Комисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенция
Редът, който липсва в сметката
Комисионата, която агенция в София взима от купувача, обикновено е между 2 и 3% от цената. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, отгоре идват още 20%, тоест реално около 2,4 до 3,6%. Понякога купувачът не плаща нищо, защото агенцията взима възнаграждение само от продавача. В нашата извадка 5,9% от агенционните обяви пишат „без комисиона“ още в първите редове. Реалният дял вероятно е по-голям: от текста на всяка обява имаме само началото, около 200 знака. Срещу комисионата стои надценката на частната обява. В една и съща клетка, тоест в същия район и при същия брой стаи, частните продавачи искат медианно +4% на квадратен метър спрямо агенциите. Откъде идва това число и защо суровите средни цени показват друго, е разказано в сравнението собственик срещу агенция. Тук ни трябва само сметката. Едно нещо, което хората забравят: комисионата също се договаря. Процентът в обявата или в договора на агенцията е начална позиция, особено при по-скъпи имоти и когато агенцията получава възнаграждение и от продавача. Ако един и същ имот е обявен от няколко агенции, понякога различни посредници искат различен процент за едно и също жилище. Тоест и двата реда в сметката са подвижни, а не само цената на собственика.
Обикновено 2–3% плюс ДДС. Понякога нула.
Медиана на кв.м в 184 сравними клетки.
Комисионата е обичаен ориентир за София, не правило. Надценката е от нашата извадка, септември 2026.
Прагът е различен според броя стаи
Двата процента зависят от различни неща. Комисионата е процент от цената и не се интересува колко стаи има апартаментът. Надценката се мени. При едностайните и двустайните тя е над 3,6%, тоест над най-високата обичайна комисиона с ДДС. Там купуването без посредник по медиана не спестява нищо. При тристайните и четиристайните е до 2,4%, под дори ниската комисиона, и спестяването е реално. Логиката е разбираема. Двустаен се продава бързо и собственикът няма причина да бърза да сваля. Четиристаен чака купувач с месеци и собственикът, който го продава сам, сам открива пазарната цена.
- едностаен (17 кл.)+5%
- двустаен (72 кл.)+6,5%
- тристаен (74 кл.)+2,4%
- четиристаен (21 кл.)+0,6%
Оцветените ленти са над 3,6%, най-високата обичайна комисиона с ДДС.
Сметката за един апартамент
Да вземем апартамент, който при агенция струва €224 000, колкото е медианата на агенционните обяви. Комисиона 3% с ДДС прави €8 064. Същият апартамент с медианната частна надценка би струвал около €232 960, тоест €8 960 повече. При тези допускания надценката е с €896 по-голяма от комисионата от €8 064 и агенцията излиза по-изгодна. Ако комисионата е 2% с ДДС, надценката е с €3 584 по-голяма от комисионата от €5 376 и агенцията излиза по-изгодна. Медианата обаче е само средата. В една четвърт от клетките частната обява е поне 3,7% по-евтина от агенционната, а в друга четвърт е поне 14,6% по-скъпа. С други думи, отговорът зависи от апартамента пред вас. Сложете неговите числа в калкулатора. Надценката сметнете сами: колко е частната цена на квадрат спрямо медианата за същия брой стаи в квартала.
Сметката сравнява само цена и комисиона. Данъкът, нотариусът и вписването са едни и същи и в двата случая.
Кога наистина спестявате
Има четири ситуации, в които купуването без посредник почти сигурно излиза по-изгодно. Първата е старото строителство. Там разликата между частната и агенционната цена е −1% и цялата комисиона остава във вашия джоб. Тристаен в блок от 70-те в Дружба 2 или в Надежда 2 е типичният случай. Втората е пазарлъкът. Частната цена по-често е кръгла и оставена „за преговори“; как се разпознава това, е в кръглата цена. Отстъпка от 3 до 5% от собственик, който продава от месеци, не е рядкост, а тя обръща сметката. Плъзнете последния плъзгач в калкулатора и вижте. Третата е обратна: агенционна обява, в която купувачът не плаща комисиона. Тогава нямате какво да спестявате и сравнявате само цените. Имайте предвид, че „без комисиона за купувача“ рядко значи „без комисиона“. Продавачът плаща своята и обикновено я е сложил в цената още при обявяването. Собственикът, който работи с агенция, мисли в нетна сума: колко ще му остане след посредника. Затова агенционната обява без комисиона за купувача не е непременно по-евтина от частната, тя просто носи цялата сметка вътре в цената. Четвъртата ситуация е частта от града, в която надценката е ниска.
| Част на града | Сравними клетки | Медианна разлика | Частната е по-скъпа в |
|---|---|---|---|
| Центърът | 10 | +7,4% | 7 от 10 (ориентир) |
| Кварталите около центъра | 59 | +1,7% | 34 от 59 |
| Външните квартали | 76 | +6% | 51 от 76 |
| Кварталите под Витоша | 28 | +5,1% | 19 от 28 |
| Селата и градовете наоколо | 11 | +2,8% | 8 от 11 (ориентир) |
В кварталите около центъра медианната разлика е +1,7% и комисионата обикновено я надвишава. Във външните квартали, например в Люлин 5, тя е +6% и сметката по медиана е на страната на агенцията.
Разходите, които не зависят от посредника
Каквото и да изберете, голямата част от разходите остава. Местният данък при придобиване в Столична община е 3% върху по-високата от данъчната оценка и договорената цена; при €224 000 това са около €6 720. Нотариалната такса е по тарифа и за жилище в този ценови диапазон обикновено е няколкостотин евро. Вписването в Агенцията по вписванията е 0,1%. Пълният списък с пример е в разходите при покупка. Срещу комисионата агенцията обикновено проверява документите, урежда удостоверението за тежести и подготвя предварителния договор. Когато купувате от собственик, тази работа е ваша или на юрист, на когото плащате отделно. Това рядко е повече от няколкостотин евро, но трябва да влезе в сметката. Какво точно да проверите, сме описали в проверката на имот преди покупка. Икономия, която излиза от пропусната проверка, не е икономия.
Сметката в пет стъпки
Ако имате пред себе си частна обява и искате да знаете дали си струва, процедурата отнема десет минути. Най-трудната стъпка е втората: да намерите реално сравними обяви, а не „нещо подобно в съседния квартал“.
- Сметнете цената на квадратЦената на обявата, разделена на площта. Ако площта е застроена, имайте го предвид.
- Намерете медианата в клеткатаСъщият квартал, същият брой стаи, сграда от сходен период. Страницата на квартала е добро начало.
- Изчислете надценкатаКолко процента е частната цена над или под тази медиана.
- Сравнете с комисионатаОбичайно 2–3% плюс ДДС. Ако сравнимата агенционна обява е без комисиона, прагът е нула.
- Добавете пазарлъкаКолко реално очаквате да свалите. Със собственик тази стъпка често решава сметката.
Още един частен случай заслужава внимание. Понякога един и същ апартамент е обявен и от собственика, и от агенция. В почти половината такива двойки цената е еднаква, а тогава директното обаждане спестява цялата комисиона. Подробностите са в един апартамент, две обяви. За наема сметката е друга и е в комисионата при наем.
Колко струва „без комисиона“: нашата оценка
Спестяването на комисиона при покупка от собственик
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Реално спестяване по медиана2
Надценката от +4% изяжда обичайната комисиона.
- Спестяване в старото строителство4
Надценката е −1%, комисионата остава при вас.
- Спестяване в новите сгради1,5
Частните искат +4% спрямо агенциите в същата клетка.
- Роля на пазарлъка4,5
Няколко процента отстъпка обръщат почти всяка сметка.
- Разлика между броя стаи3
При големите апартаменти надценката е по-ниска от комисионата.
- Скрити разходи без посредник3
Проверката на документите остава и обикновено струва няколкостотин евро.
- Агенции без комисиона за купувача2,5
Видими са в 5,9% от агенционните обяви, вероятно повече.
- Лекота на сметката4
Цена на квадрат, медиана в квартала и калкулатор: десет минути.
Комисионата е реален разход, но не е автоматично спестяване. По медиана частната надценка я изяжда, особено при двустайните и в новите сгради. Спестявате истински в старото строителство, при големите апартаменти и когато собственикът е склонен на пазарлък.
Собственик сте и продавате или отдавате сами?
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Достатъчни са име и телефон
- Отговор до един работен ден
- Две минути за попълване
Често задавани въпроси
Колко е комисионата за купувача при покупка на апартамент в София?
Обикновено между 2 и 3% от цената, плюс ДДС, ако агенцията е регистрирана. Понякога купувачът не плаща комисиона, защото агенцията взима само от продавача.
Спестявам ли 3%, ако купя от собственик?
Не непременно. В същия квартал и при същия брой стаи частните обяви са медианно +4% на кв.м спрямо агенционните, така че надценката често покрива комисионата.
Кога купуването от собственик е реално по-евтино?
В старото строителство (разлика −1%), при апартаменти с ниска надценка, като тристайните и четиристайните, и когато собственикът свали от цената при пазарлък.
Колко агенции продават без комисиона за купувача?
В 5,9% от агенционните обяви в нашата извадка „без комисиона“ се вижда още в началото на текста. Реалният дял вероятно е по-висок, защото виждаме само първите около 200 знака.
Какви разходи имам при покупка без агенция?
Местният данък от 3% в София, нотариалната такса и вписването са същите. Добавя се проверката на документите от юрист, която обикновено струва няколкостотин евро.
Как да сметна дали частната цена е изгодна?
Разделете цената на площта, сравнете с медианата на кв.м за същия брой стаи в квартала и сравнете надценката с комисионата. Калкулаторът в статията прави останалото.
Плаща ли се ДДС върху комисионата?
Ако агенцията е регистрирана по ДДС, да, 20% върху комисионата. Питайте предварително дали посочената комисиона е с ДДС или без.
Ако същият апартамент е обявен и от собственика, и от агенция?
В 77 от 165 намерени двойки цената е една и съща. Тогава директното обаждане спестява цялата комисиона, при условие че агенцията не ви е показала имота първа.
Още от блога
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
- Един имот, две обявиСъщият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете17,2% от частните обяви имат агенционен двойник със същата площ и етаж. В 46,7% от двойките цената е една и съща. Как да постъпите.
- „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.