Апартаменти от собственик в кв. Люлин 2

Да купите или наемете в кв. Люлин 2 от собственик не е сложно по замисъл. Трудното е да отличите истинския собственик от посредника, който се представя за такъв. Тук хората често търсят конкретен блок или вход, защото знаят кои сгради са санирани и кои не, и искат да попитат собственика за това лично.

От 122 обяви за продажба, които засякохме в кв. Люлин 2 през септември, 4 са от частни лица, тоест 3,3%. При 6,9% за целия град кварталът е от местата, където частен продавач се намира трудно. При наемите частните обяви са 19% от 21, близо до средните за София 15,3%.

Средната искана цена е €1893/кв.м, под медианата за София от €2364/кв.м. Затова освен сайтовете ползвайте съседите, домоуправителите и местните групи. В секциите отдолу събрахме всичко, което ни трябваше, ако сами търсехме тук: цени, частни обяви, бюджети и съседи.

Транспорт, училища и магазини в кв. Люлин 2

При 6,6 км по права линия сутрин до центъра се стига за 30–45 минути. Метрото (М1/М4) е наблизо, но проверете колко минути пеша е от конкретния вход. При препродажба или отдаване метрото е най-лесният аргумент за цената.

С деца ще гледате първо градината и училището. OpenStreetMap показва 1 училище, 3 детски градини и 16 детски площадки в кв. Люлин 2. За всекидневните нужди има 3 супермаркета и 1 аптека; поликлиника в самите граници няма.

Зеленината е по-скоро в дворовете, отколкото в паркове. Питайте съседите колко им отнема пътят до работа в пиковия час; отговорът е по-точен от всяка карта. Съседството с кв. Люлин 1 (0,5 км) разширява избора на училища и магазини.

Частни, агенционни и строителни обяви в кв. Люлин 2

Кварталът е доминиран от агенции: 90 агенционни срещу 4 частни обяви. Наемите са отделна история: 4 частни от 21 обяви, или 19%; средното за София е 15,3%.

Само 1 обява пише изрично „от собственик“; останалите частни разпознаваме по телефона. Фразата „без комисиона“ я има в 11 обяви, но при нас тя не е доказателство за частен продавач. 23% от обявите са на строители. Това е директна продажба без брокер, но не и „от собственик“ в обичайния смисъл.

Покупка в кв. Люлин 2: от едностаен до многостаен

Типичната оферта в кв. Люлин 2 е €179 900. Квадратът излиза €1893/кв.м, а извадката е 122 обяви. Спрямо града (€2364/кв.м) кв. Люлин 2 е по-евтин с 19,9%.

Долната пета част от офертите започва под €139 000; там обикновено са по-старите, по-малките или по-неудобно разположените жилища. Най-евтин на квадрат излиза многостаен апартамент (€1613/кв.м), а най-скъп едностаен (€2204/кв.м).

Частните обяви искат медианно €2199/кв.м, агенционните €2012/кв.м. Тук частните са по-скъпи с 9,3%, повече от средните +2,5% в града. Практически това значи, че пазарлъкът със собственик в кв. Люлин 2 започва от по-висока база. Подробно: какво реално спестявате без брокер.

Бюджетът срещу пазара в кв. Люлин 2

Бюджетът определя повече от района. Ето какво се купува и наема в кв. Люлин 2 на няколко нива. Обявите под €120 000 са 10, а под €150 000 34; най-ниската цена в извадката е €89 890.

Покупка

1. 20%до €140 000~74 кв.мНа медианна цена на квадрат това са около 74 кв.м, тоест типичен едностаен и двустаен.
2. 50%до €180 000~95 кв.мТова е средата на пазара: типичен едностаен и двустаен, плюс по-евтините тристайни и многостайни.
3. 80%до €230 000~122 кв.мНа медианна цена на квадрат това са около 122 кв.м, тоест типичен едностаен, двустаен и тристаен, плюс по-евтините многостайни.

Под наем

1. 1до €350685 лв1 обява от 21.
2. 6до €500978 лв6 обяви от 21.
3. 19до €7001369 лв19 обяви от 21; по медиана стига за двустаен.

Илюстративна сметка за €180 000: €5400 данък, €180 такса вписване и нотариална такса, или близо €6300 върху цената. Разбивката е в разходите при покупка.

Ако ще наемате в кв. Люлин 2

21 обяви, медиана €550: наемите в кв. Люлин 2 са с 21,4% под средното за града. Частните наемодатели са 19% от предлагането: 4 обяви. Искат горе-долу колкото агенциите, медианно €540.

Около 43% от квартирите се дават с мебели, според текста на обявите. С €500 на месец (978 лв) избирате между 6 обяви; с €700 изборът става 19.

Депозитът при частен наемодател обикновено е един или два наема: за двустаен в кв. Люлин 2 сметнете €540–€1080 плюс първия месец предварително. Договор над една година е добре да е с нотариална заверка на подписите, тогава той е противопоставим и на нов собственик. Общата картина за града е в наемите от собственик в София.

Редакционна оценка: Люлин 2

Какво да проверите, преди да дадете капаро в кв. Люлин 2

В нашия масив кв. Люлин 2 има 3,3% частни обяви за продажба (4 от 122). Когато купувате без посредник, никой не прави справките вместо вас, затова ги подреждаме в реда, в който ги правим ние. 67% от предлаганите тук жилища са от 2015 г. насам, затова въпросът за Акт 16 е в списъка по подразбиране.

• Съпругът също подписва. Разведен продавач трябва да покаже как е уредено имуществото след развода: споразумение, съдебно решение или делба. Без това бившият съпруг може да се окаже съсобственик.
• Разрешението за ползване. В новите квартали има сгради, които стоят с години на Акт 15, защото липсва инфраструктура. Проверете в районната администрация, а не в обявата, на какъв етап е сградата.
• Всички съсобственици. Наследствените апартаменти често се продават малко под пазара, защото наследниците искат да приключат бързо. Това е шанс, но само ако документите са пълни.
• Чист ли е имотът. Възбрана от частен съдебен изпълнител или НАП означава, че собственикът има дълг, който може да стигне до публична продан. Такъв имот не се купува, докато възбраната не е вдигната.
• Справка по партида в Имотния регистър. Партидата показва веригата от сделки. Ако в последните месеци има прехвърляне към фирма и обратно или няколко бързи продажби, спрете и попитайте защо.

Проверките са евтини в сравнение с капарото. Как се подреждат във времето, вижте в целия процес по покупка.

Ако кв. Люлин 2 не пасне: съседните варианти

На фона на околността (€2118/кв.м средно) цената тук е по-ниска с 10,6%. По шанс за директна сделка води кв. Люлин 3 с 10,1% частни обяви. Тук делът е 3,3%. Най-ниският наем наблизо е в кв. Люлин 4: €420 медиана. Съседните квартали са естественото разширение на търсенето; разликата в цената често е по-малка от комисионата.

Колко време отнема покупката с кредит

Примерен график с ипотечен кредит: общо около 40 дни от решението до ключовете. За наем графикът се свива до няколко дни, но стъпката с документа за собственост остава.

1. ден 1–3Проверка на документите и втори оглед. Нищо не се плаща.
2. ден 4–6Предварителен договор и капаро по банков път. С клауза за отказ на банката.
3. ден 7–36Оценител, кредитен съвет, проект на акта. Продавачът чака, затова го информирайте за всяка стъпка.
4. ден 37–40Окончателен договор, вписване в Службата по вписванията, предаване на ключовете.
5. до 2 месецаПосле идват партидите за ток, вода и отопление и таксата към входа. Не ги отлагайте.

При новите сгради срокът зависи от Акт 16 и от партидите. Ако апартаментът се препродава преди въвеждане в експлоатация, графикът се мери в месеци, не в дни. Срокът за нотариуса се записва в предварителния договор с резерв. Повече в клаузите на предварителния договор.

4 частни обяви в кв. Люлин 2 и какво да питате за всяка

За да не говорим абстрактно, ето 4 частни обяви в кв. Люлин 2 с най-ниска цена на квадрат в нашата извадка.

• Тристаен, 96 кв.м за €173 000. Партерът обяснява част от отстъпката: питайте за влага в стените, за решетки и дали входът не е към шумна улица. Парното е от ТЕЦ, така че поискайте последните сметки за зимни месеци.
• Тристаен, 88 кв.м за €180 000. За 1980 г. проверете дали входът е в програмата за саниране и дали има задължения към етажната собственост. Парното е от ТЕЦ, така че поискайте последните сметки за зимни месеци.
• Двустаен, 58 кв.м за €136 500. Сграда от 2026 г.: поискайте Акт 16 или удостоверение за въвеждане в експлоатация и проверете дали продавачът вече има нотариален акт, а не само предварителен договор със строителя. Над медианата на района е, въпреки че е сред най-евтините частни; тук частните продавачи явно гонят високо.
• Тристаен, 79 кв.м за €235 000. Тухла от 1990 г. обикновено е добър компромис между цена и качество; проверете кой е управител на етажната собственост и как се плаща асансьорът. Парното е от ТЕЦ, така че поискайте последните сметки за зимни месеци. Над медианата на района е, въпреки че е сред най-евтините частни; тук частните продавачи явно гонят високо.

Какво да носите на огледа, има в чеклиста за оглед.

Договорът за наем: 6 точки

Наемите тук са около €540 на месец за двустаен. При депозит между €540 и €1080 договорът не е формалност. Обзаведени са 43% от обявите, а останалите често идват „частично обзаведени“, което е най-спорната категория.

• Депозитът. Размерът, за какво може да се удържа и в какъв срок се връща след освобождаване. Двадесет дни е разумно, тридесет е максимум.
• Как се прекратява. Уговорете как се подновява: автоматично с още година или с нов подпис.
• Адресна регистрация. За регистрация на настоящ адрес ви трябва съгласие на собственика. Уговорете го предварително, особено ако ще ви трябва за детска градина или училище.
• Куче или котка. Ако имате куче или котка, запишете изрично, че са разрешени. Устното „няма проблем“ не важи след година.
• Протоколът при влизане. Добавете в протокола броя на ключовете и дистанционните. Изгубеното дистанционно на гаража е класическа удръжка.
• Описание и опис. Адрес, етаж, брой стаи, мазе или паркомясто. Опис на мебелите и уредите като приложение, със снимки.

Договорът е по-важен от наема. Примерни формулировки има в клаузите на договора за наем.

Въпроси за апартамент от собственик в кв. Люлин 2

Съседни райони

Търсенето по един квартал отрязва половината частни оферти. Съседите по-долу са на няколко спирки.

• кв. Люлин 15 частни обяви
• кв. Люлин 38 частни обяви
• кв. Люлин център8 частни обяви
• кв. Люлин 42 частни обяви
• в.з. Люлин6 км от центъра
• кв. Люлин 82 частни обяви
• с. Волуякнаселено място

От другия край на града

• с. Доброславци20 км от центъра
• с. Гурмазово13 км от центъра
• кв. Зона Б-196 частни обяви
• кв. Люлин 15 частни обяви

Полезно при покупка и наем

• Ипотека от собственик
• Договор за наем
• Как се купува
• Двустаен
• Евтини от собственик
• Под наем от собственик
• Едностаен
• Къщи около София