Апартамент от собственик в кв. Обеля 2

Да купите или наемете в кв. Обеля 2 от собственик не е сложно по замисъл. Трудното е да отличите истинския собственик от посредника, който се представя за такъв. Тук мнозина търсят директно от собственика, защото той може да каже как реално се живее в сградата: такса поддръжка, паркиране, съседи, течове след първата зима.

От 189 обяви за продажба, които засякохме в кв. Обеля 2 през септември, 14 са от частни лица, тоест 7,4%. Разликата спрямо средните 6,9% за града е малка. Типичен апартамент тук се предлага за €146 200, или €1883/кв.м. Сред 35 обяви за наем частните са 9, или 25,7% срещу 15,3% средно. Не разчитайте само на етикета „от собственик“; проверявайте дали същият телефон не стои зад други обяви. Следват таблици по брой стаи, примерни частни оферти и сравнение със съседните квартали.

Колко обяви в кв. Обеля 2 са наистина от собственик

Методът е прост, но работи: 3188 различни телефона стоят зад 18 374 обяви в София. Номер с десетки обяви е агенция, номер с една обява и лична формулировка почти винаги е собственик.

Делът е близо до средните за града 6,9%. Практически една на всеки 14 обяви е от собственик. Само 5 обяви пишат изрично „от собственик“; останалите частни разпознаваме по телефона. „Без комисиона“ обещават 25,4% от обявите, но това само по себе си не прави обявата частна: често така пишат агенции, които взимат възнаграждение от продавача. Строителите държат 29,6% от предлагането, така че тук често ще говорите с офис продажби, а не със собственик.

Под наем шансът е по-добър: 25,7% частни обяви срещу 7,4% при продажбите.

Реални оферти от собственици в кв. Обеля 2

Извадихме 4 от най-евтините на квадрат частни обяви в кв. Обеля 2. Без телефони и без текстовете на обявите, само фактите.

• Тристаен, 105 кв.м за €165 900. Ново строителство (завършване 2027 г.): уточнете таксата поддръжка, паркомястото и дали гаранционните срокове на строителя още текат. Под €1661/кв.м на квадрат попада само всяка пета обява, така че питайте открито за причината.
• Тристаен, 90 кв.м за €148 651. Ново строителство (завършване 2028 г.): уточнете таксата поддръжка, паркомястото и дали гаранционните срокове на строителя още текат. Под €1661/кв.м на квадрат попада само всяка пета обява, така че питайте открито за причината.
• Двустаен, 70 кв.м за €118 952. Срок за завършване 2028 г.: поискайте Акт 16 или удостоверение за въвеждане в експлоатация и проверете дали продавачът вече има нотариален акт, а не само предварителен договор със строителя.
• Двустаен, 75 кв.м за €139 995. За строеж от 1990 г. погледнете дали има Акт 16 в документите; при някои сгради от 90-те той липсва.

Тежести и собственост се проверяват в Имотния регистър; как, пише в наръчника за проверка преди покупка.

Какво плаща купувачът при покупка от собственик

Без комисиона сметката е по-кратка, но не е нулева. За двустаен апартамент на €123 000 (медианата в кв. Обеля 2) тя изглежда така.

Агенционната комисиона за купувача в София обикновено е 2–3%. Върху €123 000 това прави около €3700 с ДДС, и точно тази сума е истинската икономия при покупка директно от собственик.

Сумата трябва да е налична в деня на сделката, защото банката обикновено не финансира данъка и таксите. Повече в всички разходи при покупка.

Какво искат продавачите в кв. Обеля 2

За 189 обяви медианата на квадрат е €1883/кв.м, а на цял апартамент €146 200 (75 кв.м). Това е с 20,3% под медианата за София (€2364/кв.м), което тук прави покупката достъпна и за първо жилище. Най-евтин на квадрат излиза двустаен апартамент (€1800/кв.м), а най-скъп многостаен (€2379/кв.м).

• Едностайни (11). Средата е €109 000, а под €92 900 попада всеки пети. Типичната площ е 48 кв.м.
• Двустайни (91). Средата е €122 800, а под €111 300 попада всеки пети. Типичната площ е 67 кв.м.
• Тристайни (77). Средата е €185 300, а под €148 700 попада всеки пети. Типичната площ е 96 кв.м.
• Многостайни (10). Обичайно 103 кв.м за €245 000; с €229 100 все още има избор, но в долния край.

Частните обяви искат медианно €2162/кв.м, агенционните €1913/кв.м. Частните са с 13% по-скъпи. Изглежда странно, но не е: собствениците рядко свалят цената преди първите огледи, а и продават различни жилища от брокерите. В сравними двойки за целия град частните са средно с 2,5% по-скъпи.

Околността на Обеля 2 в една таблица

Спрямо съседите кварталът печели по цена: €1883/кв.м срещу средно €2057/кв.м. По шанс за директна сделка води кв. Надежда 3 с 11,5% частни обяви. За сравнение, в кв. Обеля 2 той е 7,4%. Най-ниският наем наблизо е в кв. Връбница 1: €520 медиана. Съседите не са еднородни: кв. Връбница 1 е с 41,9% по-скъп от кв. Обеля. Гледайте и наема: ако ще отдавате, съотношението между цената и наема решава доходността.

Папката на продавача в кв. Обеля 2

Покупката от строител и от частно лице в кв. Обеля 2 изглеждат подобно само в обявата. При частния продавач 7,4% от пазара документите идват от него, а не от офис на фирма. От 14 частни продавачи тук само 5 пишат в обявата изрично „от собственик“, така че документите са и начинът да разберете с кого говорите.

• Копие на акта за собственост. Не оригинала, а копие, по което сами да направите справка. При наем е достатъчно да го видите на място.
• Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Ако го няма, питайте за очаквана дата и я запишете в договора.
• Удостоверение за тежести. Прясно, с дата от последната седмица. Старите удостоверения не отчитат нови вписвания.
• Удостоверение за семейно положение или брачен договор. Вади се бързо от общината по постоянен адрес на продавача.
• Пълномощно, ако подписва друг. От чужбина: с апостил и заверен превод на български.
• Удостоверение за наследници. Вади се от общината по последен адрес на починалия.
• Сметки за ток, вода и отопление. Поискайте ги като разпечатка от онлайн профила на доставчика. Трудно се нагласяват.

Когато някой документ липсва, не значи, че сделката е невъзможна. Значи, че датата при нотариуса ще се премести.

Какви са сградите в кв. Обеля 2 и какво значи това при частна покупка

Без агенция вие сте този, който пита за сградата. Собственикът знае отговорите, но рядко ги казва сам. Медианната година в обявите е 2027: голяма част от предлагането още се строи.

• Ако е ново строителство. При новите сгради първият собственик често препродава с малка печалба. Проверете таксата поддръжка, паркомястото и дали има тежести от кредита на строителя.
• ТЕЦ, газ или ток. Зимните сметки са най-честата изненада след покупка. Собственикът ги знае, поискайте да ги видите.

Сгради отпреди 2000 г.: 22%; от 2015 г. и по-нови: 77%. Строителите държат 29,6% от обявите; колкото по-висок е този дял, толкова по-често „собственикът“ насреща е всъщност фирма. Каквато и да е сградата, поискайте акта за собственост, схемата на обекта и удостоверение за тежести; без тях разговорът за цена е преждевременен. Всичко това се проверява преди капаро; тук е редът.

Обеля 2 по осем признака

Обеля 2 под наем: какво показват 35 обяви

Наемът тук е с 14,3% под софийската медиана: €600 срещу €700, при 35 обяви в извадката.

От собственик са 9 обяви, тоест 25,7%; средното за София е 15,3%. И искат по-малко: медианно €550, под общото ниво. Обзаведени по обява са 26%; при останалите питайте, защото често „обзаведено“ просто не е написано.

С €500 на месец (978 лв) избирате между 12 обяви; с €700 изборът става 34. Общата картина за града е в наемите от собственик в София.

С какво се сваля цената на жилище от собственик

Ако знаете, че кв. Обеля 2 има медиана €1883/кв.м и че 20% от обявите са под €1661/кв.м, вече имате повече информация от повечето купувачи на огледа. Собствениците тук оценяват жилищата си с 13% над агенциите (€2162/кв.м срещу €1913/кв.м). Това е най-добрият аргумент, че има място за разговор.

Разумната отстъпка при частна сделка в кв. Обеля 2 е няколко процента, не двадесет. Числата горе показват къде е тя.

Карта на удобствата в кв. Обеля 2

В OpenStreetMap в границите на квартала са картирани 60 обекта. Най-много са автобусни спирки, площадки за деца и трамвайни спирки. Около 46% от кварталите имат по-малко картирани обекти.

Спирките са най-многобройни, което е типично за по-разпръснати места; разстоянията до магазин и училище са по-големи. На площ от 0,64 кв.км това са около 94 обекта на квадратен километър. Имената на обектите не са въведени на кирилица в картата, но собственикът ще ги знае.

Всички основни категории (училище, градина, супермаркет, аптека) присъстват. Някои обекти в OSM са отбелязани двойно, други липсват; важна е картината, не точната бройка.

График на сделката в кв. Обеля 2

Около 39 дни, повечето от които чакате банката. Ето как се разпределят за типична сделка в кв. Обеля 2. За наем графикът се свива до няколко дни, но стъпката с документа за собственост остава.

1. ден 1–3Проверка на документите и втори оглед. Нищо не се плаща.
2. ден 4–8Подпис на предварителния договор. Подаване на документите в банката.
3. ден 9–36Банкова оценка, одобрение, проект на ипотечния договор. Тази фаза е най-дългата и най-малко зависи от вас.
4. ден 37–39Нотариус, плащане, вписване. Ключовете и протокол с показанията на уредите.
5. до 2 месецаПосле идват партидите за ток, вода и отопление и таксата към входа. Не ги отлагайте.

В новото строителство най-често бави документът от строителя: удостоверение, че жилището е изплатено, или липсващ Акт 16. Най-често графикът се чупи в първата фаза, от липсващ документ на продавача.

Въпроси за апартамент от собственик в кв. Обеля 2

Съседни райони

Сравнете с най-близките райони — понякога разликата в наема е колкото сметката за ток.

• кв. Обеля5 частни обяви
• кв. Обеля 12 частни обяви
• кв. Връбница 26 частни обяви
• кв. Люлин 1016 частни обяви
• кв. Връбница 12 частни обяви
• кв. Надежда 39 частни обяви
• с. Волуякнаселено място

Други места в Столична община

• с. Бистрица1 частни обяви
• с. Нови хан22 км от центъра
• с. Веринско45 км от центъра
• кв. Бояна16 частни обяви

Прочетете преди огледа

• Тристаен
• Под наем от собственик
• Ипотека от собственик
• Измами с обяви
• Квартири от собственик
• Свободни квартири
• Сайтове за имоти
• Чеклист за оглед