Тухла или панел: какво пише собственикът и какво плаща пазарът

Кой пише „тухла“ и кой „панел“

Първо уговорката: в нашия скрейп е само началото на обявата, около 200 знака. Дял от 8,8% значи, че толкова собственици са написали „тухла“ още в първите редове. Други я споменават по-надолу, а трети въобще не казват каква е сградата. Частните обяви с „тухла“ са 87, с „панел“ 39, с ЕПК или ПК 15. В агенционните са съответно 464, 173 и 63, но върху много по-голяма база. Затова гледаме дяловете. „Тухла“ се среща 2,9 пъти по-често при собственика, „панел“ 3,5 пъти. Защо агенциите я пишат по-рядко, данните не казват. Виждаме само, че собственикът по-често описва сградата. С други думи, частният продавач говори за конструкцията и когато тя е панел. Това е добра новина за вас: при собственика по-рано разбирате с какво имате работа.

В старото строителство разликата остава

Може да се помисли, че собствениците просто продават по-стари жилища, а там конструкцията е по-важна. Отчасти е така. Делът на частните обяви сред сградите от 1960–1979 г. е 13,3%, а при строителството от 2022 г. насам е 2,2%. Повече за това как годината разделя пазара, има в годината на строеж. Но и когато оставим само старото строителство, разликата не изчезва. Там „тухла“ пишат 9,8% от собствениците и 4,1% от агенциите, около 2,4 пъти повече. „Панел“ съответно 5,2% и 2,7%, около 1,9 пъти. Значи не става въпрос само за вида жилища, а за навика: собственикът смята конструкцията за важна и я казва.

Колко плаща пазарът за тухлата

Тук сравняваме агенционни обяви с думата и без нея в един и същ квартал и при същия брой стаи. Във всички обяви „тухла“ носи +3,3% на квадрат при 92 сравними клетки. Само в старото строителство обаче премията е −0,2%, тоест практически нула. Положителна е в 50% от клетките, колкото при хвърляне на монета. При панела е обратното. В старото строителство агенционните обяви с „панел“ са с 4,9% по-евтини на квадрат от останалите в същия квартал и размер, при 38 клетки. Положителна разлика има само в 42,1% от тях. Пазарът не плаща за тухлата, но отбива панела. Защо тогава във всички обяви и панелът изглежда по-скъп (+2,6%)? Защото сравнението включва и новото строителство, а голяма част от него се продава в строеж и на по-ниска цена на квадрат. Агенционният медианен квадрат в сградите от 2022 г. насам е €2 364/кв.м, а в тези от 1980–1989 г. €2 676/кв.м. Затова честното сравнение за панела е само в стария фонд. При частните обяви извадката е твърде малка: 8 клетки за „тухла“ и 10 за „панел“. Посоката е същата (тухлата с +10%, панелът с −3,6%), но това е само ориентир.

Тухла, панел, ЕПК: какво стои зад думите

В обявите „тухла“ рядко значи носещи тухлени стени. Обикновено е стоманобетонен скелет с колони и плочи, а стените между тях са зидани с тухли. Така е строена голяма част от кооперациите в Центъра и много от сградите от последните десетилетия. Панелът е сглобяема сграда от големи бетонни елементи, свързани помежду си. Така са строени масовите комплекси от 70-те и 80-те години. ЕПК е монолитен бетон, излят в едроплощен кофраж на място, а ПК са пакетно повдигани плочи. И двете са по-редки. Нито една от думите не казва сама по себе си дали сградата е здрава. Добре поддържан панелен блок може да е в по-добро състояние от занемарена тухлена кооперация. Значение имат годината, поддръжката, покривът, фугите, мазето и дали сградата е санирана. Конструкцията е само първият ред от въпросите. Ако търсите в панелни комплекси като Люлин 5 или Младост 1, ще срещнете и трите думи в една и съща улица. В квартали със стари кооперации като Център „тухла“ е почти по подразбиране, така че липсата на думата в обявата там не значи нищо.

Как да проверите конструкцията, без да вярвате на обявата

Започнете с документите. В документа за собственост понякога е описан видът на сградата, но не винаги. Повече ще научите от архитектурния проект и от разрешението за строеж, които обикновено се пазят в архива на районната администрация или при управителя на етажната собственост. За много сгради вече има и технически паспорт. За старите често още липсва, но попитайте. После питайте за санирането. Ако блокът е саниран по държавна или общинска програма, управителят ще знае кога и какво е направено. Ако не е, питайте дали има решение на общото събрание и какви вноски се очакват. На огледа гледайте фасадата и фугите между панелите. Тъмни ивици по фугите и петна по таваните на ъглите издават течове. Във всеки случай отделете време за мазето и покрива, не само за апартамента. Пълен списък за проверката на документите има в проверката на имот преди покупка, а за огледа в огледа на апартамент.

Как да използвате това при пазарлъка

Ако собственикът иска повече, защото „е тухла“, имате аргумент. В старото строителство агенциите не продават тухлените жилища по-скъпо от останалите в същия квартал и размер. Попитайте какво точно стои зад думата: годината, поддръжката, покривът. Ако отговорът е само „тухла е“, премията не е обоснована. При панела е обратното. Агенциите го отбиват с около 4,9% спрямо останалите обяви в същия квартал и размер. Ако собственикът на панелен апартамент иска колкото за тухлен в същия квартал, това е добра отправна точка за разговор. Не забравяйте, че частните обяви като цяло са малко по-скъпи от агенционните в една и съща клетка. Подробно за това има в собственик или агенция: цената. Ако се колебаете между панелен тристаен и тухлен двустаен в един квартал, сметнете и цената на допълнителната стая, която разглеждаме в цената на още една стая. Конструкцията е един аргумент, размерът е друг, а бюджетът е само един.

Тухла или панел от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Надежда 1€2 414/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Яворов€4 216/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Цената на още една стаяЦената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ кварталСкокът от двустаен към тристаен в един квартал е €66 500 при собствениците и €77 000 при агенциите. Колко струва всяка следваща стая в София.
• Ниска или висока сградаКооперация на четири етажа или кула на двадесет: къде са частните обявиЧастните обяви са 5,8% в сградите с 5–8 етажа и 3,5% при 13–16 етажа. Какво значи етажността за цената, асансьора и таксите.
• Парцел от собственикПарцел от собственик около София: какво казват 4 416 обяви4 416 парцела около София: 13,2% са частни. Регулацията вдига цената на кв.м около 2,4 пъти в едно и също място.
• Твърде евтини наемиПодозрително евтини наеми: колко са, при кого се срещат и правилото за парите1,4% от наемите искат под 60% от медианата за квартала и броя стаи. Четиристайните са 41 от 99. Какво стои зад евтиния наем и кога да не плащате.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Чеклист за оглед
• Ипотека от собственик
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →