали спокойно можете да търсите само хазяи и да имате избор. Във втория по-разумно е да приемете агенцията и да договорите комисионата. Пълната карта по квартали е в квартирите от хазяин по квартали.
Хазяин или агенция: нашата оценка
Наем от собственик срещу наем през агенция в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Разлика в месечния наем2
Медианно −2,4% в същата клетка. Не е причина сама по себе си да търсите хазяин.
- Спестена комисиона4,5
До един наем в деня на нанасяне. Това е основната полза.
- Предвидимост на цената3
В 68% от клетките разликата е под 10%, но опашките са дълги.
- Избор на обяви2
Частните са 13,4% от наемите. Изборът е по-тесен, особено в южните квартали.
- Сигурност на сделката3
Документите проверявате сами. Отнема половин час, но не бива да се пропуска.
- Договор и протокол3
Хазяинът рядко има готов договор. Носете свой шаблон.
- Комуникация при ремонт3,5
Директна, без посредник. Зависи изцяло от човека.
- Подходящо при бързане2,5
Агенцията показва повече квартири за по-малко време.
Частният хазяин не е по-евтин на месец, а е по-евтин в първия ден. Ако разполагате с време и проверите документите сами, спестявате около един наем. Ако бързате, агенцията е разумна, стига да знаете комисионата предварително.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.
- Собствениците също могат да пишат
- Ориентир за цената в района
- Без обаждания, ако не сте поискали
Често задавани въпроси
По-евтин ли е наемът от собственик?
Почти не. В една и съща клетка квартал + брой стаи медианният наем на хазяина е −2,4% спрямо агенционния. Разликата идва от липсата на комисиона.
Колко е комисионата при наем в София?
Обикновено между половин и един месечен наем, платени от наемателя. Някои агенции искат и от хазяина. Питайте за точната сума преди огледа.
Колко спестявам за първата година, ако наемам от хазяин?
При наем от €700 и комисиона един наем разликата е около €902 за първите 12 месеца. Можете да сметнете своя случай с калкулатора в статията.
Какъв дял от квартирите в София се дават от собственик?
В нашата извадка от 7 988 обяви за наем около 13,4% са на частни хазяи. Делът е оценка, защото някои брокери публикуват от лични телефони.
Двустаен под наем от собственик по-евтин ли е?
При двустайните разликата в същата клетка е −0,1%, тоест практически няма. Печелите само комисионата.
Какво да проверя, когато наемам без агенция?
Документа за собственост, личната карта на подписващия и съвпадението на имената. Направете протокол за състоянието със снимки и давайте депозита срещу подпис.
Нужен ли е нотариус за договор за наем?
Не е задължително. За договор над една година нотариалната заверка на подписите е разумна, а вписването го прави противопоставим на нов собственик. Уточнете с нотариус.
Какъв депозит е нормален при наем от собственик?
В София обичайно един до два месечни наема. Той се връща при напускане, ако жилището е в състоянието от протокола.
Още от блога
- „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
- Хазяи по кварталиКвартири от хазяин в София: къде собствениците дават самиКвартири от хазяин в София по квартали: в Надежда 2 частни са 29,2% от наемите, във Витоша само 7,5%. Под €500 делът е 15,7%.
- Обзаведено и животниОбзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не30,9% от частните наеми в София са обявени като обзаведени срещу 22,3% при агенциите. Обзавеждането не вдига наема, а животни допускат единици.
- Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.