Апартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частни
Как отделихме частните обяви от останалите
Обявата в сайта не казва честно кой я е пуснал. Затова гледахме две неща. Първото е телефонът: колко пъти се среща в целия масив от 18 374 обяви за продажба. Номер, който стои зад петдесет апартамента в пет квартала, не е на човек, който продава жилището на баба си. Второто е текстът: дали пише „от собственик“, „частно лице“, „без посредник“, или обратното, „предлагаме“, референтен номер, името на агенция. Частна наричаме обява, в която собственикът се обявява изрично и телефонът не е масов, или обява от телефон, срещан най-много два пъти, без белези на посредник. Това е оценка, не преброяване по нотариални актове. Скрейпът пази само първите около 200 знака от текста, а големите агенции дават отделен номер на всеки брокер, така че част от „самотните“ телефони всъщност са агенционни. Как точно се хващат тези случаи, сме разказали в как да познаем агенцията по обявата.
Една обява на всеки 19
При продажбите резултатът е скромен. От 18 374 обяви 989 изглеждат частни, приблизително една на всеки 19. Агенционните са 15 375, а строителите, които продават собствените си сгради, са 2 010. Обявите, в които собственикът сам и ясно казва, че е собственик, са още по-малко: 210, или 1,1%. Останалите частни ги познаваме по самотния телефон и по липсата на агенционен речник.
обяви
- Агенции 83,7%
- Строители 10,9%
- Частни, по телефон и текст 4,2%
- Собственик, заявен в текста 1,1%
Апартаменти за продажба в София и околността, imot.bg, септември 2026. Класификацията е наша оценка.
Кой брой стаи е най-„частен“? Едностайните, с 7,9%. При четиристайните делът пада до 4,9%. Обяснението е простичко. Едностаен често продава човек, който е купил малко жилище за дете или за наем и сега го освобождава. Големите апартаменти по-често са в нови сгради, а новите сгради се продават през агенции и строители.
При наемите картината е друга
Под наем от 7 988 обяви частни са 1 072, или 13,4%. Това е около 2,5 пъти повече, отколкото при продажбите, и приблизително една обява на всеки 7. Хазяинът, който дава едностаен в Младост, често не иска да плати на агенция цял наем, а и рискът му е по-малък от този на продавача: ако наемателят не се окаже подходящ, пуска обявата отново. Стаите под наем са отделен свят. Там 28% от обявите са частни, но извадката е малка, само 93 обяви, така че го приемете като ориентир. При апартаментите под наем делът е между 12,6% и 14,2% почти независимо от броя на стаите. За тези, които търсят наем, сме събрали квартирите по квартали в квартири от хазяин по квартали.
- Едностаен, продажба7,9%
- Едностаен, наем12,6%
- Двустаен, продажба5,5%
- Двустаен, наем13,5%
- Тристаен, продажба5%
- Тристаен, наем12,9%
- Четиристаен, продажба4,9%
- Четиристаен, наем14,2%
Продажби: 18 374 обяви. Наеми: 7 988 обяви. Оцветените ленти са наемите.
Новото строителство почти не минава през собственици
Най-голямата разлика не е между квартали, а между старо и ново. Сред обявите за апартаменти в строеж или в сгради от 2022 г. насам частни са 2,2%. В по-старите сгради делът е 10,3%, около 4,7 пъти по-висок. Ако търсите нов апартамент директно от човек, а не от строител или агенция, ще ви трябва търпение. Най-често това е някой, който е купил на зелено и сега препродава, за което има отделна статия: ново строителство от частно лице.
Панел, ЕПК, тухла от 70-те до 2010-те. Тук са повечето собственици.
Продават предимно строители и агенциите, с които работят.
Дял на частните обяви във всяка група. Годината е според обявата.
По квартали разликите също са големи, но там действа същата логика. Където блоковете са стари и продава поколението, което ги е купило, частните обяви са повече: Мусагеница с 17,1%, Иван Вазов с 15,4%. На другия полюс собствениците почти изчезват: в Люлин 8 и Обеля 1 делът е под един процент. Подробната карта е в кварталите с частни продавачи.
Кой стои зад телефоните
18 374 обяви, 3 186 телефона. Средно по 5,8 обяви на номер, но средното тук нищо не казва. 1 432 номера се появяват точно веднъж. На другия край са 17 номера с над сто обяви всеки, които заедно държат 5 244 обяви, или 28,5% от всичко. Най-активният телефон стои зад 1 234 обяви. Десетте най-активни заедно публикуват 24,2% от пазара.
Под всяка колона: колко обяви публикува един телефон. Номерите с 1 обява дават 1 432 обяви (7,8%), а 97 номера с над 20 обяви дават 8 532 (46,4%).
Важно е да не се бърка броят на телефоните с броя на обявите. Повечето хора, които пускат обяви, наистина са дребни: продават едно-две жилища. Но повечето обяви, които виждате, идват от малцина. Затова списъкът в сайта ви изглежда като море от агенции, докато в действителност собствениците са много, просто всеки от тях има по една обява, а не по сто.
Защо филтърът „от собственик“ подвежда
Повечето сайтове имат отметка „от собственик“ или „частно лице“. Тя показва какъв профил е избрал публикуващият, не кой е той. Агенцията може да пусне обява през личен профил, а собственикът може да остави профила по подразбиране и да изчезне от филтъра. Затова с отметката губите и в двете посоки: виждате обяви, които не са частни, и не виждате част от тези, които са. Ние гледаме телефона, защото него е по-трудно да скриеш. Ако номерът от обявата „от собственик“ стои и зад други четиридесет, отговорът е ясен. Колко често става това и какво да проверите, преди да звъннете, е темата на фалшивия собственик. Кои сайтове и групи имат повече частни обяви, сме описали в сайтовете за имоти от собственик.
Какво значи това за времето ви
Сметката е неприятна, но полезна. При 5,4% частни обяви на страница от двадесет резултата се пада средно по 1,1 частна обява. Ако преглеждате по сто нови обяви на седмица в избрания квартал, ще намерите около 5. Ако търсите нов апартамент, по-скоро 2. Това е причината хората, които купуват без посредник, да търсят по-дълго, и причината да им трябва метод, а не само отметка във филтъра. Пресметнете колко обяви трябва да прегледате при вашето търсене. Плъзнете броя обяви, които излизат в резултатите, и дела частни според вида жилище. За ориентир: средно 5,4% за продажба, 13,4% за наем, 2,2% за ново строителство.
Илюстративна сметка с нашите средни дялове. В отделни квартали делът е от под 1% до над 15%.
Ако сметката ви се вижда тежка, има по-кратък път. Започнете от апартаментите за продажба от собственик, където вече сме отделили частните обяви по квартали, а при наем от апартаментите под наем от собственик. Или опишете какво търсите в заявката и ние ще ви върнем списък само с частни обяви.
Колко лесно се намира собственик: нашата оценка
Пазарът на апартаменти от собственик в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Дял на частните при продажба1,5
Около 5,4%, една обява на всеки 19.
- Дял на частните при наем3
13,4%, около 2,5 пъти повече от продажбите.
- Ново строителство0,5
Само 2,2% от обявите в нови сгради са частни.
- Старо строителство2,5
10,3% частни, тук е основният ви шанс.
- Надеждност на филтъра в сайтовете1,5
Отметката показва профила, а не кой е публикуващият.
- Концентрация на пазара1,5
Десет телефона държат 24,2% от обявите.
- Разлика между кварталите2
От 0% до 17,1% в кварталите с поне 40 обяви.
- Възможност за проверка4
Телефонът се проверява за минута с търсене в сайта.
Собственици има, но са малцинство и се губят сред масовите обяви. Търсете ги в старите квартали и при наемите, проверявайте телефона, а не отметката във филтъра, и си дайте повече време.
Една заявка вместо сто обаждания до брокери
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.
- Отговор до един работен ден
- Съвпадения по стаи, етаж и бюджет
- Собствениците също могат да пишат
Често задавани въпроси
Колко от обявите за апартаменти в София са от собственик?
По нашата оценка 5,4% от обявите за продажба (989 от 18 374) и 13,4% от обявите за наем. Останалите са на агенции и строители.
Защо филтърът „от собственик“ показва и агенции?
Филтърът отразява вида на профила, който е избрал публикуващият. Агенция може да публикува от личен профил, а собственик да не маркира нищо. По-сигурно е да проверите колко други обяви има зад същия телефон.
При наем по-лесно ли се намира собственик?
Да. Частните обяви за наем са 13,4%, около 2,5 пъти повече от тези за продажба. При стаите под наем делът е още по-голям, но извадката е малка.
Има ли собственици, които продават ново строителство?
Малко. Сред обявите в строеж или в сгради от 2022 г. насам частни са 2,2%, срещу 10,3% в по-старите сгради. Обикновено това са хора, купили на зелено, които препродават.
Кой брой стаи най-често се продава от собственик?
Едностайните: 7,9% от тях са частни. При двустайните, тристайните и четиристайните делът е около пет процента.
Колко телефона стоят зад обявите за апартаменти в София?
3 186 различни номера за 18 374 обяви. 1 432 от тях имат точно една обява, а най-активният е зад 1 234.
Колко време отнема да намеря апартамент от собственик?
Зависи от квартала, но сметката е проста: при 5,4% частни на сто обяви се падат около 5. Ако преглеждате по сто нови обяви седмично, за четири седмици ще видите около 20 частни.
Как разбрахте коя обява е частна?
По честотата на телефона в целия масив и по думите в началото на текста. Методът е оценка: някои агенции дават на всеки брокер отделен номер, а някои собственици пишат като агенции.
Още от блога
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.