Апартаменти от собственик в кв. Красна поляна 2

Хората, които пишат „Красна поляна 2 от собственик“ в търсачката, обикновено вече са видели едно и също жилище в няколко агенционни обяви и искат да стигнат до първоизточника. Типичният търсещ познава района отвътре: живял е наблизо, има родители в съседния вход или работи на няколко спирки оттук.

7 от 68 обяви за продажба в кв. Красна поляна 2 носят белезите на частна обява, което прави 10,3%. Това е над средното за София, където частните са 6,9%. Под наем картината е друга: 5 от 24 обяви (20,8%) са от собственици, при 15,3% за града.

Цената на квадратен метър в обявите е €2285/кв.м при €2364/кв.м за София. Тук има смисъл да проверявате новите обяви всеки ден: частните се появяват по-често от средното и изчезват за дни. Следват таблици по брой стаи, примерни частни оферти и сравнение със съседните квартали.

Колко пъти ще попаднете на брокер в кв. Красна поляна 2

Съотношението е по-благоприятно от градското: 10,3% срещу 6,9%. Ако звъннете на 10 обяви, статистически една ще е частна. При наемите частните са 20,8% (5 от 24), при 15,3% за града. Наемодателите по-често се справят сами, защото сделката е по-проста.

Изричното „от собственик“ се среща в 2 обяви, а другите частни не го пишат, просто защото не се сещат. Фразата „без комисиона“ я има в 4 обяви, но при нас тя не е доказателство за частен продавач. Как да филтрирате сами, описахме в сайтовете за имоти от собственик.

Красна поляна 2: цена на квадрат и на цял апартамент

68 активни обяви, медиана €181 000 и €2285/кв.м: това е стартовата картина в кв. Красна поляна 2. Цената е в средата на градската скала: €2285/кв.м срещу €2364/кв.м медиана.

Долната пета част от офертите започва под €150 700; там обикновено са по-старите, по-малките или по-неудобно разположените жилища. Най-евтин на квадрат излиза многостаен апартамент (€2081/кв.м), а най-скъп двустаен (€2722/кв.м).

Медианите на частните (€2275/кв.м) и агенционните обяви (€2338/кв.м) са почти равни. В целия град, в сравними двойки, частните дори са с 2,5% по-скъпи. Подробно: истината за обявите без комисиона.

Под наем в кв. Красна поляна 2: цени и частни наемодатели

Наемът тук е с 17,1% под софийската медиана: €580 срещу €700, при 24 обяви в извадката.

5 от обявите (20,8%) са на частни наемодатели, при 15,3% за града. Искат горе-долу колкото агенциите, медианно €590. 17% от обявите изрично посочват, че жилището е обзаведено.

До €350 (685 лв) има 3 обяви, до €500 (978 лв) 9, до €700 19. Как се пази депозитът, пише в текста за депозита.

Разпределение на обявите в кв. Красна поляна 2

Една средна цена скрива как са наредени обявите. Колоните отдолу броят обявите в кв. Красна поляна 2 по стъпки от цената на квадрат.

18 обяви, или 26,9%, попадат между €2700 и нагоре на квадрат. В долните интервали, до около €2082/кв.м, са 16 обяви; там първо гледат купувачите с ограничен бюджет и там частните оферти изчезват най-бързо. Има и видима луксозна опашка: 18 обяви над €2700/кв.м.

Отпреди 1990 г. са 34 обяви, от 2020 г. насам 22. Тъй като преобладават по-старите сгради, изгодата тук по-често идва с разход за ремонт. Пазарът е сбит: от €2082/кв.м до €2724/кв.м за 60% от обявите, тоест дори малко над медианата вече е скъпо. Когато видите частна обява, разделете цената на квадратурата и я поставете върху графиката: ако е в дясната половина, пазарлъкът е оправдан.

Чеклист за оглед на жилище в кв. Красна поляна 2

Медианната година на строителство в предлаганите жилища тук е 1980, така че повечето огледи ще са в сгради, преживели поне един основен ремонт на инсталациите. 10% от предлаганите жилища са на партер или сутерен, а там влагата и шумът от входа са първото, което проверяваме.

• Избеното помещение. Ако мазето е заключено и „ключът е у съседа“, настоявайте да го видите. Прилежащата част влиза в цената.
• Влага и мухъл. Помиришете. Застоялата миризма в спалнята или банята се усеща още от вратата, а ароматизаторът в коридора обикновено е там с причина.
• Фуги и саниране. Санираният блок се разпознава отвън по новата мазилка. Ако не е саниран, питайте за участие в програма и за решение на общото събрание.
• Общите части. Питайте колко често спира. На осмия етаж с бебешка количка това е ежедневен въпрос, а не подробност.
• Реалните сметки. Сметката за вода при един обитател и при семейство от четирима е много различна. Питайте колко души са живели там.
• Съседите. Питайте дали има апартаменти, отдавани краткосрочно. Постоянно въртене на туристи с куфари не е за всеки.
• Техниката. Включете хладилника, пералнята и бойлера. Повреденият уред след подписа се превръща в спор кой да го поправи.

Всяка забележка от огледа е аргумент по-късно, когато се стигне до истината за „без комисиона“ и до пазарлъка.

Редакционна оценка: Красна поляна 2

Сметката на практика в кв. Красна поляна 2

Как изглеждат парите на практика в кв. Красна поляна 2: 2 примерни случая по медианите от данните. Не са реални сделки, а сметки, които можете да повторите с калкулатор и последните обяви.

Двустаен по медианна цена

Двойка с дете търси двустаен в кв. Красна поляна 2 с площ около 56 кв.м. По медианата това е €145 000. При подписване на предварителния договор дава €14 500 капаро, а при нотариуса плаща €4350 данък, около €670 нотариус и €145 вписване. С 85% кредит собствените пари са около €27 000. Данъкът се плаща преди нотариуса, по банков път към Столична община.

Наем на двустаен от собственик

Медицинска сестра, която работи на смени, търси квартира в кв. Красна поляна 2 и намира двустаен от частно лице за €500. Общо при нанасяне: €1000. Годишно наемът е €6000 без сметките. Приемо-предавателният протокол със снимки е най-евтината застраховка за депозита.

Сметнете своя случай в калкулатора, като смените цената и площта.

Сравнение с най-близките квартали

На фона на околността (€2614/кв.м средно) цената тук е по-ниска с 12,6%.

По шанс за директна сделка води кв. Западен парк с 16,7% частни обяви. Тук делът е 10,3%. Под наем най-изгодно в съседство излиза кв. Западен парк (€500). Съседните квартали са естественото разширение на търсенето; разликата в цената често е по-малка от комисионата.

Кога обявата „от собственик“ не е от собственик

Кв. Красна поляна 2 има сравнително много частни обяви (10,3%, 7 на брой), но от тях само 29% пишат изрично „от собственик“. Останалите разпознаваме по телефона и текста.

Нашият праг за „подозрително евтино“ тук е около €1710/кв.м, с 15% под най-евтината десетина от обявите. За 56 кв.м това прави под €96 000.

• Капаро от няколко купувачи. Когато научите, че „има още един купувач, който също е дал капаро“, вече сте в съдебен спор. По-добре да го предотвратите с проверка.
• Данни „за проверка“. Искането на снимка на лична карта „за проверка на кандидатите“ преди оглед е тревожно. Легитимните проверки стават при подписа, с оригинала пред вас.
• Фалшив нотариален акт. Отказът да ви се даде копие на акта „поради лични данни“ е неприемлив при сериозен купувач. Данните в акта така или иначе са публични в регистъра.
• Цена твърде далеч под пазара. Обява с цена с 30% под съседните без очевидна причина почти винаги е примамка. Причините за реална ниска цена винаги се виждат: партер, ремонт, наследство, спешност.
• Кой всъщност отдава. Ако някой ви дава стая в апартамент, който сам наема, поискайте писменото съгласие на собственика. Без него живеете без никаква защита.
• Същите снимки в различни обяви. Ако гледката от прозореца не съвпада с етажа или с изложението, разберете защо, преди да губите време в оглед.

Наемът за двустаен в кв. Красна поляна 2 е около €500 на месец. Оферта с 40% по-долу е почти винаги примамка за депозит. Правилото, което спасява най-много пари: не плащате нищо, докато не сте видели жилището и документа за собственост. Подробности в червените флагове в обявите.

Възраст на сградите в кв. Красна поляна 2

Сградата определя поне половината от бъдещите ви разходи, а при сделка без посредник тази проверка е изцяло ваша. Типичната сграда в обявите е от 1980 г. 60% от обявите са в сгради отпреди 2000 г., 40% в сгради от 2015 г. насам. Строителите държат 8,8% от обявите; колкото по-висок е този дял, толкова по-често „собственикът“ насреща е всъщност фирма. Документите, които трябва да видите преди капаро, са едни и същи: акт, схема, данъчна оценка и справка от Имотния регистър.

Панелен блок

Питайте собственика дали блокът е саниран и дали входът е кандидатствал по програмата за енергийна ефективност. Поискайте удостоверение от управителя на етажната собственост, че няма задължения.

Ако е ново строителство

Гаранционните срокове на строителя вървят със сградата, не с лицето. Питайте какви дефекти са предявени досега и дали има протоколи.

Отоплението

Питайте за отоплението още на първия разговор: при ТЕЦ проверете за задължения към „Топлофикация“, при газ годината на котела, при ток сметката от януари.

Уговорете се в предварителния договор кой какво документира.

Банката, оценката и продавачът

Ако купувате медианния едностаен тук (€115 000) с кредит, пригответе €23 000 самоучастие и още приблизително €4300 за разходите. Банките рядко ги включват в кредита.

Оценителят на банката гледа сравними сделки, а не обяви. Ако цената е над пазара, кредитът ще бъде изчислен от по-ниската сума. При толкова много нови сгради (40% от обявите) проверете дали банката приема статуса на строежа. Препродажба преди Акт 16 е труден случай за кредит. Застраховката на имота и животозастраховката са част от разходите по кредита. Включете ги в месечната сметка.

1. Предварително одобрениеРазговор с 2–3 банки и оценка на кредитоспособността, преди да търсите конкретен имот.
2. Капаро с условиеКапарото се дава с клауза за кредит, иначе рискът е изцяло ваш.
3. Оценка и документиОценителят вижда жилището, банката проверява документите на продавача.
4. Нотариус и преводБанката превежда директно на продавача след подписа.

Кредит от собственик е напълно нормална сделка. Разходите над цената са в калкулацията на разходите.

Кратки отговори за Красна поляна 2

Разширете търсенето

Частните обяви са малко навсякъде, затова разширете кръга с един-два съседни района. Ето какво има до Красна поляна 2.

• кв. Красна поляна 15 частни обяви
• кв. Красна поляна 34 частни обяви
• кв. Бакстон12 частни обяви
• кв. Западен парк7 частни обяви
• кв. Разсадника4 частни обяви
• кв. Факултетанаем €600
• с. Иваняненаселено място

Други места в Столична община

• кв. Фондови жилища5 частни обяви
• с. Балша19 км от центъра
• с. Хераково15 км от центъра
• кв. Разсадника4 частни обяви

Прочетете преди огледа

• Тристаен
• Депозит при наем
• Измами с обяви
• Едностаен
• Двустаен
• Договор за наем
• Ипотека от собственик
• Свободни квартири