Семейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продава

Какво точно броихме

Взехме от OpenStreetMap три вида обекти: училища, детски градини и детски площадки. Събрахме ги за всеки квартал и ги разделихме на площта му в квадратни километри. Получава се едно число, училища + детски градини + площадки на кв.км, което грубо казва колко „семейна“ е картата на квартала. В сравнението влизат само квартали с поне 30 обяви за продажба и с известна граница. Такива са 67. Подредихме ги по гъстота и ги разделихме на три равни групи: долна, средна и горна третина. За всяка група гледаме медианния дял на частните обяви и медианната цена на квадратен метър. Едно уточнение веднага. Делът на частните обяви е оценка: класифицираме ги по честотата на телефона в целия масив и по думи в текста, а голяма агенция понякога дава отделен номер на всеки брокер. Как точно, описваме в колко са частните обяви.

Три третини, една умерена разлика

Цифрите вървят нагоре: 4,9%, после 5,5%, после 7,4%. В горната третина медианният квартал има 42,9 такива обекта на кв.км, в долната 5,5. Това е разлика от около 7,8 пъти в картата и само 2,5 процентни пункта в дела на собствениците. Корелацията между двете величини за всички 67 квартала е 0,26. Това е умерено слаба връзка. Ако я преведем на човешки език: гъстотата на училищата и площадките обяснява около 7% от разликите в дела на частните обяви между кварталите. Останалото идва от други неща, които тук не мерим. С цената е по-любопитно. Горната третина е с по-висока медиана на квадрат от долната (€2 773/кв.м срещу €2 510/кв.м, +10,5%), но средната третина е най-евтината от трите с €2 385/кв.м. Значи не е права линия: и в най-„голите“ квартали има скъпи места: в Кръстова вада медианата е €2 884/кв.м, в Драгалевци €2 734/кв.м.

Кварталите с най-гъста „семейна“ карта

Най-отгоре е Зона Б-5 с 103,4 обекта на кв.км. Малка площ, много блокове, училища и градини между тях. Частните обяви там са 5,6%, около средното за града. Следват Красно село, Борово и Младост 2. Интересното е, че горната десетка не е еднородна. В Изток собствениците държат 10,9% от обявите, в Гоце Делчев 9,8%, докато в Красно село са 4%, а в Младост 2 4,7%. От десетте квартала 8 са над градския дял от 5,4%. Средно за десетката излиза 6,9%, а за осемте най-„голи“ квартала 5,4%. Тоест ако търсите семеен квартал и искате да купите без посредник, списъкът по-долу е разумна отправна точка, но не и обещание. Гледайте конкретния квартал, а не групата.

Защо повече училища може да значи повече собственици

Тук трябва да сме внимателни, защото лесно се стига до красива, но непроверена история. Ето какво знаем от данните. По години на строеж частните обяви са 13,8% от обявите в най-старите периоди и само 2,2% в сградите от 2022 г. насам (подробно в годината на строеж и частните обяви). Голяма част от горната десетка са големи жилищни комплекси, строени планово, с блоковете и учебните заведения наведнъж. Затова е правдоподобно, че там старият фонд е по-голям и оттам идват и повече собственици. Годината на сградите по квартал обаче не сме я мерили в тази извадка. Приемете това като обяснение, което пасва на числата, а не като доказателство. Обратната страна го подкрепя донякъде. Сред най-рядко осеяните квартали са Драгалевци (0,3 обекта на кв.км, 3,6% частни), Симеоново и Кръстова вада (1,6% частни при 692 обяви). Това са квартали в полите на планината и в покрайнините. В подножието на Витоша като цяло частните обяви са 3,4%, във вътрешните квартали 7,6%. Изключение е Слатина: малко обекти на квадрат, но 13,2% частни обяви.

Какво картата не казва

OpenStreetMap е пълна за училищата и доста по-непълна за площадките. Площадка между два блока може да е нанесена, а може и да не е. Частните детски градини често липсват. Затова гледайте числото като ориентир за порядъка, не като преброяване. Има и аритметичен капан. Гъстотата е на квадратен километър площ, не на жител. Квартал с големи незастроени полета или гора, като Драгалевци или Овча купел (3,8 на кв.км), изглежда беден на удобства, дори училището да е на пет минути от вашия вход. И обратно: малък плътен квартал като Зона Б-5 излиза много високо. Броят на училищата не казва нищо за местата в тях. Приемът в първи клас и в общинските детски градини в София обикновено е по точки, а адресът носи точки. Правилата се менят, затова проверете ги за годината, в която ще кандидатствате, преди да подпишете.

Как да търсите семейно жилище от собственик

Започнете от училището, не от обявата. Изберете две-три училища или градини, които ви устройват, и начертайте около тях кръг, който се изминава пеша за 10–15 минути. После търсете обяви само вътре в него. Повечето частни обяви ще са двустайни и тристайни в стари блокове: вижте тристайни апартаменти от собственик и двустайни от собственик. На огледа питайте собственика неща, които брокерът често не знае: в кое училище ходят децата от входа, има ли шум от двора в часовете, къде паркират родителите сутрин. Минете маршрута до училището в 7:45, не в неделя следобед. Повече за огледа има в огледа на апартамент. Ако искате да видите как точно частните продавачи са разпределени по кварталите, без връзката с училищата, погледнете кварталите с частни продавачи. А ако за вас зеленината тежи повече от училището, сравнете с зелените квартали: там картината е различна.

Какво да вземете от това

Връзката съществува и върви в посоката, която бихте очаквали: в по-семейните квартали собствениците продават малко по-често. Но тя е слаба. Ако някой ви каже, че „в семейните квартали всичко е от собственик“, данните не са на негова страна. Най-високият дял в горната десетка е 10,9%, а най-ниският 4%. Практичният извод е друг. Тъй като в тези квартали частните обяви са малко по-чести, имате по-голям шанс да говорите директно с човек, който е живял там и знае как изглежда утрото пред училището. Използвайте го. Това е информация, която в никоя обява няма да прочетете.

Семеен квартал от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Зона Б-5€2 765/кв.м
• кв. Красно село€2 859/кв.м
• кв. Борово€3 014/кв.м
• кв. Младост 2€2 692/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 200/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Слатина€2 692/кв.м
• кв. Драгалевци€2 734/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Зелени кварталиЗелени квартали от собственик: паркът вдига цената, не броя на частните обявиПаркове и градинки почти не променят дела на частните обяви (корелация 0,06), но най-зелената третина квартали е +20,9% на кв.м.
• Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Студентски квартириКвартира за студент без брокер: къде хазяите са най-малкоОколо университетите частните обяви за стая и едностаен са 12,2%, другаде 15,1%. В Студентски град 8,2%. Къде да търсите хазяин.
• Голям апартамент под наемГолям апартамент под наем от хазяин: по-малко пари, но и по-малко квадрати780 обяви за четиристайни и по-големи под наем: хазяинът иска медианно €1 200, агенцията €1 500. Разликата идва основно от площта.
• Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
• Ателие и преустроенАтелие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документиСобствениците пишат „ателие“ 3,4 пъти и „преустроен“ 2 пъти по-често от агенциите. Какво стои зад думите и какво да проверите.

Наръчници по темата:

• Тристаен
• Двустаен
• Чеклист за оглед
• Как се купува

Всички статии в блога →