Квартал с един брокер: когато три телефона държат половината пазар
Как броихме и какво точно значи „един брокер“
Методът е прост, почти скучен. За всеки квартал взехме обявите за продажба, групирахме ги по телефон и погледнахме колко от тях идват от най-големия номер и от първите три. Кварталите с под 40 обяви оставихме настрана, защото там два случайни телефона лесно правят „монопол“ от десет обяви. Номерът не е фирма. Голямата агенция дава отделен телефон на всеки брокер, така че една и съща фирма може да е зад пет различни номера и пак да не се вижда в нашата сметка. Обратното също се случва: един номер понякога е централата на строител, който продава собствения си блок. Затова концентрацията тук е по-скоро долна граница. Реалната зависимост от един източник често е по-голяма. Още нещо, за честност. Става дума за обяви, не за сделки. Номер с 161 обяви в един квартал не продава непременно най-много, но определено задава как изглежда пазарът за човек, който търси от телефона си вечер.
от обявите са на 3 телефона; частни обяви средно 4,8%
от обявите са на 3 телефона; частни обяви средно 7,9%
Средно аритметично за кварталите във всяка група, 93 квартала с поне 40 обяви за продажба, imot.bg, септември 2026.
Къде един номер вижда целия квартал
Най-ярката картина е в Дружба 1: 519 обяви, от които около 161 са на един телефон. Това са 31% от квартала. С още два номера делът стига 44,7%. Подобно е в Овча купел 2, където от 403 обяви най-големият номер има 31%. Тези цифри не изглеждат като пазар с много продавачи, а като склад с една витрина. На върха на списъка е м-т Камбаните: 76 обяви, 21 различни телефона и 57,9% от обявите в ръцете на трима. Това е и единственият квартал, в който първите три номера минават половината. Повечето имена в горната част на таблицата са или нови жилищни зони с много строителство, или големи панелни комплекси, където една-две агенции са се окопали от години.
- м-т Камбаните57,9%
- Славия45,7%
- Дружба 144,7%
- Модерно предградие44,4%
- Обеля39,8%
- Връбница 139,4%
- Овча купел 238,7%
- Зона Б-1837,5%
- в.з. Малинова долина35,8%
- Надежда 234,9%
- Дървеница34%
- Надежда 333,3%
Ако сте купувач в такъв квартал, първото следствие е практическо: голяма част от огледите ще ги води един и същ човек или екипът му. Той знае какво сте видели вчера и какво сте казали за цената. Това не е злоумишлено, просто е информация, която е само от едната страна на масата.
Там, където брокерът е силен, собственикът е рядкост
Корелацията между дела на трите най-големи номера и дела на частните обяви е −0,34. Не е силна, но посоката е ясна: колкото по-концентриран е кварталът, толкова по-малко собственици продават сами. В дванайсетте най-концентрирани квартала частните обяви са средно 4,8%, а в десетте най-разпилени са 7,9%. Срещу 5,4% за целия град. В 2 от дванайсетте частните са под два процента. В м-т Камбаните не намерихме нито една. Причината най-често е банална: в новите зони собствениците още не продават, защото са купили наскоро, а в големите комплекси брокерът отдавна обикаля входовете и предлага „безплатна оценка“. Как изглежда разпределението по квартали откъм частната страна, разглеждаме в кварталите с най-много частни продавачи.
Първите пет колони са кварталите с най-висок дял на 3-те най-активни телефона, оцветените са кварталите с най-нисък. Частни = оценка по текста и честотата на телефона.
Обратният случай: Центърът и Кръстова вада
В Център има 657 обяви и 363 различни номера, тоест около 55 телефона на всеки сто обяви. Първите трима държат едва 9,4%. Това е пазар, в който всеки втори брокер в града има по нещо, а собствениците са 9,1%. Тук купувачът има обратния проблем: твърде много хора за едно и също жилище, понякога с различна цена. Кръстова вада е полезно напомняне, че ниската концентрация не значи автоматично повече собственици. 692 обяви, 251 телефона, първите трима с 12,6%, но частните са само 1,6%. Кварталът е пълен с ново строителство, което се продава през много агенции едновременно. Разпилени посредници, не разпилени собственици. За сравнение, в Дружба 1 телефоните са около 25 на сто обяви. Стотици обяви и в двата квартала, съвсем различна структура зад тях.
Какво да правите, ако търсите точно там
Не е нужно да бягате от квартала. Нужно е да знаете с кого говорите. Запишете номерата от обявите, които ви харесват, и вижте колко пъти се повтарят. Ако три от пет жилища в списъка ви са на един човек, той ще ви покаже и петте, и цената, която ще чуете, ще е една и съща логика, не пет независими мнения. Поискайте от брокера да каже за кого работи: за продавача, за строителя или и за двамата. Ако обявата е на строител, питайте за разрешението за строеж и етапа на сградата директно в офиса му. Ако е на агенция, поискайте да видите документа за собственост още преди втория оглед. Списъкът с документи е описан подробно в проверката на имот преди покупка. И потърсете извън витрината. В концентриран квартал собственикът, който продава сам, често публикува само на един сайт, без платено изкарване напред. Прегледайте и по-малките платформи от сайтовете за имоти от собственик, а в квартали с разпилено предлагане като Младост 4 или Хаджи Димитър вижте колко по-разнообразен е изборът.
Проста вероятностна сметка при случаен избор на обяви. В Дружба 1 най-големият телефон има 31%, в Център 3,5%.
Цената в квартал с малко гласове
Колкото по-малко са продавачите, толкова повече една обява служи за ориентир на следващата. Брокер с десетки обяви в квартала има интерес цените да не падат видимо, защото всяка ниска цена удря и останалите му оферти. Не твърдим, че цените там са надути. Твърдим, че ориентирът е по-тесен и че си струва да го сверите с другаде. Как? Сравнете цената на квадратен метър с два-три съседни квартала с различна структура. Погледнете колко стоят обявите: ако едно и също жилище виси месеци при един и същ номер, има място за пазарлък. И питайте дали има частна обява в същия блок. В Младост 4 например първите трима държат 13%, а частните са 5,3%, така че сравнението е по-лесно, отколкото в Славия. Има и обратна страна. Брокер, който познава всеки вход, понякога наистина знае кой ще продава след месец. Ако търсите конкретен блок, той е полезен човек. Просто не му давайте да е единственият. Защо един собственик може да има няколко обяви и как да не го объркате с агенция, обясняваме в собственик с няколко обяви, а как наличието на метро в квартала променя картината, в метрото и частните обяви.
Концентриран квартал: нашата оценка за купувача
Да купувате в квартал, в който малко брокери държат повечето обяви
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Избор на различни продавачи2
В най-концентрираните квартали трима души държат средно 40,5% от обявите.
- Шанс за частна обява1,5
Средно 4,8% частни срещу 7,9% в най-разпилените квартали.
- Независимост на ценовия ориентир2
Много обяви от един източник следват една и съща логика на цената.
- Скорост на огледите4
Един брокер показва много жилища за един следобед.
- Познаване на сградите3,5
Активният брокер обикновено знае историята на входа и съседите.
- Прозрачност кой за кого работи2,5
Често не е ясно дали обявата е на агенция или на строител. Питайте.
- Място за пазарлък3
Дълго висящи обяви при един номер са знак, че има поле.
- Лесно сравнение със съседни квартали3,5
Достатъчно е да погледнете два-три квартала наоколо.
Концентрацията не е причина да се откажете от квартала, а причина да проверявате по-внимателно. Запишете номерата, разберете кой за кого работи и сверете цената със съседни квартали, преди да предложите.
Собственик сте и продавате или отдавате сами?
Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.
- Работим по квартал и бюджет
- Без обаждания, ако не сте поискали
- Само частни обяви
Често задавани въпроси
Защо в един квартал всички обяви са от една агенция?
Обикновено защото агенцията работи там от години или защото строител продава собствените си сгради. В средния квартал на София трите най-активни телефона държат 20% от обявите, но в някои над една трета.
В кой квартал на София има най-малко частни обяви?
Сред кварталите с поне 40 обяви в м-т Камбаните не открихме частна обява, а в най-концентрираните квартали средният дял е 4,8%.
Лошо ли е да купувам през единствения брокер в квартала?
Не непременно. Той познава сградите и показва бързо. Просто сверете цената със съседни квартали и проверете документите сами.
Как да разбера дали няколко обяви са на един и същ брокер?
Сравнете телефоните и снимките. Едни и същи мебели, ъгли на снимане и шаблон на текста почти винаги значат един автор.
Има ли по-ниски цени в квартали с много брокери?
Не автоматично. Повече продавачи дават по-широк ориентир, но цената зависи най-вече от сградата, етажа и състоянието.
Колко телефона има зад обявите в Център?
В Център преброихме 363 различни номера на 657 обяви. Първите три държат само 9,4%.
Как да намеря частна обява в квартал, доминиран от агенции?
Търсете и в по-малките сайтове, филтрирайте по „от собственик“, обикаляйте блоковете за обяви на входа и проверявайте съседните квартали.
Може ли брокерът да работи и за продавача, и за купувача?
Случва се. Попитайте директно и поискайте писмено от кого ще получи комисиона. Ако взима от двете страни, преговаряйте по-внимателно.
Още от блога
- Продавач с няколко обявиСобственик с няколко обяви: кой стои зад телефона с 2 до 5 апартамента1 158 телефона стоят зад 2 до 5 обяви за продажба, общо 3 394 обяви. Кои са тези продавачи и какво променя това в пазарлъка и документите.
- Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
- Метрото и частните обявиАпартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока ценаЧастните обяви са 5,4% в кварталите с метро и 5,1% без. Разликата е в цената: собственикът до метрото иска 5,1% повече от агенцията.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Наем без колаНаем без кола: градският транспорт, наемите и хазяите по кварталиГъстотата на спирките почти не мени наема: €700 в най-слабо обслужените квартали и €700 в най-гъстите. Хазяите са 17,3% там, където спирките са най-много.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Паркомясто под наемПаркомясто и климатик под наем: какво пише хазяинът и колко струва4,8% от частните обяви за наем споменават паркомясто или гараж, при агенциите 3,2%. Колко добавя то към наема и какво да впишете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.