Апартамент от собственик в кв. Люлин 4

Щом четете това, вероятно търсите жилище в кв. Люлин 4 и предпочитате огледът да се уговори директно с притежателя на имота. Тук хората често търсят конкретен блок или вход, защото знаят кои сгради са санирани и кои не, и искат да попитат собственика за това лично.

Преброихме 84 обяви за продажба в кв. Люлин 4. Само 2 (2,4%) изглеждат пуснати от самия собственик. Това е под градското ниво от 6,9% и означава повече обаждания, докато стигнете до собственик. Сред 11 обяви за наем частните са 2, или 18,2% срещу 15,3% средно.

На квадрат се искат около €2175/кв.м, което е близо до градската медиана (€2364/кв.м). Ако държите на директна сделка, бъдете готови да търсите по-дълго или да разширите района. Какво означават тези числа за вашия бюджет и за пазарлъка, разписахме по-надолу.

Транспорт, училища и магазини в кв. Люлин 4

При 6,8 км по права линия до центъра пътувате 30–45 минути в пиковите часове. Метро няма; в картата са отбелязани 11 автобусни спирки. Пробвайте пътя и в обратна посока вечер, защото задръстванията не са симетрични.

Ако имате деца, кв. Люлин 4 предлага 1 училище, 2 детски градини и 16 детски площадки. За всекидневните нужди има 2 супермаркета и 2 аптеки; поликлиника в самите граници няма.

В картата е отбелязана една зелена площ. Питайте съседите колко им отнема пътят до работа в пиковия час; отговорът е по-точен от всяка карта. Ако ви трябва нещо, което го няма тук, първо погледнете към кв. Люлин 3 (0,5 км).

Кой всъщност продава в кв. Люлин 4

Кварталът е доминиран от агенции: 73 агенционни срещу 2 частни обяви. Под наем шансът е по-добър: 18,2% частни обяви срещу 2,4% при продажбите.

Само 1 обява пише изрично „от собственик“; останалите частни разпознаваме по телефона. 8 обяви пишат „без комисиона за купувача“. При част от тях комисионата просто е включена в цената. Повече за филтрирането: къде и как да търсите частни обяви.

Колко струва апартамент в кв. Люлин 4

Медианата на всички 84 обяви в кв. Люлин 4 е €143 500 за около 66 кв.м, или €2175/кв.м. Нивото е близо до медианата за София (€2364/кв.м), без голямо отклонение нагоре или надолу. Разликата между едностайните (€2653/кв.м) и тристайните (€2090/кв.м) е 26,9% на квадрат.

• Едностайни (15). Обичайно 32 кв.м за €90 000; с €80 600 все още има избор, но в долния край.
• Двустайни (44). Обичайно 66 кв.м за €140 000; с €114 900 все още има избор, но в долния край.
• Тристайни (23). Средата е €200 000, а под €193 200 попада всеки пети. Типичната площ е 96 кв.м.

Сравнение „частни срещу агенции“ в кв. Люлин 4 няма да ви дадем: частните обяви са 2 и медианата им би била случайна. Градската сметка е ясна: в сравними двойки частните обяви са средно с 2,5% по-скъпи. Повече за това: истината за обявите без комисиона.

Бюджетни прагове в кв. Люлин 4

Сумите са закръглени до €5 000 и идват от реалното разпределение на обявите в кв. Люлин 4.

• До €110 000. Приблизително 20 от всеки 100 обяви са до тази сума; реално това е типичен едностаен.
• До €145 000. Приблизително 50 от всеки 100 обяви са до тази сума; реално това е типичен едностаен и двустаен.
• До €200 000. На медианна цена на квадрат това са около 92 кв.м, тоест типичен едностаен, двустаен и тристаен.
• Наем до €350 (685 лв). 27,3% от предлагането.
• Наем до €500 (978 лв). 7 варианта в извадката, включително типичен едностаен.
• Наем до €700 (1369 лв). 11 обяви от 11; по медиана стига за двустаен.

Най-евтиното, което засякохме, е €79 000; под €150 000 има 51 предложения. Илюстративна сметка за €145 000: €4350 данък, €145 такса вписване и нотариална такса, или близо €5200 върху цената. Можете да я пресметнете в калкулатора.

Под наем в кв. Люлин 4: цени и частни наемодатели

Наемът тук е с 40% под софийската медиана: €420 срещу €700, при 11 обяви в извадката. Частните наемодатели са 18,2% от предлагането: 2 обяви.

Около 36% от квартирите се дават с мебели, според текста на обявите. С €500 на месец (978 лв) избирате между 7 обяви; с €700 изборът става 11.

Първото плащане е по-голямо, отколкото изглежда: наем плюс депозит от €590 до €1180 при двустаен. При частен наемодател проверете в Имотния регистър, че човекът срещу вас наистина е собственик или има пълномощно. Как се пази депозитът, пише в текста за депозита.

Люлин 4 по осем признака

Собственик ли е човекът срещу вас

В кв. Люлин 4 частните продавачи почти липсват: един от 84. Когато все пак намерите такъв, проверката е същата като при всяка друга сделка, само че никой няма да я направи вместо вас. Сградите в квартала са предимно стари (64% отпреди 2000 г.), затова актовете често са от друга епоха и описанията не съвпадат с днешния кадастър.

• Пълномощното. Настоявайте парите да постъпят по сметка на собственика, а не на пълномощника. Честният посредник няма проблем с това, а нечестният веднага започва да обяснява.
• Наследствен имот. Един брат в Канада, който не е дал пълномощно, спира цялата сделка. По-добре да го научите на първата среща, отколкото седмица преди нотариуса.
• Узаконени преустройства. Незаконното преустройство не спира сделката пред нотариус, но остава ваш проблем след нея. При продажба купувачът ви ще попита същото, а банката може да откаже кредит.
• Историята на имота в регистъра. Справката по лице е полезна, когато собственикът има и други имоти: понякога там изплува ипотека, учредена върху целия портфейл, или вписана искова молба.
• Удостоверение за тежести. Удостоверението от Службата по вписванията обхваща последните 10 години: ипотеки, възбрани, вписани искови молби, права на ползване. Поискайте го с дата от последните дни, не отпреди месец.

Целият списък отнема два-три работни дни и под €60 такси. Подробности има в подробния списък с проверки.

Ако кв. Люлин 4 не пасне: съседните варианти

Съседите средно искат €2021/кв.м, т.е. с 7,6% по-малко; най-голяма е разликата с кв. Люлин 5. Най-голям дял частни обяви в околността има кв. Люлин 3: 10,1%. За сравнение, в кв. Люлин 4 той е 2,4%. За наем гледайте и кв. Люлин 5, където медианата е €540. Гледайте и наема: ако ще отдавате, съотношението между цената и наема решава доходността.

Колко време отнема покупката без кредит

Без кредит покупката в кв. Люлин 4 отнема около 4 седмици, ако нищо не се забави. Графикът е ориентировъчен и започва от момента, в който сте избрали жилището. За наем графикът се свива до няколко дни, но стъпката с документа за собственост остава.

1. ден 1–5Проверка на документите и втори оглед. При наследствени имоти тази фаза се удължава. Нищо не се плаща.
2. ден 6–8Предварителен договор и капаро по банков път. Със срок за нотариуса.
3. ден 9–24Продавачът вади документите си, вие четете проекта на акта и подготвяте парите.
4. ден 25–28Окончателен договор, вписване в Службата по вписванията, предаване на ключовете.
5. последноВ следващите седмици: смяна на партидите, адресна регистрация, запознаване с домоуправителя.

При стар фонд най-често липсва актуална схема или се налага удостоверение за наследници. И двете отнемат няколко работни дни. Най-често графикът се чупи в първата фаза, от липсващ документ на продавача.

Какво продават собствениците в кв. Люлин 4: 2 примера

По-долу са 2 реални частни оферти, подредени по цена на квадрат, от най-ниската нагоре.

• Многостаен, 96 кв.м за €189 000. Обявата е пестелива на данни; преди оглед поискайте етаж, година и номер на нотариален акт. Отопление от ТЕЦ: проверете за задължения към „Топлофикация“ и кой е фирмата за дялово разпределение. Цената на квадрат (€1969/кв.м) е под долните 20% на района, затова първо разберете защо.
• Тристаен, 95 кв.м за €199 999. За 1980 г. проверете дали входът е в програмата за саниране и дали има задължения към етажната собственост. Парното е от ТЕЦ, така че поискайте последните сметки за зимни месеци.

Какво подписвате, когато наемате от собственик

В нашия масив кв. Люлин 4 има 11 обяви за наем, 18,2% от тях от собственици. За двустаен медианата е €590, а обичайният депозит €590–€1180.

• Връщане на депозита. Уговорете, че депозитът не покрива последния месечен наем, освен ако двамата не решите изрично.
• Заверка и вписване. За кратки договори до година заверката не е задължителна, но помага при спор. За по-дълги е препоръчителна.
• Домашни любимци. Понякога собственикът иска по-голям депозит заради любимец. Това е честно, ако е записано.
• Срок и предизвестие. Кажете какво става при предсрочно напускане: губите ли депозита или само плащате предизвестие.
• Посещения на собственика. Запишете и какво става при продажба: дали купувачът поема договора, или наемателят има срок за напускане.

Собственикът, който отказва писмен договор, отказва и защита за себе си. Повече в как се пише договор за наем.

Често задавани въпроси за кв. Люлин 4

Съседни райони

Ако бюджетът не стига в кв. Люлин 4, съседният район често решава въпроса с няколко процента.

• кв. Люлин 38 частни обяви
• кв. Люлин 520 частни обяви
• кв. Люлин център8 частни обяви
• кв. Люлин 24 частни обяви
• в.з. Люлин6 км от центъра
• кв. Люлин 614 частни обяви
• с. Иваняненаселено място

От другия край на града

• в.з. Бояна7.2 км от центъра
• с. Катина17 км от центъра
• с. Говедарци68 км от центъра
• кв. Орландовци5 частни обяви

Наръчници

• Под наем от собственик
• Ипотека от собственик
• Евтини от собственик
• Договор за наем
• Квартири от собственик
• Едностаен под наем
• Депозит при наем
• Боксониера / гарсониера