Собственик с няколко обяви: кой стои зад телефона с 2 до 5 апартамента
Между собственика и агенцията
Обикновено пазарът се описва като две страни: собственици и агенции. Телефоните показват друго. От 3 186 номера в обявите за продажба 1 158 се появяват между два и пет пъти. Това са 3 394 обяви, почти всяка пета. Не са достатъчно, за да говорим за агенция, и са твърде много, за да кажем, че някой продава апартамента на баба си. Тази група ни интересува, защото с нея разговорът е различен. Собственикът с една обява знае всичко за своето жилище и нищо за пазара. Агенцията знае пазара, но не и апартамента. Продавачът с три обяви може да е и двете, и нито едно. Преди да се обадите, е добре да знаете в кой случай сте.
Какво всъщност има зад няколкото обяви
Сравнихме обявите на всеки такъв телефон помежду им. В 58 случая всички обяви са един и същ имот, със същата площ и цена: просто е публикуван два пъти, често в различни категории. В 13 случая е същият имот на различни цени, обикновено стара и нова обява след намаление. В 210 случая обявите са за различни имоти в един и същ квартал. И в 877, мнозинството, имотите са в различни квартали.
телефона
- Различни имоти в различни квартали 75,7%
- Различни имоти в един квартал 18,1%
- Един и същ имот, публикуван повторно 5%
- Един и същ имот на различна цена 1,1%
Един и същ имот: същият квартал, площ, закръглена до квадратен метър, и цена.
Повторно публикуваният имот е лесен случай: това е собственик, който е сбъркал или е искал повече видимост. Еднаквите обяви на един номер в един квартал обикновено са малка сграда или вход, продавани от строителя или от семейството, което е получило апартаменти срещу парцела. Различните квартали са по-сложни. Там са брокерите на свободна практика и хората, които управляват няколко имота. Дали един имот се продава едновременно и от собственика, и от агенция, е отделна тема: един апартамент, две обяви.
Четири типа продавачи
По текста на обявите нашата класификация разпределя тези 3 394 обяви така: 2 733 агенционни, 319 от строители и 342 частни. Агенционният дял е по-скоро горна граница. Когато телефон има три до пет обяви без ясни думи, алгоритъмът ги отнася към агенциите, защото така е по-вероятно, но част от тях са хора, които просто пишат сухо.
- Агенционни по телефон или текст2 733 (80,5%)
- Строители319 (9,4%)
- Частни, по телефон295 (8,7%)
- Собственик, заявен в текста47 (1,4%)
- Роднини с няколко имота. Наследници, които продават апартамента на родителите и гаража, или семейство, което разпродава два имота наведнъж. Обикновено са в един-два квартала и пишат в първо лице.
- Малки инвеститори. Купили са на зелено два-три апартамента и сега ги продават след Акт 16. Обявите са в един комплекс или в няколко нови квартала, с еднакъв стил.
- Брокери на свободна практика. Работят без голяма марка, с личен телефон, с по няколко имота в различни квартали. Текстът звучи като на собственик, но не е.
- Строители с малка сграда. Една кооперация с осем-десет апартамента, от които в момента се продават три-четири. Често в обявата има етап на строителството.
По-често ново, малко по-евтино на квадрат
Средната класа продава повече ново строителство от самотните продавачи. 44% от обявите ѝ са в строеж или в сгради от 2022 г. насам, срещу 33% при телефоните с една обява. Това пасва на инвеститорите и малките строители от списъка по-горе.
- Телефон с 1 обява€2 704/кв.м
- Телефон с 2–5 обяви€2 644/кв.м
- Телефон с 20+ обяви€2 446/кв.м
Сурови медиани за целия град. Смесват различни квартали и видове строителство.
На суров поглед квадратният метър при тях е €2 644/кв.м, малко под €2 704/кв.м при единичните телефони, разлика −2,2%. Масовите публикуващи са най-евтини, с €2 446/кв.м, защото продават предимно на зелено, в покрайнините. Суровите медиани обаче смесват мястото: ако средната класа продава повече в по-евтини квартали, тя ще изглежда по-евтина, без да е.
Сравнение в една и съща клетка
Затова направихме честното сравнение. Взехме всеки квартал и всеки брой стаи поотделно и в тази „клетка“ сравнихме медианната цена на квадрат при телефоните с 2–5 обяви и при телефоните с една обява. Клетки с достатъчно обяви от двете страни са 191. Медианата на разликите е −2,8%: средната класа е малко по-евтина от единичните продавачи в същия квартал и при същия брой стаи.
191 клетки. В 75 средната класа е по-скъпа, в 116 по-евтина. Половината разлики са между −8,9% и +4,9%.
Разликата е малка и разсеяна: половината клетки са между −8,9% и +4,9%. Но посоката е устойчива. Обяснението, което ни се струва най-вероятно, е, че продавачът с няколко имота пресмята, а не се привързва. За него апартаментът е актив, не спомен, и той е по-склонен да го пусне малко под съседите, за да се продаде по-бързо. Как се сравняват частните обяви с агенционните по същия метод, вижте в собственик или агенция: кой е по-евтин.
Как да разберете с кого говорите
Номерът с три обяви не казва сам кой е. Разговорът казва. Ето реда, в който питаме ние, когато се обаждаме по такава обява.
- Чий е имотътВаш ли е по нотариален акт, на семейството ли е, или го предлагате от името на собственика?
- Колко собственици имаЕдин човек, съпрузи, наследници? Всички ли ще подпишат лично?
- Какво още продаватеАко отговорът е „и други апартаменти в комплекса“, вероятно говорите с инвеститор или строител.
- Има ли комисионаБрокерът на свободна практика рядко я споменава сам. Попитайте още първия път.
- Какви документи имаАкт, скица, удостоверение за данъчна оценка; при ново строителство Акт 16 или поне Акт 14 и разрешение за строеж.
Отговорите подреждат продавача в един от четирите типа. Наследникът ще ви разкаже за баба си. Инвеститорът ще знае точната площ с идеални части. Брокерът ще говори за „клиента“. Строителят ще ви прати схема на плащане.
Пълномощни, съсобственици и пазарлък
Тук средната класа има своите капани. При наследниците собствениците са няколко и всички трябва да подпишат, лично или с пълномощно. Пълномощното за продажба на имот обикновено е с нотариална заверка на подписа и съдържанието и трябва изрично да назовава имота. Ако един от наследниците е в чужбина, сделката може да се забави със седмици. Попитайте за това още преди капарото. При инвеститора, който е купил на зелено, проверете дали вече е собственик или само има предварителен договор със строителя. Ако е второто, той продава правото си, а не апартамента, и договорът изглежда различно. При малкия строител проверете в Имотния регистър дали имотът не е ипотекиран заради кредита за сградата. Как се проверява имот, сме описали в проверката на имот преди покупка, а капарото и предварителния договор в капаро и предварителен договор.
За пазарлъка това е добра новина. Продавачът с няколко имота мисли в числа и рядко се обижда на аргументирано предложение. Ако знаете, че продава три апартамента в един вход, имате и още един аргумент: всеки продаден имот му освобождава пари. В квартали като Манастирски ливади или Овча купел, където такива малки сгради са често явление, си струва да попитате дали не продава и съседния.
Продавачът с няколко обяви: нашата оценка
Сделка с продавач с 2–5 обяви в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Цена спрямо единичните продавачи3,5
Медианно −2,8% в същия квартал и брой стаи.
- Готовност за пазарлък4
За продавача имотът е актив, не спомен.
- Яснота кой продава2
Може да е наследник, инвеститор, брокер или строител.
- Риск от скрита комисиона2,5
Брокерите на свободна практика рядко я споменават сами.
- Сложност на документите2,5
Наследници, пълномощни и предварителни договори със строители.
- Ново строителство3,5
44% от обявите, повече от единичните продавачи.
- Повторни обяви на един имот4
Само 71 от 1 158 телефона публикуват един имот два пъти.
- Възможност за проверка4
Пет въпроса по телефона подреждат продавача.
Продавачите с няколко обяви не са нито собственици в класическия смисъл, нито агенции. Често са малко по-евтини и по-сговорчиви, но изискват повече внимание към документите. Разберете в първия разговор кой е отсреща.
Опишете жилището, което ви трябва
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Собствениците също могат да пишат
- Покупка или наем
- Съвпадения по стаи, етаж и бюджет
Често задавани въпроси
Може ли собственик да има няколко обяви за продажба?
Да. 1 158 телефона в нашата извадка публикуват по 2 до 5 обяви. Сред тях има наследници, инвеститори, малки строители и брокери на свободна практика.
Как да разбера дали продавачът с няколко обяви е брокер?
Попитайте дали имотът е негов по нотариален акт и какво още продава. Брокерът ще говори за „клиента“ и рядко ще знае подробности за ремонта.
По-евтини ли са апартаментите на продавачи с няколко обяви?
Малко. В един и същ квартал и при същия брой стаи медианната разлика спрямо продавачите с една обява е −2,8% на квадрат, в 191 сравними клетки.
Какво да проверя, ако продават наследници?
Удостоверение за наследници, дали всички са съгласни и дали някой ще подписва с пълномощно. Пълномощното обикновено е с нотариална заверка на подписа и съдържанието.
Мога ли да купя апартамент от човек, който го е купил на зелено?
Може, но проверете дали той вече е собственик или има само предварителен договор със строителя. Във втория случай купувате правата му и договорът е различен. Консултирайте се с нотариус или юрист.
Защо един и същ имот е публикуван два пъти от един телефон?
Обикновено за повече видимост или след намаление на цената. При 58 телефона обявите са еднакви, при 13 същият имот е на различни цени.
Колко от обявите за продажба са от продавачи с 2–5 обяви?
18,5%, или 3 394 от 18 374 обяви.
Лесен ли е пазарлъкът с инвеститор?
Често да. За него имотът е актив и мисли в числа. Аргументирано предложение с цени от квартала обикновено се приема спокойно.
Още от блога
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Един имот, две обявиСъщият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете17,2% от частните обяви имат агенционен двойник със същата площ и етаж. В 46,7% от двойките цената е една и съща. Как да постъпите.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.